Válságra készül az ingatlanszektor!

A legfontosabb kijelentések és kérdések a konferenciáról:

1. A magasépítők szektora sosem lesz versengő piac, mindig oligarchisztikus marad.
2. 74 nap múlva a daruk helyén már játékosok szaladgálnak az új Puskás Ferenc Stadionban.
3. 2020-21-ben nem lesz uniós pénz. Marad a hitel. De ki vesz föl hitelt, amikor mindenki válsággal fenyeget?
4. Csak ingatlanfedezetre már nem adnak hitelt a bankok, a cash flow-nak is reálisnak kell lennie.
5. A 700 ezer működő kis és közepes cégnél dolgozik a munkavállalók 77 százaléka. Nekik nem dolguk, hogy hatékonyságban felvegyék a versenyt egy multival, elég, ha kihozzák magukból a legtöbbet.
6. Most a kkv szektor „nyeli le” a nagy profitot és nem a generálkivitelezők Túlfűtött az építőipar, de a munkavállalók ezt a fizetésekben kevésbé érzik.
7. Jövőre 870 milliárd forintnyi kkv hitelre vállalhat kezességet a Garantiqa (ez idén 750 milliárdez az összeg).
8. Üres, kiadó raktár gyakorlatilag nincs, rekordalacsony az irodák üresedési rátája is.

„Az állam most nem mondja meg a piac szereplőinek, mit-hogyan csináljanak, csak megteremti a körülményeket, hogy sikeresen tudjanak működni” – mondta megnyitó előadásában Miniszterelnökséget vezető miniszterhelyettes, parlamenti és stratégiai államtitkár. Orbán Balázs egy rövid 20. századi történelmi kitekintő után kitért arra, hogy míg 2010 előtt szektorspecifikusan próbált a politika segíteni a piacokon, és az állam a probléma része volt, addig most úgy kormányoznak, hogy az állam a megoldás része legyen. Kiemelte, hogy amikor gazdaságpolitikai folyamatokról beszélünk, akkor mindig vizsgálni kell a társadalompolitikai folyamatokat is, ezeket nem szabad szétválasztani. Ilyen társadalompolitikailag is fontos elem a kultúra és a sport, és ha nagy ingatlanprojektekről beszélünk, akkor az új Puskás Ferenc Stadion nem maradhat ki.

Erről, az államtitkár után Karakas János, a Magyar Építő Zrt. projektigazgatója beszélt, aki elmondta, hogy 74 nap múlva a daruk helyén már a magyar válogatott fog játszani Uruguay legjobbjaival. A szinte fel sem fogható számokat ismertetve kiderült, hogy egy ilyen gigaprojekt az egész ország kivitelezőire hatással van, néha úgy, hogy szinte az összes itthon fellelhető, nagy teherbírású daru a pályán volt.

Parázs vita a finanszírozásról

Az első kerekasztal beszélgetésen Essősy Zsombor, a MAPI vezérigazgatója, Morvai Zsolt László, a Takarékbank Zrt. igazgatója, Garamvölgyi Balázs, a Magyar Fejlesztési Bank Zrt. ügyvezetője, Szabó István Attila, az EXIM Bank vezérigazgató-helyettese és Krisán László a KAVOSZ Zrt. vezérigazgatója „csapott össze”. Olyakor szó szerint éles volt a pengeváltás, főként, ha a kkv szektor hatékonyságáról vagy éppen az MNB regulációs politikájáról volt szó. Abban viszont egyetértett mindenki, hogy most egy gazdaságilag stabil időszakot élünk, de a bankoknak egyre óvatosabban kell – főként az ingatlanfedezetű – hiteleket kihelyezni.

Essősy Zsombor leszögezte, hogy irodaépítésre, ingatlanberuházásra, raktárépítésre általában nincs pályázat, hiszen ezt ez unió nem tartja értékteremtésnek, nincs hozzáadott érték, ez valószínűleg az új ciklusban sem lesz másképpen. Viszont üdvözlendő, hogy egy metamorfózis történik a gazdaságban: támogatás helyett hitelt keresnek a vállalkozások, ez van fókuszban. Sőt Essősy hozzátette, hogy míg májusban mindenki munkaerőpiaci válságról beszélt, alig pár hónap alatt ez teljesen elhalkult, sőt megoldódni látszik. A vezérigazgató figyelmeztetett egy veszélyre is, mely megtorpanthatja a gazdaságot: jövőre és 2021-ben nem nagyon lesz pályázati forrás. Marad a hitel a beruházásokhoz, de ha vajon ki fog hitelt felvenni, ha mindenki világ nagy része válsággal fenyeget?

Mennyi adót kell fizetni ingatlan értékesítésekor? ITT kiszámolhatja!

Morvai Zsolt László szerint jelenleg erőteljes a felfutás, nagy a kereslet a hitelekre, de tanulva 2008-ből, most már sokkal jobban figyelnek arra, hogy miből tudja a hitelfelvevő majd visszafizetni a kölcsönt és ami még fontosabb, hogy most nincs devizakockázat: a forintbevétellel rendelkezők, forintban kapják meg a hitelt is.  

Garamvölgyi Balázs kapcsolódva Morvaihoz kiemelte, hogy a bankok hitelezési hajlandósága nagyon megváltozott. Ha például egy ipari ingatlanok beruházásról beszélünk, akkor azt is megvizsgálják, ki használja, ki műveli majd a területet, a cash flowra fókuszálnak és nem az ingatlan értékére, mert az ingatlanpiac nagyon hektikus tud lenni. És elmondta azt is, hogy nagyon felkészült csapatok/vállalkozások érkeznek. Olyan már nem fordul elő, mint a „régi” világban, hogy szombaton négy sör mellett valaki kitalálja, hogy gumigyárat épít, majd hétfőn bemegy a bankba és megkapja a pénzt…

Szabó István Attila egy érdekes problémára hívta fel a figyelmet: az ipari ingatlan reálpiaci instrumentum és befektetési instrumentum is, ezt a kettősséget a bankoknak is mérlegelni kel. És bár az új kihelyezések számban rekordokat döntenek, az állomány tekintetében csak a csúcs felén járunk, mert egyre szigorúbb az MNB, így kevésbé „veszélyes most a helyzet. Szerinte válságról még nem kell beszélni, sőt ha egy gazdaságban sokan beszélnek a válságról, akkor az előidézi a krízist. A tuti tippje, hogy a fuvarosokat kell hallgatni. Ha ők elkezdenek panaszkodni, akkor egy fél éven belül fel kell készülni valamilyen visszaesésre. A kkv szektorral viszont részben elégedetlen, legalábbis annak örülne, ha 100-ból nem 6-7 tudna exportálni, hanem legalább a negyedük.

Krisán László egészen szerint „elmebeteg a fejlődés” az ingatlanpiacon. Szerinte ez részben pszichés is, ha valaki nem kap pénzt, akkor egy biztos befektetéshez fordul. A makroszámok nagyon jól alakulnak („a matek az matek”), a kapacitás a csúcson van, a várakozások viszont csökkenek és még mindig nem elég tőkerős a kkv szektor. Pedig ez a szektor nagyon érzékeny és a fluktuáció miatt sok cég esik el, a bedőlések aránya nem azt tükrözi, hogy most minden rendben van. A vezérigazgató tisztázta, hogy bár a statisztika azt mutatja 1,2 millió kkv van itthon, a valós szám 700 ezerre tehető, ők azok akik legalább 2,5 alkalmazottal rendelkeznek. És őket nem kezeljük eléggé értékként, multis hatásfokot várunk el tőlük, pedig „nekik csak az a dolguk, hogy a legtöbbet hozzák ki magukból”. És nem vagyunk elég hálásak, hogy a munkavállalók 77 százaléka kkv-nál dolgozik.

A szünet után Dr. Búza Éva, a Garantiqa Hitelgarancia Zrt. vezérigazgatója – akinek neve már a pénzügyi kerekasztal beszélgetésben is felmerült – szinte úgy folytatta előadását, mintha a kerekasztalnál ült volna, sőt részben vitatkozott az ott résztvevők által elmondottakkal. Ugyanis a Garantiqa által a Századvégtől megrendelt kutatásból az derült ki, hogy a beruházási kedv egyáltalán nem nőtt 2018-ban az előző évhez képest és a hazai kkv szektorból még mindig többen inkább a pályázati pénzekből finanszíroznák a beruházásaikat, semmint hitelből (a kutatásban első helyen a saját tőke állt, másodikon a pályázat és csak negyedik helyen a hitel). Viszont a vezérigazgató asszony bejelentette, hogy jövőre 120 milliárd forinttal (870 milliárd) több kkv hitelnél tud majd kezességet vállalni a Zrt., valamint 200 milliárdos keretösszeggel kötvénykibocsátási is lesz garancia. Ez utóbbi termékkel a nagyvállalatok felé is nyit a Garantiqa.

Építőipar: létszámban megvagyunk, hatékonyságban fejlődni kell

Székely Ádám, az Infogroup ügyvezetője és az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnöke szerint soha nem volt ilyen jó a csillagok állása az ipari ingatlanok tekintetében. Jó a piac, van infláció, 5 százalékos a növekedés. Rendkívül erős a kereslet, az irodák üresedési rátája mélyponton van (6 százalék), kiadó raktár gyakorlatilag nincs. Jelenleg van Budapesten 3,6 millió négyzetméter iroda és 120 ezer négyzetmétert adnak át még idén, összesen 500 ezer épül jelenleg. Ha ebből a félmillióból egyetlen négyzetmétert sem vennének ki, még akkor sem lenne nagy baj, de a piac keresleti és a következő fél egy évben még biztosan így is marad.  Ingatlanberuházóként most mindenki a kivitelezési kapacitásokért küzd.

Ingatlanbefektetőként viszont nagyon jól alakulnak a dolgok, a piac befogadta az áremelést is, már nem okoz problémát, hogy egy „A” kategóriás ingatlan 15 eurós négyzetméternél indul. És ami a legfontosabb: a finanszírozási oldal is kordában van tartva.

Scheer Sándor a Market Építő Zrt. vezérigazgatója szerint is stabil most a piac, jó kilátásokkal. Hozzátette, a kivitelezőknek nagyon erős indikátora van a válságra: akkor tudják, hogy recesszió lesz, hogyha a tervezők nem kapnak munkát és ez még nem következett be, bár némi lassulást, megrendelés csökkenést a tervezői piacon, azért érzékel. Ám ezt nem feltétlenül tartja problémának. 10-15 százalékos visszaesés még nem rengeti meg a piacot, sőt lehet rendezni a sorokat a mostani túlfűtött hangulat után. Ez még kezelhető, ám a 2008-as válsághoz hasonló nagy amplitudókkal (50-70  százalékos visszaeséssel) a kisebb cégek már nem birkóznak meg, ilyenkor kell az állami segítség. (Példaként említette, hogy 2009-ben Franciaországban az állam megrendelte 100 ezer bérlakás építését és így menekült meg a szektor.)

A vezérigazgató szerint nem egyszerű most kivitelezőnek lenni. Hosszú várakozás után most 20 százalékkal le van terhelve az iparág. A már említett elnyúló válság miatt nagyon sokan hagyták el abba a szakmát, adták fel a vállalkozásukat. Létszámban most már nincs akkora probléma, hatékonyságban viszont annál inkább. Most külföldi munkavállalókkal kell pótolni a munkaerőt, például Ukrajnából. Ez viszont már a 3. ütem onnan, akik most érkeznek, finoman fogalmazva: már nem a krém.

Arra a kérdésre, hogyha ilyen jó helyzetben vannak az építőipar cégei, mégis miért mennek el külföldre a magyar munkavállalók érdekes választ adott Scheer: szerinte most már nem a generálkivitelezők és fővállalkozók visznek haza extra pénzt. A kkv szektor az, aki nagyon ügyesen felverte az árakat. Viszont ebből a munkavállaló felé csak kevés jut el és sajnos abból is nagyrészt feketén. Tapasztalata szerint már nem a fizetésbeli különbség miatt mennek el itthonról, hanem azért, mert ott 100 százalékban be vannak jelentve.

Maráczi Gábor az Accent Hotel Management Kft. fejlesztési igazgatója kicsit szállodaüzemeltetési oldalról vizsgálta a kérdést. Szerinte a várakozások egy kicsit túlfűtöttek, de nagyon komoly fejlődésen megy keresztül Budapest. 30-40 százalékos szállodai árnövekedés tapasztalhatunk a fővárosban, Bécshez, Prágához közelebb kerültünk. Ez nem véletlen: Budapest az egyik legérdekesebb turisztikai célpont, minden lehetőség adott, hogy előre tudjunk lépni. A verseny éles, másfelől nagyon egészséges most. A minőség most már nem csak beruházási kérdés. Ma már nem elég, ha egy tisztaság van és minden rendben egy szállodával, a legtöbb helyen ez a természetes elvárás. A szállodának élményt is kell nyújtani és ebben is sokat fejlődött Budapest. Ez a túlfűtöttség csendesedne. A mostani túlfűtött és olyakor kivitelezői szakemberhiányos piac annyiban nehéz, hogy nehéz megértetni: egy hotelnek 10-20 éves távlatban kell gondolkodni. És ezt az üzemeltetőnek nem könnyű átadni a kivitelezőknek.

Takács Ernő, a Wing Zrt. – mely fennállának 20. évfordulóját ünnepli – vezérigazgató helyettese úgy gondolja középtávon az ingatlanpiac nagyon jó helyzetben van. A válság előtt 1,7 milliárd eurós volt a tranzakciós forgalom, mely 2010-re pár száz millióra esett vissza. Az elmúlt 3 évben 1,6 milliárd körül volt, így újra kiegyensúlyozott a piac. 

120 méterrel közelebb az éghez

Ratatics Péter, a MOL-csoport magyarországi ügyvezetője természetesen a MOL Campusról mesélt a konferencián. A tervezett épület egy 120 méter magas toronyból és egy hozzá tartozó pódiumból fog állni, összesen 086 ezer négyzetméternyi területtel, 28 emeleten. Az ügyvezető kiemelte a kezdeti dilemmákat. Az biztos volt, hogy szükségük lesz egy 21 századi irodára. Az iparágat érő változásokhoz egy olyan irodára volt szükségük, mely innovációra sarkallja a kollégákat. Miután az új iroda építése mellett döntöttek fel kellett tenniük a kérdést: költséghatékony vagy jó épületet szeretnének? Aztán azt döntötték el, hogyan állnak neki és kivel. Amikor a Foster and Partners választották kikötötték, hogy kötelező bevonnia magyarokat a tervezésbe és kivitelezésbe is. A lenyűgöző technológiai és tervezési részletekből kiemelte, hogy a toronyépület szinte teljesen egy légtér, amely 90 százalékos benapozottságot eredményez és lesz egy panoráma étterem a legfelső szinten, ahová nem csak dolgozók mehetnek majd.

Válság helyett paradigmaváltás

A konferencia utolsó kerekasztal beszélgetésének résztvevői szerint középtávon sem látható a válság. dr. Gyorgyevics Benedek, a Városliget Zrt. igazgatóságának elnöke szerint most már a túlfinanszírozások nem jellemzőek, és „amikor 15 toronydarut látok az ablakomból, akkor nehéz a válságra gondolni”. A Liget projektben most az okoz nehézséget, hogy sok vállalkozó még az építőipari boom előtti árakon vállalták a kivitelezést, most pedig gyakorlatilag veszteséggel kell befejezniük a munkát. Ez egy nagy tanulság lehet a vállalkozóknak árazás kérdésében egy ekkora és ilyen hosszú távú projektnél. Szabó Zoltán, a GHIBLI Kft. ügyvezetője főként a raktárlogisztikai piacról beszélt. Mivel nem lehet találni új helyeket alaposan felhajtották az árakat, de ők nem gondolkoznak ingatlanfejlesztésben, a bérlésben hisznek. Nagy tanulság volt számukra a 2008-2009-es válság, amikor 22 ügyfelükből 2 maradt meg. Ekkora visszaesésre nem számítanak, főként mivel a az e-kereskedelem kompenzálni tudja a vásárlóerő csökkenést. Viszont elmondta, hogy komoly lehetőség előtt áll Magyarország: itt lehet Kína a logisztikai raktárpontja. Ennek első lépése, a Ghiblinek is köszönhetően, hogy logisztikai zóna lett Magyarország. Dr. Koncz Barbara, a PricewaterhouseCoopers Magyarország Kft. igazgatója nem akar riogatni, inkább azt mondja, hogy beruházások tekintetében paradigmaváltás lehet, válság nem. Az biztos, hogy a nagyobb beruházásnál már nem az lesz a döntő tényező, hogy az hány munkahelyet teremt. A hatékonyság javítása sokkal erősebb tényezővé válik.

A Haszon Lapcsalád soron következő konferenciája 2019. októberében kerül megszervezésre „FÓKUSZBAN: Járműipar” néven, amelyről további információk a konferencia.hgmedia.hu weboldalon kerülnek majd publikálásra.

KALKULÁTORUNKKAL (csak kattints rá) MOST KISZÁMOLHATOD, HOGY:

- Mekkora az agyad a magyar átlaghoz képest?

- Mekkora lenne az ideális vérnyomásod?

- Mennyi pénzt kellene keresned, ha rendesen megfizetnék a tudásodat?