A forgalomcsökkentés hozhat fordulatot a belvárosi ingatlanpiacon?
A KSH statisztikái alapján 2020. december 31-én közel 700 ezer személygépjármű szelte a főváros útjait és számuk 2012 óta folyamatosan növekszik. Egy nemzetközi felmérés adatai alapján, bár 2020-ban jelentősen javult a helyzet, amiben feltételezhetően a koronavírus járvány is közrejátszott, éves szinten így is átlagosan 54 órát, azaz több mint két napot töltöttek a budapesti sofőrök forgalmi dugóban. A növekvő gépjárműforgalom és az ezzel kéz a kézben járó környezetszennyezés és gépjárművek által elfoglalt közterület – ami korábban sok esetben zöldterület volt – egyértelműen rontja az ottlakók életminőségét, ezért a helyzet kezelésére már számos próbálkozás történt. A belvárosi kerületek (V., VI., VII., illetve a XIII. kerület újlipótvárosi része) tavaly év elején fogtak bele a parkolási helyzet rendezésébe. Terézvárosban 2021 augusztusától a parkolóhelyek harmadát bizonyos napszakokban csak a helyi lakosok használhatják és január elsejétől Erzsébetvárosban is hasonló módon indul el - kísérleti jelleggel - a parkolás reformja.
„Az elmúlt másfél évet vizsgálva elmondhatjuk, hogy rájárt a rúd a bulinegyed és a szűken értelmezett belváros ingatlanpiacára. Első pillantásra a parkolóhelyek számának csökkenése is azt eredményezheti, hogy a befektetési célú vásárlóknak még egy szempontot figyelembe kell venniük az ingatlanvásárlásnál. Ugyanakkor azzal, hogy csökken a kerület átmenő gépjárműforgalma, az itt lakók számára élhetőbbé válik a környezet és ez az ingatlanok iránti keresletre is kihatással lehet” – mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
A parkolási lehetőségek korlátozásának hatása önmagában nehezen számszerűsíthető, azonban több folyamatot is elindíthat az ingatlanpiacon. Arra valószínűleg még várni kell, hogy az agglomerációból ismét nagy számban a belső kerületekbe áramoljanak az otthonkeresők, de a csökkenő forgalom azok számára, akiket kifejezetten a közlekedés riasztott el a belvárosi léttől, olyan változás, ami újra vonzóvá teheti az érintett kerületeket. A közterületi parkolási lehetőségek korlátozása a garázsok piacát is felpezsdítheti, növekvő keresletet és emelkedő árakat eredményezve. Különösen igaz lehet ez a belvárosban, ahol a garázsok eleve korlátozott számban állnak rendelkezésre.
Belvárosi ingatlanpiaci körkép
A belvárosi kerületek ingatlanpiacának éves változásait vizsgálva (2020. III. negyedév és 2021. III. negyedév között) vegyes kép bontakozik ki. Míg az V. kerületben éves szinten 8 százalékkal, a VI. kerületben pedig 1 százalékkal növekedett az átlagár, addig a VII. kerületben 4 százalékos a csökkenés. A NAV forgalmi adatait feldolgozó OTP Lakóingatlan Értéktérkép legfrissebb adatai alapján továbbra is az V. kerület vezeti az árrangsort, átlépve az egymillió forintos határt (1014 ezer Ft/m2), a VI. kerületben az átlagos négyzetméterár 806 ezer forint, míg a VII. kerületben 714 ezer forint.
Hosszú távon vizsgálva a lehetséges következményeket és ciklikus piaci működést feltételezve, azaz, hogy a kertvárosok után ismét a belső kerületek kerülnek a figyelem középpontjába, elképzelhető, hogy a mostaninál élhetőbb környezet miatt még tovább növekedhet a belvárosi ingatlanok iránti kereslet és ezzel párhuzamosan a lakások ára is tovább emelkedhet. Természetesen a gépjárműforgalom korlátozása és ennek következtében az élhetőbb környezet mellett továbbra is nagyon sok a kérdőjel azzal kapcsolatban, hogy mit hoz a jövő a pesti belváros számára, hiszen a turizmus újraéledése egyelőre még várat magára.
Akinek már sikerült
Arra, hogy a szűkebb és tágabb értelemben vett forgalomcsökkentés, a gyalogos, kerékpáros forgalom erősítése, a tömegközlekedés előtérbe helyezése, a terület funkcióváltása hogyan befolyásolja az érintett ingatlanok értékét, számos példa áll már rendelkezése a fővárosban is.
„Ott, ahol csökken vagy akár teljesen meg is szűnik a gépjárműforgalom, néhány év alatt az ingatlanárak növekedése figyelhető meg. Ez a folyamat játszódott le a mára szinte etalonná vált II. kerületi Lövőház utcában, vagy a XI. kerületi Bartók Béla úton, a pesti oldalon pedig példaként említhető a IX. kerületi Mester utca vagy a józsefvárosi Corvin negyed. Egy adott utca részleges vagy teljes lezárása és közösségi térré alakítása a tapasztalatok alapján a környező utcák keresettségét is növelheti” – tette hozzá Valkó Dávid.
