Ingatlanvétel Ausztriában

Hangsúlyozzuk, hogy cikkünk tartalma nem nyújt teljeskörű információt, de a leírtak tökéletes bázist nyújtanak mindazoknak, akik ez idáig az ingatlanvétel területén jogi szempontból sötétben tapogatóztak.

Részletesebb információt az ingatlan-tanácsadás keretein belül nyújtunk ügyfeleinknek. Ahogyan előző cikkünkben is, úgy jelen összefoglalónkban is a jogi hungaricumoktól eltérő «austriacumokat» foglaljuk több pontban össze és mutatjuk be, hogy mire szükséges odafigyelni egy-egy lakás, ház, vagy üzlet vásárlása alkalmával Ausztriában.

1# a tulajdoni lap:

Az Ausztriában történő ingatlan befektetés bibliája az osztrák tulajdoni lap. Aki a tulajdoni lapot ismeri és értelmezni tudja, az nagy előnyre tesz szert az ingatlanvásárlás területén.

Az osztrák tulajdoni lap három fő részből áll: „A-Blatt“, „B-Blatt“, „C-Blatt“. Az „A-Blatt“ alatt találhatóak a teljes ingatlan egészére vonatkozó tudnivalók. Az osztrák ingatlannyilvántartási jog szerint konkrét négyzetméter nagyság nem található meg a tulajdoni lapnak ezen oldalán, hanem csak is az egész területre vonatkozóan adnak meg telekméretet. Ami a legtöbb vásárló számára fontos, az a „B-Blatt“. Ebben látni, hogy melyik tulajdoni hányadnak ki a tulajdonosa. A tulajdonos neve mellett láthatjuk annak születési dátumát és lakhelyét is, így nagyobb jogbiztonságot nyújtva a vásárlónak.

A „C-Blatt“ neve a „Lastenblatt“, azaz a teherlap, ahova a különféle terhek bejegyzése kerülnek.

2# különleges terhek:

A terheket a „C-Blatt“ alatt láthatjuk, amennyiben vannak. Ilyen teher lehet többek között a banki zálogjog. Ezt azért fontos ismerni, mert adásvétel esetén a bejegyzett zálogjogot először töröltetni kell, hogy tehermentes ingatlanhoz juthassunk. Erről bizonyítékként az ún. Löschungserklärung megnevezésű dokumentumot kapjuk meg.

A következő jellemző és fontos teher egy ingatlanon, egy különleges teher, amely majdnem minden tulajdoni lapon megtalálható. Ezt a hármas pontban mutatjuk be.

3# társasházalapító okirat:

Amikor egy társasház felépül és az első társtulajdonosok beköltöznek, születik egy ún. „Wohnungseigentumsvertag“. Ez az első tulajdonosok között megkötött szerződés, amely az olyan alapvető szabályokat foglalja össze, mint például, hogy a belső udvarban található kert lehet-e veteményes kert ; ki használhatja a liftet; stb. Ez egy olyan teher, amelyet minden új vevőnek meg kell ismernie és el kell fogadnia. Ügyvédi irodánkban minden alkalommal átolvassuk és értelmezzük ezt az okiratot, valamint természetesen részletesen ismertetjük az ügyféllel, hogy tisztában legyen azzal, hogy milyen közösségi kötelezettségei vannak, vagyis hol húzódik tulajdonjoga határa.

4# Umwidmung:

Már az első lépésben fontos tisztázni, hogy a lakhatásra biztosított ingatlan valóban, mint lakás került-e bejegyzésre vagy, mint irodahelyiség, vagy akár üzlethelyiség szerepel az ingatlannyilvántartásban. Ezért fontos már a legelején tisztázni az ún. „Umwidmung“ helyzetét. Amelyik ingatlan lakáscélra került kialakításra és aszerint került az ingatlannyilvántartásba bejegyezésre, az csak lakás célra, amely ingatlan üzlethelyiségként, vagy irodaként került bejegyzésre, az csak ilyen célra használható. Olyan ingatlanok is ismertek, amelyek egy része lakáscélra, másik része ún. „Geschäftslokal“ – elnevezéssel üzlethelyiségként szerepel a nyilvántartásban. A kellemetlen meglepések elkerülése végett ajánlott ezt már a legelején megismerni.

5# engedélyek:

Mindenképpen tisztázni szükséges, hogy milyen dokumentumok és engedélyek kerültek bejegyzésre. Az osztrák ingatlannyilvántartásban olyan adatok is megtalálhatóak, amelyek értelmezésre szorulnak - legyen a leendő vevő osztrák, vagy akár magyar állampolgár. Például, hogy van- e építkezés az épületen belül vagy annak közvetlen környezetében; az mikor ér véget terv szerint etc. Át kell tekinteni, hogy a már bejegyzett tulajdonosok milyen határozatokat hoztak, amik az új tulajdonostársra is érvényesek.

6# Kaufanbot:

Ez egy újabb austriacum, amely alapján a vevő ajánlatot tesz és ezen ajánlatához kötve is marad egy előre meghatározott időtartamig. A vételi ajánlat egy írásbeli dokumentumban kerül megfogalmazásra, amely tartalmazza a szóban forgó ingatlan paramétereit, az ajánlott vételi árat, néhány kikötött esetleges feltételt, a vevő adatait és a legfontosabb: egy dátumot, amíg a vevő az ajánlatához jogilag kötve van.

7# adásvételi szerződés:

Az osztrák jogszabályok szerint a vevők választhatják meg a szerződést elkészítő ügyvédet. Nem csak szerződések megírását, hanem tervezetek ellenőrzését is vállaljuk az eladói és vevői oldalról egyaránt.

8# adók, illetékek:

Egy ingatlan megszerzésénél nem csak az eladót, hanem a vevőt is terhelik költségek. Ilyen a 3.5 %- os „Grunderwerbsteuer“, magyarul ingatlanszerzési adó. Ezt az összeget, tehát a vételár 3.5 % részét a szerződéskészítő ügyvéd külön erre a célra létrehozott letéti számlájára kell a vevőnek utalnia. Ezen felül a bejegyzési illeték, (mértéke: 1.1 %) terheli még a vevőt. Amennyiben az adásvételben ingatlanközvetítő is közreműködik, („Makler“) ennek költségei is a vevőre hárulnak.

9# letéti számla:

Adásvétel során külön szükséges nyitni egy letéti számlát, amelyre a vételár átutalásra kerül. Ez a letétkezelői számla összeköttetésben van az Osztrák Ügyvédi Kamarával és a letétkezelő bankkal. Miután az összeg megérkezik, a számla automatikusan lezáródik, tehát nem lehetséges a pénzhez jutni és afelett rendelkezni. Ez a rendszer egy régóta működő, biztos rendszer Ausztriában. Amíg a tulajdonbejegyzésre nem kerül sor, addig az eladó részére sem kerül átutalásra az összeg.

10# közös vétel:

Fontos az elején a szerződésben lefektetni, hogy mi történik a közös vétel során, a felek kapcsolatának megromlásakor és öröklés esetében.

11# banki finanszírozás:

Mindenképpen javasoljuk, hogy az előkészületek első lépései között szerepeljen a banki kapcsolatfelvétel, hiszen ez hosszadalmasabb folyamat is lehet.

12# kulcsátadás:

Àltalában az aláírás napján, az aláírással egyidőben kerül átadásra és átvételre az ingatlan kulcsa. Az eladó számára a letéti számla jelenti a biztonságot.

13#tulajdonjog bejegyzése:

A szükséges dokumentumoktól függően átlagosan 3-4 hét alatt kerül bejegyzésre a tulajdonjog.

Cikksorozatunk első része (Cégalapítás Ausztriában) az alábbi linken érhető el: https://profitline.hu/Cegalapitas-Ausztriaban-363366

A cikk szerzői:

Dr. Ujvárosi Veronika (www.ujvarosi.eu) bécsi székhelyű, magyar anyanyelvű ügyvéd. Hatéves kora óta él Bécsben, itt végezte a gimnáziumi tanulmányait, valamint szintén itt végzett 2002-ben a Bécsi Egyetem Jogi Karán, a Juridicum-on. Ügyvédi vizsgáját 2008-ben tette le, azóta ügyfélköre meghatározó részét magyarországi kis- és középvállalkozások alkotják. Jelentős tapasztalattal rendelkezik az ilyen cégek külföldi exportjának megerősítésével és vezetésével kapcsolatos jogi kérdésekben. Elmondása szerint az Ausztriában vállalkozni szándékozó magyar üzletemberek legnagyobb problémája a hely- és országismeret hiánya. Ezért alapvető célkitűzései között szerepel, hogy a meglevő és leendő ügyfelei az ausztriai piacon történő megjelenésük első pillanatától otthonosan és biztonságban érezzék magukat. Ennek elősegítésére olyan kooperációs partner hálózatot épített ki, melynek magyar nyelvű tagjai egy kezdő vállalkozás valamennyi lehetséges igényét ki tudják elégíteni.

A cikksorozat elkészítésében közreműködött Dr. Pozsár Cintia az Iroda jogi munkatársa. Ő 2015 óta dolgozik Dr. Ujvárosi Veronikával. Feladatai közé tartozik többek között a magyarországi ügyfelek céges és ingatlanügyleteinek előkészítése, cégalapítások, adásvételek, illetve az osztrák ügyfelek peres és peren kívüli jogi képviseleténeknek ellátása.