Újabb fordulat a lakáspiacon: ők lehetnek a Wekerle Plusz program legnagyobb nyertesei

Az Otthon Start programot felváltó Wekerle Plusz kizárólag a 41 év alatti elsőlakás-vásárlóknak és -építőknek biztosít kedvezményes hitelt, új lakások esetében fix 3 százalékos, használt ingatlanoknál fix 5 százalékos kamattal. A jogosultságot tovább szigorítja az ötéves bentlakási kötelezettség, melynek célja, hogy a kedvezményből kiszűrjék a befektetési célú vásárlókat. Emellett a már meglévő ingatlantulajdon esetében is szigorítás jön. Míg az Otthon Start igénybevételénél nem probléma, ha valaki már 50 százalékos tulajdonnal rendelkezik egy másik ingatlanban, a Wekerle Plusz program 50 százalék alatti tulajdonrészt enged csak meg.

A program további pilléreként visszatér a lakástakarékok állami támogatása, 10–20 százalékos mértékben, valamint új energetikai felújítási támogatás indul, amely akár 7,5 millió forintos vissza nem térítendő támogatást és 15 millió forintos, fix 3 százalékos hitelt biztosíthat. A kormány emellett meghosszabbítja az új lakásokra vonatkozó 5 százalékos áfát, és 2027-ben 30 milliárd forintos kerettel bérlakásfejlesztési programot indít.

Még egy utolsó roham indulhat a lakáspiacon

Mivel a kedvezményes hitelre jogosultak köre jelentősen szűkül, ezért keresleti oldalról a következő hónapokban két egymással ellentétes folyamat indulhat el a lakáspiacon.

„Akik a Wekerle Plusz feltételei mellett már nem lennének jogosultak a kedvezményes hitelre, de még szeretnék az Otthon Start előnyeit kihasználni, azoknak érdekükben állhat még az idén megvásárolni a kiszemelt ingatlant. Ezek az előrehozott vásárlások átmenetileg élénkíthetik a keresletet, a programváltást követően azonban éppen ellenkező folyamat indulhat el, és a használt lakások iránti érdeklődés mérséklődhet” – mondta Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője.

Az új lakások felé fordulhatnak a vevők

A Wekerle Plusz egyik legfontosabb piaci következménye az új építésű lakások versenyelőnyének növekedése lehet. A 2 százalékpontos kamatkülönbség részben ellensúlyozhatja az új lakások magasabb vételárát, különösen azokon a területeken, ahol az új és használt ingatlanok közötti árkülönbség már korábban is jelentősen csökkent.

Amennyiben az új programban is megmaradnak az Otthon Startra vonatkozó árkorlátok, úgy elsősorban azokon a területeken lehet érezhető hatása a Wekerle Plusz-nak, ahol elegendő új lakás érhető el négyzetméterenként 1,5 millió forint alatti áron. Ilyenek lehetnek Budapest külső kerületei, valamint több vidéki nagyváros, például Debrecen, Kecskemét, Szeged és Győr.

„A nagyobb kamatkedvezmény miatt az új építésű lakások a jövőben vonzóbb alternatívát jelenthetnek a használt lakásokkal szemben. A kereslet átrendeződése pedig az ingatlanfejlesztők számára is kedvező jelzés lehet, és újabb beruházások elindítására ösztönözheti őket, de fontos, hogy az új fejlesztések is az 1,5 millió forintos négyzetméterár alatti sávban maradjanak” – tette hozzá Futó Péter.

A felújítandó házak is vonzóbbá válhatnak

A Wekerle Plusz energetikai felújítási pillére elsősorban a családi házak piacán hozhat változást. A korszerűtlen fűtés, a hiányos szigetelés és az elavult nyílászárók cseréje jelentős beruházást igényel, amely sok vásárlót eddig visszatartott a felújítandó ingatlanoktól.

Az új programban azonban a vissza nem térítendő támogatás és a kedvezményes hitel együttesen akár 22,5 millió forintos forrást is biztosíthat az energetikai korszerűsítéshez. Ez egy közepes méretű családi ház esetében már jelentős felújítási munkálatok elvégzésére is elegendő lehet.

A zenga.hu havi több mint egymillió felhasználójának keresései alapján az ingatlant keresők mindössze 20 százaléka keres csak felújítandó állapotú lakást vagy házat. A támogatás bővítheti ezt a vásárlói kört, különösen azért, mert a portál kutatása szerint felújításkor a legtöbben éppen az energetikai fejlesztéseket – a nyílászárók cseréjét, a szigetelést és a fűtéskorszerűsítést – részesítik előnyben. A Wekerle Plusz program tényleges hatásait ugyanakkor nagymértékben befolyásolják majd a program részletes feltételei és az igénylés egyszerűsége.

Árcsökkenést vagy növekedést hozhat a Wekerle Plusz program?

Bár a programváltás előtti hónapokban ismét erősödhet a kereslet, a tavalyihoz hasonló, országos áremelkedési hullám kialakulása kevéssé valószínű. Az elmúlt időszakban a lakásárak emelkedése már jelentősen lelassult - Budapesten a zenga.hu hirdetési átlagárai alapján idén szeptemberben már csak 3, országosan 9 százalékkal voltak magasabbak az átlagos hirdetési árak a tavaly szeptemberinél - és egyre több piacon nőtt meg az alku szerepe. Az előrehozott vásárlások átmenetileg ismét javíthatják az eladók alkupozícióját, de tartós fordulatot önmagukban aligha hoznak.

„Országos átlagban inkább az ingatlanárak stagnálására és a piac stabilizálódására számítunk, mintsem tartós áremelkedésre vagy áresésre. Ugyanakkor a különböző ingatlantípusok között egyre nagyobb eltérések alakulhatnak ki. A program indulásával például előtérbe kerülhetnek a jó helyen lévő felújítandó házak, melyekre eddig, a magas felújítási költségek miatt kisebb volt a kereslet, ez pedig azok árazásában is megmutatkozhat. Emellett az új építésű lakások iránti kereslet is erősödhet, miközben a használt ingatlanok egy részénél a tulajdonosoknak rugalmasabban kell majd kezelniük az árazást” – emelte ki a zenga.hu elemzési vezetője.

Mekkora hatása lehet a bérlakásfejlesztési programnak az albérletpiacra?

A bejelentett bérlakásfejlesztési program rövid távon várhatóan nem hoz érdemi változást az albérletárakban. A 2027-re elkülönített 30 milliárd forintos keret önmagában még nem jelent olyan volumenű új kínálatot, amely országosan képes lenne mérsékelni a bérleti díjakat.

A következő három évre tervezett további uniós források és a piaci finanszírozás bevonása azonban már jelentősebb kínálatbővülést eredményezhet. Ennek hatása elsősorban lokálisan, például a nagyobb egyetemi városokban vagy egyes budapesti kerületekben jelentkezhet, ahol a megfizethető bérlakások megjelenése mérsékelheti a piaci albérletek iránti keresletet.

Összességében a Wekerle Plusz nemcsak a lakásvásárlók finanszírozási lehetőségeit alakítja át, hanem a kereslet szerkezetét is. Miközben a használt lakások piacán mérséklődhet az érdeklődés, az új építésű lakások és a felújításra alkalmas házak iránt növekedhet a kereslet. A következő hónapok legfontosabb kérdése viszont az, hogy az előrehozott vásárlások milyen mértékben élénkítik még az idei piacot, jövőre pedig a piac szereplői milyen gyorsan fognak alkalmazkodnak az új támogatási rendszerhez.