Albérleti szerződés - közjegyző előtt kössük meg?
A világ legnagyobb kereskedelmi ingatlanszolgáltató vállalata és magyarországi ingatlanpiaci szakértők is úgy vélekednek, hogy idén már újra fellendülhetnek a befektetések az iroda és egyéb ipari-kereskedelmi ingatlanok piacán. A szektor a koronavírus-járvány, majd a gazdasági visszaesés miatt nehéz időszakot élt át: a kereslet csökkent, a rövidebb távú bérlet nőtt, és a bérlők könnyebben költöznek át számukra kedvezőbb ingatlanba. Ezt jelzi az is, hogy csaknem 15 százalékkal nőtt a közjegyző közreműködésével készített bérleti szerződések száma az elmúlt három évben, csak tavaly, a recesszió és a kiugró infláció ellenére is több mint három százalékkal.
A tapasztalatok szerint már az sem ritka, hogy magánszemélyek is közjegyzői okiratba foglaltan készítenek bérleti szerződést, elsősorban akkor, ha az egyik fél nem magyar állampolgár, vagy ha nagyobb értékű ingatlan bérbeadásáról van szó. Közjegyzői irodánként eltérő, hogy cégek vagy magánszemélyek veszik igénybe közjegyző segítségét a szerződés elkészítésében, de általánosságban elmondható, hogy a lakásbérleti piacon még mindig népszerűbb az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat, amit gyakran kiköltözési nyilatkozatként tüntetnek fel az ingatlanhirdetésekben. Ez természetesen olcsóbb, mintha a teljes bérleti szerződést közjegyző készítené el, az abban vállalt kötelezettségeket pedig – a közokiratba foglalt szerződéshez hasonlóan – pereskedés nélkül, bírósági végrehajtás útján is ki lehet kényszeríteni.
Mindkét félnek biztosíték a közjegyző által készített lakásbérleti szerződés
Mindegyik fél szempontjából az a legbiztosabb megoldás, ha a bérleti szerződést közjegyző készíti el, legyen szó lakásbérletről vagy céges irodabérletről. A bérbeadó így tudja elkerülni a hosszas és költséges pereskedést, ha a bérlő nem fizeti meg a bérleti díjat és az egyéb költségeket, kárt tesz az ingatlanban, vagy a bérleti jogviszony megszűnése után sem hajlandó kiköltözni a bérleményből. Ugyanakkor a bérlők számára is egyfajta biztosítékot jelenthet a közokirat abban a nem várt esetben például, ha a bérbeadó nem fizeti vissza a kaució összegét.
„A közjegyző által készített szerződés közokirat, a benne foglalt kötelezettségvállalások közvetlenül végrehajthatók, azaz pereskedés nélkül, bírósági végrehajtás útján kikényszeríthetőek. Ha valamelyik fél megszegi a kötelezettségeit, a másik félnek elég felkeresnie az okiratot szerkesztő közjegyzőt, aki kérelemre elrendelheti a végrehajtást. A tapasztalatok szerint egy ilyen szerződés garancia, hogy mindkét fél betartja a benne vállaltakat” – mondja Tóth Ádám, a Magyar Országos Közjegyzői Kamara elnöke.
Kötelezettségvállalás, nem csak kiköltözésre
A lakáspiacon az elmúlt években elterjedt megoldássá vált, hogy a bérbeadók a birtokbaadás feltételéül szabják, a bérlő tegyen közjegyző előtt egyoldalú nyilatkozatot. Ebben végrehajtható módon kötelezettséget vállal arra, hogy a bérleti jogviszony megszűnése után a bérleményt a saját tulajdonát képező ingóságoktól kiürítve, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban és felszereltséggel visszaadja a bérbeadó birtokába. Amennyiben pedig a bérlő ennek a kötelezettségének határidőben nem tesz eleget, úgy a bérbeadó jogosult azonnali végrehajtást kezdeményezni. Fontos azzal is tisztában lenni, hogy ez a kötelezettség kiterjed a lakásban lakó családtagokra és mindenki más, a kötelezett által befogadott személyre és ingóságaikra is.
Ugyanakkor az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatban nemcsak a kiköltözésről lehet nyilatkozatot kérni a bérlőtől, hanem bele lehet foglalni a bérleti díj, a közüzemi költségek és a lakáshasználati díj megfizetését is, amelyek így pereskedés nélkül, közvetlenül végrehajthatók, amennyiben a bérlő nem teljesíti a fizetési kötelezettségeit.
