Eljött az ingatlanvásárlás ideje

A Növekedési Hitelprogram második körében enyhültek a feltételek: már üzleti célú ingatlan megvásárlására is lehet fordítani a kkv-k számára kiírt hitelt, amelynek összege 3 millió és 10 milliárd forint között lehet. Kérdés, hogy az olcsó hitelen kívül indokolja-e más is az ingatlan-beruházást. Bár biztosat nehéz jósolni a mai ingatlanpiacon, szereplői közül egyre többen gondolják azt, hogy a mai árak mellett érdemes megfontolni. Az Otthon Centrum februári elemzése szerint például a lakáspiacon az idén megáll az árcsökkenés, a legnagyobb ingatlanfejlesztők (az IFK egyesület tagjai) pedig a tavalyi eredményhez képest 41 százalékkal nagyobb alapterületű építkezésbe fognak: vagyis a piac több szegmensében is javulni kezdett a hangulat.
„Az erre szakosodott, kockázatvállalásra hajlandó és annak kezelésére felkészült piaci szereplők már jó ideje vásárolnak is” – mondja Hornok Krisztián, Reconcept Property Solutions partnere. „Az más kérdés, hogy a más főtevékenységet folytató vállalkozó számára az ingatlanvásárlás-e a legjobb megoldás”. Hornok Krisztián szerint három tényezőt érdemes figyelembe venni:

1. Az ingatlan erőforrás
Elsődleges kérdés, hogy erőforrásként megfelel-e az ingatlan, amelyet a cég használ. Amikor ezt felméri, figyelembe kell vennie, hogy az ingatlan mérete, elhelyezkedése, funkciója alkalmassá teszi-e a vállalkozás székhelyeként vagy telephelyeként. A rosszul elvégzett felmérés később az eredményekben is megmutatkozik.

2. Az ingatlan befektetés, vagyis lekötött tőke
Ha tulajdonban áll az ingatlan, akkor a benne lekötött tőke teljesítményét az ingatlanpiac határozza meg. „Az érték alakulását nem tudjuk befolyásolni; kitettük magunkat egy, a főtevékenységétől eltérő piac hullámzásának’ – magyarázza a Reconcept partnere. „Szerencsések is lehetünk, de ellenünk is fordulhatnak az események, ami különösen akkor jelent gondot, ha ez egybeesik a főtevékenység dekonjunktúrájával.” És mivel az ingatlan az egyik legkevésbé likvid eszköz, a vállalkozás ilyenkor már nehezen tud javítani a helyzetén. Fontos tehát, hogy a mérleg az ingatlannal (és az ahhoz általában kapcsolódó hitellel) együtt is kiállja a stressztesztet, vagyis a körülmények esetleges kedvezőtlen alakulása se idézzen elő kezelhetetlen feszültségeket.

3. Az ingatlan lehet hitelfedezet is 
Akár magának az ingatlannak a megvásárlására használjuk fel, akár más beruházáshoz, az ingatlan alkalmas hitel fedezeteként. A hitelfelvétel azért csábító egy vállalat számára, mert más pénzét használhatja; nem a főtevékenységhez használt saját tőkét kell lekötnie az ingatlanban, hanem egy annál olcsóbb banki forrást. Arról azonban meg kell győződnie a cégvezetőnek, hogy ez az olcsó forrás nem válik később elviselhetetlenül drágává, például az árfolyamváltozás miatt vagy azért, mert a főtevékenység eredményessége romlik úgy, hogy a bevételek nem fedezik az adósságterhet. 

Hornok Krisztián szerint általános szabály szerint az ingatlanvásárlás annak a cégnek való, amelynek tevékenysége hosszútávon kiszámítható, és amely megengedheti magának tőkéjének tartós lekötését. Mivel a kezdő vállalkozások ritkán vannak ebben a helyzetben, nekik nem érdemes ingatlanvételben gondolkodniuk.

Az NHP egy kimondottan olcsó, hosszú távra rendelkezésre álló, és forint alapú (tehát a cégek többsége számára devizakockázatot nem hordozó) finanszírozási forrás. Akinek érdemes hitelt felvennie a fent leírtak tükrében, az nagyon valószínű, hogy nem jár rosszul az NHP-val – feltéve, hogy megfelel a feltételeknek, mondja Hornok Krisztián.