5%-os ÁFA az új lakásokra - Mire nem gondol viszont senki?
Mi számít a jogszabály alapján „lakóingatlannak”, mi a jogi helyzet a lakások 150 nm feletti részével, mi vonatkozik az irodából átalakított lakóingatlanokra, illetve mennyire számít egyáltalán különlegesnek a mostani adócsökkentés a régió országaiban?
A Wolf Theiss ügyvédi irodahálózat közép-európai régióra kiterjedő felmérése alapján a 2016-tól hatályos, az új lakóingatlanok értékesítése esetén Magyarországon alkalmazható kedvezményes áfamérték Közép-Európa több országában is megtalálható. Így például a magyar szabályozáshoz hasonlóan kedvezményes adókulcs alkalmazható az új lakóingatlanokra Lengyelországban és Csehországban, bár ezen országokban a kedvezményes adómértékek valamelyest magasabbak a magyarhoz képest. A hazai szabályozással azonosan, 5 százalék az áfa mértéke Romániában is, azonban ez a kedvezmény csupán kisebb területű lakóingatlanok magánszemélyek vagy családok általi megvásárlása esetében alkalmazható. A kedvezményes adómérték alkalmazását egyébként az európai uniós szabályozás is megengedi a szociálpolitikai célból biztosított lakásokra, lakásépítésére.
„A 150 négyzetmétert meg nem haladó új lakások, illetve a 300 négyzetmétert meg nem haladó egyéb új lakóingatlanok értékesítése esetén 2016. január 1-jétől alkalmazható öt százalékos magyar áfa kedvező mértékűnek tekinthető a közép-európai régióban. Az új áfa-szabályozás alkalmas lehet az építőipar, lakáspiac élénkítésére, valamint az otthonteremtési célok támogatására, ugyanakkor gyakorlati kérdéseket is felvet, amelyek még tisztázásra várnak.” – mondta dr. Pásztor János, a Faludi Wolf Theiss Ügyvédi Iroda adócsoportjának vezetője.
Bár az új áfa-szabályoknak kedvező hatásuk lehet az építőiparra és a lakáspiacra, a szabályozással kapcsolatban számos jogértelmezési kérdés merül fel, amelyeket mindenképpen érdemes részletesen is áttekinteni. Elsőként érdemes megvizsgálni a lakóingatlan rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiségeket. Az áfa törvény lakóingatlan fogalmából levezethető, hogy a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiségek esetében nem lesz alkalmazható az 5 százalékos kedvezményes adókulcs. Ezáltal a lakóépülettel egybeépült vagy annak részét képező garázsok, műhelyek, üzletek és gazdasági épületek esetében a 27 százalékos áfa kulcsot kell alkalmazni.
Számos egyéb helyiség, például tárolók, pincék, uszoda, szauna, terasz, lépcsők esetében viszont továbbra is kérdéses, hogy ezek egyrészt a lakás rendeltetésszerű használatához szükségesnek tekinthetők-e, másrészt a lakás hasznos alapterületéhez tartoznak-e, és így alkalmazható-e rájuk az 5 százalékos adómérték, avagy 27 százalékos áfa terheli őket.
A fentiek mellett az is kérdéses a jelenlegi jogszabályok alapján, hogy amennyiben az adott lakás (lakóingatlan) meghaladja a 150 négyzetmétert (300 négyzetmétert), akkor a törvényben meghatározott négyzetméterhatárt meg nem haladó részre alkalmazható-e a kedvezményes adómérték, vagy az egész ingatlanra a 27%-os áfa lesz érvényes.
Ugyancsak vitás, hogy amennyiben egy korábban irodának épült ingatlant alakítanak át lakóingatlanná, úgy az újonnan kialakított lakások értékesítése esetében alkalmazható-e a kedvezményes áfa. Hasonló a helyzet az átminősítéssel, és a korábbi ingatlanok megosztásával létrejövő új ingatlanok esetében is.
A fentiekben felvetett, és a jövőben felmerülő egyéb kérdéseket várhatóan minisztériumi és adóhatósági állásfoglalások tisztázzák majd a jövőben, addig is érdemes azonban szakemberrel egyeztetni a felmerülő adókockázatok mérséklése érdekében.
