Visszajöttek azok az idők, amikor akár egy bemutatóból el lehet adni egy ingatlant

Az előző év utolsó negyedéve rendkívül erősre sikerült - szögezte le Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője. A növekvő lendület már októberben érezhető volt, de igazán novemberben csúcsosodott ki a kerületben. A forgalom ugyanakkor lehetett volna erősebb is, azonban a kínálat hiánya erősen visszafogta a lehetőségeket - tette hozzá.

Olyannyira jelentős most a keresleti nyomás, hogy mint a szakértő fogalmazott: “visszajöttek azok az idők, amikor akár egy bemutatóból el lehet adni egy ingatlant”, de nyilván ez csak kivételesen kedvező esetekben fordul elő, ugyanakkor a korábbi hónapokban jellemzőnél jóval kevesebb, átlagosan mindössze nyolc bemutatásra van most szükség az értékesítéshez.

Elsősorban a nyugdíjpénztári megtakarítások ingatlanpiacra csatornázásával kapcsolatos bejelentés lehetett a fordulópont, illetve annak jelentős sajtóvisszhangja eredményezett olyan várakozásokat, hogy megjelentek a piacon azok a vevők - sokszor vidéki befektetők, akik bérbeadásban gondolkodnak -, akik úgymond “még az áremelkedés előtt” szerettek volna ingatlant vásárolni - foglalta össze a helyzetet a szakértő. 

Ők persze ekkor már lecsúsztak erről a lehetőségről, mert a kínálati árak is egyből emelkedésnek indultak, így legfeljebb azok jártak jól, aki éppen benne volt már egy vételi folyamatban, tehát tettek egy ajánlatot, de a tranzakció még nem realizálódott. 

Az elmúlt hónapokban olyan ingatlanok esetében is felbukkantak érdeklődők, melyekre évekig rá sem néztek, ami következménye annak a ténynek, hogy kevés eladó ingatlan közül lehet válogatni. A gyenge kínálat ugyanis továbbra is meghatározó, így a következő hónapok legnagyobb kihívása a szakértő szerint az, hogy lesz-e annyi ingatlan, amivel ki tudják szolgálni a vevőket. 

A legnagyobb probléma a kis méretek esetében jelentkezik: az egy-, másfélszobás lakások szinte teljesen eltűntek a piacról. Így előfordul, hogy amikor meghirdetésre kerül egy-egy ilyen kisebb, harmincegynéhány négyzetméteres panellakás, akkor jóval magasabb, akár egymillió forint feletti négyzetméter-irányáron is számíthat érdeklődőkre. 

De mivel szűkös a kínálat, így ha valaki most egyszobás garzonlakást akar venni, akkor leginkább arra van esélye a kerületben, hogy a családi házas részen, egy többlakásos, közös udvaros társasházban talál ekkora méretű ingatlant a 20-30 millió forint közötti ársávban, ami a panellakásoknál elképzelhetetlen - jelezte az ingatlanközvetítő.

Jelenleg egyébként a családi házak és a társasházi lakások piaca is egyformán élénk. A különbséget leginkább az jelenti, hogy a családi házak nagyobb mértékben voltak túlárazottak, így az elmúlt hónapokban kialakul áremelkedés során elkezdték utolérni a valós értékesítési árak a korábban túl magasra beállított irányárakat. Az eladhatatlan kategóriába most legfeljebb csak a nagyon nagy értékű, nagyméretű, azaz 200 négyzetméter feletti ingatlanok tartoznak - jegyezte meg Rácz Gyula László.

Az áremelkedés egyébként a tavalyi év egészére jellemző volt, csak az év első három negyedévében jóval lassabb ütemben történt, mint az utolsó negyedévben. Ha májustól decemberig nézzük az árváltozásokat, akkor például a panellakásoknál mintegy 10 százalékos drágulás következett be, vagyis 3-5 millió forinttal emelkedett az áruk. Az 50-60 négyzetméter közötti alapterületű, felújítandó panellakásoknál a korábbi 35 milliós ár így már elérte a 40 millió forintot Dél-Pesten. De a 30-40 négyzetméter közötti panellakások ára is 30 millió forintnál jár.

Rácz Gyula László azt is megjegyezte, hogy a jelenlegi turbulens ingatlanpiaci időszakban nagyon könnyű úgymond “alulpozícionálni” egy ingatlant, ezért úgy véli, hogy most különösen jól jöhet az ingatlanközvetítői segítség azoknak, akik a lehető legjobb árat szeretnék elérni az értékesítés során. Ha valaki nem látja át az ingatlanpiaci helyzetet, ami jelenleg nem is könnyű, akkor most nagyon mellé lehet lőni egy eladásnál.

Alkudni jelenleg ezekből az árakból elég nehéz, az őszi hónapok előtt jellemző 5-10 százalékos alku mára 0 és 5 százalék közé mérséklődött, ami azt jelenti, hogy sokszor irányáron kelnek el a keresett kategóriákba tartozó ingatlanok, vagy legfeljebb 2-3 százalékot engednek az eladók.

Ezzel összefüggésben az értékesítési idő is jelentősen csökken. Említett is példát arra az ingatlanközvetítő, hogy nagyméretű - igaz, rendkívül jó elosztású - családi házat is el tudtak adni most a meghirdetéstől számítva mindössze egy hónap alatt, miközben az alku mértéke 5 százalék alatt maradt. Előfordul azonban, hogy egy jó adottságú, keresett kategóriába tartozó ingatlannál mindössze egy bemutatásra van most szükség, tehát gyakorlatilag néhány nap alatt értékesítésre kerül.

A vevők persze nincsenek könnyű helyzetben az emelkedő árak miatt, megfigyelhető az is, hogy ismét egyre növekvő számban élnek a hitelfelvétel lehetőségével. Náluk két alapvető kategóriával találkozik az ingatlanközvetítő: az egyik típusú hitelfelvevőnek legfeljebb 20-30 százalék önereje van, a vételár fennmaradó részét hitelből fedezi, míg a másik típusúnak már csak 20-30 százaléknyi összegű hitelre van szüksége. 

Az, aki nem tudja előteremteni az önerőt, és ezért - vagy más okból - a bérlakások piacán néz körül, “horrorárakkal” találkozik: az 50-60 négyzetméteres lakásoknál az átlagos bérleti díj 250 ezer forint környékén alakul Budapesten, míg a 40 négyzetmétereseknél 180 ezer forint. Dél-Pesten még a legkisebb, egyszobás panellakásoknál is 150-160 ezer forint az induló havi bérleti díj, míg a másfél szobásoknál 150-180 ezer forint.

Az egy plusz két félszobásokat 190-225 ezer forint között, míg a 60 négyzetméternél nagyobb paneleket 210-250 ezer forint közötti havi összegért lehet kivenni. Az persze megfigyelhető volt a tavalyi évben, hogy a 200 ezer forint alatti bérleti díjért kiadó ingatlanokra számottevően nagyobb volt a kereslet, mint a 200 ezer forint felettiekre.

Várakozásai szerint itt is, ahogy az eladó ingatlanok esetében is várhatóan tovább kúsznak felfelé az árak, ugyanakkor elképzelhető, hogy az eddigi áremelkedési ütem lassul, illetve arra számítanak, hogy hullámokban érkeznek majd a vevők a piacra, például azért, mert bizonyos időpontokban lejár valamely állampapír, és az innen kiáramló pénz egy része ingatlanbefektetésbe kerül.