Kár lenne tagadni - Vannak kockázatok a magyar lakáspiacon
A szakemberek szintén beszéltek arról, hogy bár a lakásárak jelentős emelkedésen vannak túl, egyelőre nem alakult ki buborék a hazai piacon.- hangzott el a mai Portfolio Lakás2018 konferencián.
Mit akar a kormány?
Hornung Ágnes, a Nemzetgazdasági Minisztérium pénzügyekért felelős államtitkára előadásában még egyelőre nem tudott a kormány jövőbeli lakáspiaci terveiről beszámolni. Mivel az új kormány még nem állt fel. Hornung Ágnes hozzátette, a kormány a piacot nem felejtette el, főként mivel a lakásépítések jelentős szeletet vesznek ki a magyar GDP-ből. A elődadása további részében az eddigi eredményekről számolt be. Mint kiemelte, az építési engedélyek száma jelentősen emelkedett, illetve sokkal több új lakást adtak át.
A lakáspiac bővüléséhez több tényező járult hozzá, az otthonteremtési program, a gazdaságpolitika, a reálbérek emelkedése, a kedvező foglalkoztatási helyzet.
Hornung Ágnes szintén beszélt arról, hogy a családi otthonteremtési támogatás terén az elmúlt időszak további előrelépéseket hozott, már nem jelent korlátot a használt lakásnál a már meglévő lakástulajdon, egyszerűbbé vált az ügyintézés, illetve az adó-visszatérítési szabályok is egyértelműsödtek. 2015 júniusa, vagyis a megújult csok bevezetése óta 72 ezer család, több mint 200 milliárd forintnyi támogatáshoz jutott. Az elmúlt időszakban az előbbi mellett 90 milliárd forint értékben került kifizetésre csok-os hitel. A teljes kamattámogatott hitelek állománya pedig 225 milliárd fölött volt. Adóvisszatérítésre közel 10 ezer kérelem érkezett, összege közel 40 milliárd forintot tett ki.
Mennyi adót kell fizetni ingatlan értékesítésekor? ITT kiszámolhatja!
Mit üzennek a lakáspiaci számok
Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóságának igazgatója, a lakáspiac jelenéről és jövőjéről beszélt előadásában. A szakember elmondta, mind reál, mind nominál értelemben jelentős felfutás tapasztalható a hazai lakáspiacon. Ez a pozitív tendencia az egész hazai lakáspiacot jellemzi ugyan, de más más mértékű az egyes területek és településtípusok esetében, a legerőteljesebb felfutás az elmúlt években Budapestet jellemezte.
A jelentős áremelkedésnél mindig felmerül a buborék kialakulásának kockázata. De azt mindig borzasztó nehéz megválaszolni, hogy valóban kialakult-e lufi a piacon, mondta el a szakember. Jelenleg a gazdasági fundamentumoknál jóval lejjebb vannak a lakásárak, a budapesti árak pedig a környékén vannak csupán. Így még a budapesti piacon sem lehet boomról beszélni, a fővárosi piacot azonban már biztosan nagyon figyelni kell majd.
Bár a lakásárak eddig jelentősen nőttek, a további növekedés sem jelenti azt feltétlenül, hogy ez a jövőben eltérést fog előidézni a fundamentumoktól, mivel a gazdasági kilátások pozitívak, a bérek pedig növekednek.
Mi veszélyezteti a lakáspiacot?
Tardos Gergely, az OTP Bank, Elemzési Központ igazgatója a lakáspiacot érintő veszélyekről beszélt. Kitért arra, hogy az ingatlanpiacot hosszú, önerősítő ciklusok jellemzik, amelyek nagy amplitúdója lehet. A szakember hozzátett, az ingatlanberuházás egy nagyon megfontolt döntés, jellemzően az elmúlt 2-4 év tapasztalatai alapján döntünk az ingatlanvásárlásról. Éppen ezért a ciklus tetején a legnagyobb a lakásvásárlási hajlandóság. A szakember szintén beszélt arról, hogy az ingatlanárak egyensúlyi értékét a jövedelem határozza meg.
Az előadáson szintén elhangzott, hogy a hazai lakáspiac a ciklus során az érett szakaszban tart. Megérkezik az új kínálat a piacra, az árak az egyensúlyi árak környékén mozognak, a tranzakciószámok pedig már egy ideje nem emelkednek.
Jelenleg a rövid távú kockázatok elsősorban a lakáspiaci kínálattal kapcsolatosan jelennek meg. Komoly csúszások lehetnek az új lakások átadásában, illetve a nagy sietségből kifolyólag komoly minőségi problémák merülhetnek fel.
Hosszú távra azt lehet mondani, hogy ez a ciklus sem tart majd örökké. 2020 után lassulhat a kereslet, de van esély azért a piac túlhevülésére is. Erre utóbbinak azonban kisebb a valószínűsége, így alapvetően a következő 2-3 évre nem látnak alapvető kockázatot a hazai lakáspiacon.
Mit gondolnak a szakértők az áfáról?
A konferencia következő részében egy kerekasztal beszélgetés keretében mondák el a szakértők a véleményüket az áfa-kérdésről, a CSOK-ról, az új lakásoknál fellépő csúszásokról és arról, hogy ezek következtében milyen visszaesés lesz tapasztalható a piacon.
Scheer Sándor, a Market Építő Zrt. vezérigazgatója elmondta, hogy az építőipari aktivitás és a fejlesztők számára is fontos, hogy mihamarabb kiderüljön, hogy továbbra is marad-e a csökkentett áfa.
Ha visszaállítják az eredeti 27 százalékos szintre, az építőipar várhatóan más fejlesztések felé fordul, kevesebb lesz a lakóingatlan-projekt. Egy építőipari cég számára az egyedi vásárlók részéről érkező igények és más apróságok miatt kevésbé kedvező egy lakásépítés. Továbbá ha megtörténik az áfa visszaállítása, a növekvő munkabérek mellett, a két tényező együtt biztosan visszaesést eredményez a piacon.
Morvai Zsolt, a Takarékbank Zrt. Vállalati Üzletág Igazgatója elmondta, hogy egy lakóprojekt finanszírozásánál a beruházót, az előértékesítés mértékét, a kivitelezőt, az önrész mértékét és a lokációt veszik alapul. A következő években várható aktivitást az áfa-kérdés mellett a hozamkörnyezet is meghatározza. Ha az alternatív hozamkörnyezet nő, az csökkenti a lakáskeresletet. Ha mard az 5 százalékos áfa egy minimális emelkedés várható a keresletben, ha nem, akkor óriási kereslet fog zúdulni a piacra 2019 negyedik negyedévében, majd 2020-21-ben nagy visszaesés jön.
Arról, hogy mennyire kockázatos most elindítani egy projektet, Földi Tibor a Cordia Magyarország Zrt. vezérigazgatója beszélt. Mindenki óvatosabb most, és úgy tűnik, hogy a piac nincs felkészülve arra, hogy 2020-től milyen problémák lesznek. Építkezések szakadhatnak félbe, a vevők nem tudják kifizetni a 22 százalékos emelkedést, botrányokra lehet számítani. Sokan bíznak benne, hogy marad a kedvezményes áfa és a felelőtlen szerződéskötések elkerülésére, ennek minél hamarabb ki kellene derülnie. Már most látszódik egy megtorpanás a piacon, és ez még drasztikusabb lehet 2019 után.
A pénzügyekért felelős államtitkár, Hornung Ágnes az áfa kapcsán elmondta, hogy a kormánynak a kedvezményes szint bevezetésével egyrészt gazdaságpolitikai, másrészt demográfiai céljai voltak. Mivel az otthonteremtés a kiemelt cél, a CSOK időkorlát nélkül került bevezetésre. Hozzátette azt is, hogy nemcsak az új lakások építése a fontos, hanem az is, hogy a használt lakásállomány is megújuljon.
Nagy Gergely, az OTP Csoport Budapesti Régiójának ügyvezető igazgató-helyettese szerint nagy meglepetéseket fog okozni a magánszemélyek számára, ha visszaállítják az áfát. Valamennyire a fejlesztőknek is át kell vállalni az áfa növekedésének egy részét, így a piac tisztulhat, mert azok a fejlesztések, amelyek erre nem képesek kiesnek. A dinamikában lesz egy megtorpanás, de ez később stabilizálódhat.
Banai Ádám az MNB, Pénzügyi Rendszer Elemzésének igazgatója elmondta, hogy a már körülbelül 40 százalékra nőtt a hitelből új lakást vásárlók aránya, de még mindig többségben vannak a készpénzes vevők, ezért van tere még a bővülésnek. A lakáshitelek GDP arányos mutatója nemcsak Európa, hanem régiós szinten is jóval alacsonyabb Magyarországon.
