Változóban az ingatlanpiac: 10 százalékos alku sem ritka már a budapesti belvárosi lakásoknál

Egyértelmű, folyamatos visszaesés volt tapasztalható idén a forgalomban a főváros belső kerületeinek ingatlanpiacán a tavalyi évhez képest. Ez elsősorban a megváltozott politikai helyzetnek és az ehhez kapcsolódó kivárásnak volt köszönhető, de az extrém nyári melegek is nagymértékben hozzájárultak. Olyannyira, hogy a nyári időszak még a korábbinál is nagyobb visszaesést eredményezett – jelezte Garaba Gergely, a Balla Ingatlan VI., VII., VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Ezzel párhuzamosan a kínálat is szépen lassan gyarapodott, ennek ellenére a szakértő tapasztalatai szerint az eladók egyelőre nem nagyon hajlanak az árak csökkentésére. Úgy véli azonban, hogy a Wekerle Plusz most bejelentett indulása miatt kialakuló új helyzetben meg kell érteniük, hogy kénytelenek lesznek engedni az eddigi árakból, különben az ingatlanuk beragad a piacon.

Garaba Gergely úgy látja, hogy az ingatlanárak az idei évben egy időre elérték a maximumot, ahonnan most egyelőre nem várható további emelkedés. Sőt, az államilag támogatott hitelezésben bekövetkezett változás inkább árcsökkenést vetít előre, ami legfeljebb az újépítésű ingatlanok piacát nem érinti majd. Hiszen az újépítésű ingatlanokra vonatkozóan maradt a korábban megszokott, 3 százalékos támogatott kamat, ami az újépítésűek felé terelheti a vevőket.

A használt ingatlanok piacán az árak már korábban is érzékelhető megtorpanása ellenére a túlárazás az elmúlt hónapokban változatlanul jellemző volt a piacra, azonban az elkövetkező hónapokban bekövetkező piaci változások komoly nyomást gyakorolhatnak a tulajdonosokra. 

Azt viszont már eddig is lehet látni, hogy az alku mértéke folyamatosan nőtt: míg a tavalyi évben még átlagosan 3-5 százalék között alakult, ma már egyre gyakrabban eléri a 10 százalékot, sőt lehet találkozni nagyobb mértékű árengedményekkel is a belső kerületekben. Ezzel párhuzamosan az értékesítési idő is egyre hosszabbra nyúlik, különösen a nagyobb polgári, illetve jelentősebb felújítást igénylő ingatlanokat nehéz most eladni.

A jellemző négyzetméterárak széles skálán szóródnak a VI., VII., VIII. és IX. kerületekben, nemcsak a nagymértékben eltérő lokációk miatt, hanem az ingatlanok állapotától is függően. Így 1 millió forint alatti négyzetméterárakkal is lehet találkozni, de adott esetben az 1,7–1,9 millió forint közötti ár sem feltétlenül valóságtól elrugaszkodott érték.

A magasabb árakat a keresett ingatlantípusoknál lehet könnyebben érvényesíteni, melybe a jó állapotú, minimális felújítást igénylő ingatlanok tartoznak. Amennyiben ezek árazása a realitásnak megfelelő, akkor viszonylag gyorsan vevőre találhatnak.

Vevőként eddig jellemzően családok és párok jelentek meg a belső kerületek ingatlanpiacán, és ritka volt az egyedülálló vásárló. A legtöbben banki kölcsönök – ezen pedig túlnyomórészt az Otthon Start program – segítségével tudtak vásárolni: mely jellemzően 20–40 millió forintos hitelösszeggel járult hozzá a lakásvásárláshoz.

A befektetők sem hiányoztak a piacról, de kevés készpénzes vásárlóval lehetett találkozni az elmúlt hónapokban. Garaba Gergely szerint fele részben a befektetők is az OSP segítségével vásároltak lakásokat. A kiadó ingatlanokra egyébként folyamatos a kereslet, így nem okoz problémát a bérbeadás, arra azonban figyelniük kell az ingatlantulajdonosoknak, hogy az árak az elmúlt időszakban már nem emelkedtek tovább, alapvetően a stagnálás volt jellemző.

Ami az elkövetkező hónapokat illeti, az Otthon Start kivezetése és a Wekerle Plusz indulása miatt az újépítésű lakások piacán jelentkezhet némi élénkülés, de a legrosszabb esetben is marad az eddigi keresleti szint. A használt lakások piacán azonban csak akkor lehet az eddigiekhez hasonló vagy akár növekvő forgalomra számítani, amennyiben az eladók a bekövetkezett változások kapcsán levonják a megfelelő következtetést, és hajlandóak csökkenteni az árakat – tette hozzá a Balla Ingatlan szakértője.