Az albérlet árak az inflácóval emelkednek - ha okosan írjuk meg az albérleti szerződést

A jelenlegi gyorsan változó gazdasági helyzetben fontos, hogy a bérbeadók bérleti szerződéseiket különös körültekintéssel kössék meg, ugyanis az erős inflációs nyomás eredményeképpen egyre nagyobb szükség lett a bevételek értékének megőrzésére. Ennek érdekében a bérbeadók igyekeznek az üzemeltetési költségeket racionalizálni, valamint folyamatosan növelni a bérleti díjat az infláció mértékével. A megoldás a megfelelő albérleti szerződés kialakítása, mely egyértelműen rendelkezik az értékkövetésről is.

Az albérlet árak az inflácóval emelkednek - ha okosan írjuk meg az albérleti szerződést

A Deloitte szakértői összegyűjtötték, mire van szükség a megfelelő indexálási mechanizmus kialakításához.

Mi is pontosan az indexálás?

Az indexálás egy olyan értékkövetési módszer, amely alapján a szerződésben foglalt bérleti díj meghatározott mértékkel, a szerződés írásbeli módosítása nélkül egyoldalúan módosítható. Mértéke általában a fogyasztói árindex (hétköznapi nevén inflációs ráta) változásához kötött és annak megfelelően nőhet a szerződésben meghatározott fizetési kötelezettség mértéke.

Bár már korábban is sokan alkalmaztak hasonló kikötéseket a szerződések túlnyomó többségében, az alacsony infláció miatt ezek nem kaptak túl nagy figyelmet, így ezek gyakran nem kellően kidolgozott rendelkezések, ami viszont vitára adhatnak okot.

Annak érdekében, hogy elkerüljék a jövőbeli vitás helyzeteket, a szerződésben az alábbi pontokat figyelembe véve határozzák meg a szerződő felek az egyértelmű és a gyakorlatban is jól alkalmazható értékkövetési klauzulát.

Albérlet után fizetendő adó 2023 kalkulátorunkat a linkre kattintva találod meg.

Megfelelő index kiválasztása

Az index kiválasztása során általában három megoldás jön szóba: az első az EUROSTAT által publikált, a teljes Európai Unióra vonatkozó harmonizált fogyasztói árindex (Harmonised Indices of Consumer Prices, „HICP-EU27”). Ez a leggyakoribb index abban az esetben, ha a bérleti díj euróban kerül meghatározásra.

Gyakran alkalmazzák még az EUROSTAT által publikált euró zónában lévő országok fogyasztói árindexét (Monetary Union Index of Consumer Prices, „MUICP”). Figyelemmel arra, hogy az euró zónában jellemzően kisebb az infláció, ezen index alkalmazása a bérlőknek lehet előnyös. A harmadik gyakori index a KSH fogyasztói árindexe, ezt elsősorban Magyarországon alkalmazzák abban az esetben, ha a bérleti díj forintban került megállapításra.

„Természetesen nem korlátozza semmi a feleket, hogy melyik indexet választják, akár a forintban megállapított bérleti díj is módosítható az euró zóna indexe szerint, és fordítva is, az euróban megállapított bérleti díj is emelhető a magyar inflációs rátának megfelelően a felek üzleti megfontolásaitól függően” – magyarázza Pintér Zsolt, a Deloitte Legal ingatlanjogi csoportjának ügyvédje.

Bizonyos szerződésekben az indexként iparági indexet kötnek ki a felek, azaz nem az általános, „teljes fogyasztói kosár” árváltozását veszik figyelembe, hanem csak egy bizonyos szektorba tartozó termékekre vonatkozót (pl. német papíripari index).

Időszak

Fontos meghatározni, hogy milyen időszakonként és mikor indexálunk. Általában a szerződéskötéskor megállapított bérleti díjat egy-másfél évig szokta tartani a bérbeadó, és a szerződéskötés éve az ún. bázis év, vagyis az ahhoz képest történő változással szokták a felek változtatni a bérleti díjat. Megjegyezzük, hogy a felek gyakran a naptári évhez kötik a bérleti díj kiigazítását.

Ez azt jelenti, hogy tipikusan az adott naptári év elején, arra az évre vonatkozó bérleti díjat megemelik az előző évre vonatkozó éves átlagos indexszel. Mivel az éves indexeket általában a naptári év első negyedévében szokták publikálni, így elképzelhető, hogy pár hónapon keresztül a bérbeadó nem tudja annak mértékét még.

Emiatt célszerű rögzíteni, hogyha például márciusban kerül publikálásra az index, akkor is január 1. napjának hatályával történik az értékkövetés, azaz visszamenőlegesen a már kifizetett hónapokra (január és február) vonatkozó bérleti díj is indexálódik, és a különbözetet egy összegben köteles a bérlő megfizetni.

A felek megállapodása alapján természetesen lehet gyakrabban (fél, vagy akár negyedévente is) indexálni, ez a megoldás inkább a termelőágazatban népszerű, ingatlan bérleti szerződésekben kevésbé gyakori.

Minimum/maximum emelés

Alacsony inflációs környezetben a bérbeadók gyakran kötöttek ki ún. minimum index rátát (jellemzően 2-3%) amellyel az index változástól függetlenül jogosultak emelni a bérleti díjat. A mai magas inflációs környezetben ennek a fordítottja jellemző, azaz a jelentősebb alkupozícióval rendelkező bérlők törekednek arra, hogy az emelés mértéke maximalizálva legyen, akár úgy, hogy az értékkövetés mértékét meghaladó inflációt a következő évek indexálása során veszik figyelembe.

Jog vagy kötelezettség?

Fontos tisztázni, hogy az indexálás jog vagy kötelezettség a bérbeadó részéről. Ez azért lényeges, mivel gyakran passzív szerkezetben fogalmazzák meg az okiratszerkesztők (pl. „a bérleti díj kiigazításra kerül”), ami kötelezettséget jelent.

Ennek egy esetleges deflációs környezetben lehet jelentősége, ugyanis kötelezettség esetén a bérleti díj csökkentésre kerülne. Ennek elkerülése érdekében javasoljuk bérbeadói oldalon, hogy jogként kerüljön az indexálás rögzítésre (pl. „a bérbeadó jogosult kiigazítani a bérleti díjat”) vagy a negatív indexálás lehetőségét zárják ki a felek.

Jogvesztés kérdése

Gyakran vitára ad okot az is, ha a szerződés tartalmaz indexálási lehetőséget, azonban a bérbeadó ezzel sokáig nem él, majd hirtelen több évre visszamenőleg szeretné érvényesíteni az értékkövetést.

Álláspontunk szerint az indexálás az általános öt éves elévülési időn belül lehetséges. Az ezzel kapcsolatos bérlői kockázatok kezelése érdekében rögzítésre kerülhet egy jogvesztő indexálási határidő (pl az index publikálását követő 6 hónapig), és ha a bérbeadó nem teszi meg addig, akkor arra az évre már nem jogosult indexálni.

„Mindkét fél érdekeinek védelmére tekintettel javasoljuk az indexálás szabályait átgondolt és egyértelmű rendelkezéssel meghatározni, az indexálás ugyanis a felek pillanatnyi hozzáállásától független objektív módon – jogvita nélkül – biztosíthatja a felek által meghatározott ellenérték értkövetését” – tette hozzá dr. Babus Gábor a Deloitte Legal ingatlanjogi csoportjának ügyvédje.

Az E.ON Hungária Csoport egységesíti informatikai rendszereit

Egységesíti informatikai rendszereit az E.ON Hungária Csoport, az átállás a Budapesten és Pest vármegye nagy részén működő ELMŰ Hálózati Kft. minden ügyfelét, míg az E.ON Észak-dunántúli Áramhálózati Zrt. ügyfeleit korlátozottan érinti - közölte az E.ON Hungária Csoport és az MVM Next Energiakereskedelmi Zrt. pénteken az MTI-vel.
2025. 05. 23. 07:30
Megosztás:

A nagyvállalatok beruházásaik megvalósításánál lízingkonstrukciókban gondolkodnak

A nagyvállalatok vezetői körében továbbra sem népszerűek a hosszú távú kölcsönök, amit a hazai, de főleg a nemzetközi gazdasági helyzet hektikus változásai indokolnak. Azok, akik a beruházásaikat hitelből valósítják meg, növekvő arányban gondolkodnak valamilyen lízingkonstrukcióiban - derül ki a K&H reprezentatív felméréséből, amelynek megállapításairól csütörtökön közleményben tájékoztatták az MTI-t.
2025. 05. 23. 07:00
Megosztás:

Egyre többen vesznek fel készpénzt bankkártya nélkül

Gyorsan népszerűvé vált a fizikai bankkártya nélküli készpénzfelvétel és -befizetés a K&H bankautomatáinál, miután januártól a pénzintézet ügyfelei okostelefonjuk vagy más okoseszközük segítségével az NFC-s technológiának köszönhetően bankkártya nélkül is használhatják az ATM-eket - közölte a K&H csütörtökön az MTI-vel.
2025. 05. 23. 06:30
Megosztás:

Erősített a Generali az első negyedévben: stabil tőkehelyzet és növekedés a működési eredményben

A Generali Csoport bruttó díjbevétele 2025 első negyedévében elérte a 26,5 milliárd eurót (+0,2%), főként a nem-életbiztosítási (P&C) (+8,6%) szegmens teljesítményének köszönhetően - különösen a nem-gépjárműbiztosítások terén. Az élet üzletág eredménye meghaladta a 3 milliárd eurót, melyhez valamennyi üzletág hozzájárult, főként a kockázati-és egészségbiztosítási szegmens. A Combined Ratio (CoR) 89,7%-ra (-1,4 p.p.) nőtt. A működési eredmény 2,1 milliárd euróra ugrott (+8,9%), melyben elsősorban a nem-életbiztosítási szegmens (P&C) teljesítménye játszott szerepet. A korrigált nettó eredmény 1,2 milliárd euróra nőtt (+7,6%), míg a korrigált egy részvényre jutó eredmény (EPS) még nagyobb mértékben, 0,79 euróra emelkedett (+9,4%). A Generali Csoport tőkehelyzete továbbra is stabil, szolvencia rátája (Solvency Ratio) 210%, mely megegyezik 2024-es pénzügyi évben riportált értékkel.
2025. 05. 23. 06:00
Megosztás:

Alkudni a vételárból? Egy jó lakásért licitháború folyik a fővárosban!

A lakásárak emelkedése mellett a vevők és eladók magatartása is jelentősen megváltozott az ingatlanpiacon. 2025. I. negyedévében Budapesten a megkötött adásvételi szerződésekben szereplő vételár az esetek 18 százalékában meghaladta az eredeti hirdetésben szereplő irányárat. A jó ingatlanok esetében az alkudozást, hosszú egyeztetést felváltotta a licitháború.
2025. 05. 23. 05:30
Megosztás:

Frissítette az AutoWallis részvényekre vonatkozó elemzését a Concorde és az MBH Befektetési Bank

A vételi ajánlás fenntartása mellett frissítette az AutoWallis Nyrt. részvényeire vonatkozó 12 havi célárát a Concorde Értékpapír és az MBH Befektetési Bank.
2025. 05. 23. 05:00
Megosztás:

Továbbra is stabil az amerikai munkaerőpiac

Az Egyesült Államokban az új munkanélkülisegély-kérelmek száma az előző héthez képest 2 ezerrel 227 ezerre csökkent a múlt héten, ami négy hete a legalacsonyabb.
2025. 05. 23. 04:30
Megosztás:

Átment az alsóházon Trump nagyszabású törvénytervezete

Az amerikai képviselőház minimális többséggel, 215:214 arányban elfogadta a Donald Trump és tanácsadói által összeállított több, mint ezer oldalas törvénytervezetet.
2025. 05. 23. 04:00
Megosztás:

Az SAP újragondolja a vállalati alkalmazások jövőjét: az AI mindenhol jelen lesz

Az SAP idei Sapphire konferenciáján olyan úttörő technológiai fejlesztéseket és stratégiai együttműködéseket jelentett be, amelyek alapjaiban formálják át a vállalati szoftverek jövőjét. A mindenütt jelen lévő Joule AI-copilot, valamint a rendszerek és üzleti területek között működő, kibővített AI-ügynökhálózat révén az SAP egy új korszakot hirdet meg – amely minden vállalat számára elérhetővé teszi a mesterséges intelligenciához való hozzáférést, és akár 30%-os termelékenységnövekedést eredményez.
2025. 05. 23. 03:30
Megosztás:

Egymilliárd eurós kötvénykibocsátást hajtott végre az MFB

Kiemelkedő érdeklődés mellett egymilliárd euró összegű forrást vont be a Magyar Fejlesztési Bank (MFB) nemzetközi kötvénykibocsátás keretében, kedvező 4,375 százalékos kamat mellett - közölte a bank csütörtökön az MTI-vel
2025. 05. 23. 03:05
Megosztás:

Nagy fogyások a nagyvilágból – Ők tartják a rekordot

A nagy fogyás történetei mindig is lenyűgözték az embereket, hiszen olyan történeteket láthatunk, amelyek egy-egy ember életét gyökeresen megváltoztatták. A drámai mértékű súlycsökkenés a legtöbb esetben nemcsak fizikailag, hanem pszichikailag is jelentős hatással van az egyén életére. Most bemutatunk néhány rekordot döntő fogyást, a világ legelhízottabb emberét, valamint megvizsgáljuk, hogy miért veszélyes, ha valaki rendkívül elhízott.
2025. 05. 23. 02:30
Megosztás:

Jön a bruttósított nyugdíjrendszer! Kinek és miért lenne előnyös a nyugdíjak bruttósítása?

Dr. Farkas András nyugdíjszakértő egy korábbi ATV-s szereplése során részletesen kifejtette a nyugdíjak bruttósításának lényegét. De pontosan mit is jelent ez az elképzelés? Kik járnának jól vele, és kik számára jelentene hátrányt? Megérné-e Magyarország számára áttérni a bruttósított nyugdíjrendszerre?
2025. 05. 23. 02:00
Megosztás:

Átment az alsóházon Trump nagyszabású törvénytervezete

Az amerikai képviselőház minimális többséggel, 215:214 arányban elfogadta a Donald Trump és tanácsadói által összeállított több, mint ezer oldalas törvénytervezetet.
2025. 05. 23. 01:30
Megosztás:

Kidobhatod a bankkártyádat! Az automatákból így tudsz már pénzt kivenni

Berobbant a bankkártyabúcsúztató megoldás az ATM-eknél: néhány hónap alatt nagyon népszerűek lettek az NFC-s tranzakciók. De mi is az NFC? Hogyan működik az NFC-s készpénzfelvétel bankautomatából?
2025. 05. 23. 01:00
Megosztás:

Megnyílnak a tűzoltólaktanyák a gyereknap alkalmából

Gyermeknap alkalmából ismét megnyílnak a tűzoltólaktanyák a látogatók előtt a hónap utolsó vasárnapján, május 25-én. A korábbi évek hagyományait követve idén is 153 hivatásos és 329 önkormányzati, illetve önkéntes tűzoltóság és múzeum várja azokat a családokat, amelyek szívesen megismernék a tűzoltólaktanyák életét.
2025. 05. 23. 00:30
Megosztás:

HIVATALOS! Ezek a jól ismert autómodellek eltűnnek Magyarországról

Számos olyan mindenki által kedvelt autómodell van, amelyet nem fogunk többet látni a hazai újautó-kereskedésekben. A helyzet az, hogy ezek a népszerű márkák vagy végleg leállítják a gyártást, vagy fokozatosan kivonják autóikat a piacról - derült ki a Daily Mail listája alapján. Mely autómárkától fogunk tehát elköszönni? Lássuk a listát!
2025. 05. 23. 00:01
Megosztás:

Negyvenéves az Aggteleki Nemzeti Park

Az aggteleki volt Magyarország negyedik nemzeti parkja, de az első olyan volt amely kifejezetten az élettelen természeti értékek, karsztjelenségek és barlangok védelmére alakult - mondta Rácz András, az Agrárminisztérium (AM) természetvédelemért felelős államtitkára az Aggteleki Nemzeti Park alapításának negyvenedik évfordulója alkalmából rendezett ünnepséget csütörtökön.
2025. 05. 22. 23:30
Megosztás:

Ez növeli a modern autók meghibásodási kockázatát

A modern személygépjárművek "szoftverfüggése" növeli a műszaki problémák kockázatát, különösen az elektromos és hibrid modellek esetében, amelyeknél gyakori probléma az akkumulátor meghibásodása - tájékoztatta az MTI-t az Europ Assistance közleményében.
2025. 05. 22. 23:00
Megosztás:

Kihívásokat tartogat az idei év az agrárium számára

A 2025-ös év sok kihívást tartogat a magyar agrárium számára: a klímaváltozáshoz való alkalmazkodás, az európai uniós támogatási rendszer átalakulása mellett a szabadkereskedelmi megállapodások és az ezzel járó piacvesztés is komoly hatással lehet a szektorra - mondta Papp Zsolt, a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara (NAK) elnöke csütörtökön Budapesten, egy szakmai tájékoztatón.
2025. 05. 22. 22:30
Megosztás:

Cégalapítás lépésről lépésre: Útmutató a sikeres vállalkozásindításhoz

A cégalapítás komoly döntés, amely hosszú távon meghatározza egy vállalkozás működését és sikerét. Egy jól előkészített és átgondolt alapítás megalapozza a gördülékeny működést, míg a jogi és adminisztratív buktatók figyelmen kívül hagyása akár már az induláskor problémákat okozhat. Ezért elengedhetetlen, hogy a vállalkozásindítás minden lépése jogilag megalapozott és szakmailag átgondolt módon történjen.
2025. 05. 22. 22:00
Megosztás: