Az albérlet árak az inflácóval emelkednek - ha okosan írjuk meg az albérleti szerződést

A jelenlegi gyorsan változó gazdasági helyzetben fontos, hogy a bérbeadók bérleti szerződéseiket különös körültekintéssel kössék meg, ugyanis az erős inflációs nyomás eredményeképpen egyre nagyobb szükség lett a bevételek értékének megőrzésére. Ennek érdekében a bérbeadók igyekeznek az üzemeltetési költségeket racionalizálni, valamint folyamatosan növelni a bérleti díjat az infláció mértékével. A megoldás a megfelelő albérleti szerződés kialakítása, mely egyértelműen rendelkezik az értékkövetésről is.

Az albérlet árak az inflácóval emelkednek - ha okosan írjuk meg az albérleti szerződést

A Deloitte szakértői összegyűjtötték, mire van szükség a megfelelő indexálási mechanizmus kialakításához.

Mi is pontosan az indexálás?

Az indexálás egy olyan értékkövetési módszer, amely alapján a szerződésben foglalt bérleti díj meghatározott mértékkel, a szerződés írásbeli módosítása nélkül egyoldalúan módosítható. Mértéke általában a fogyasztói árindex (hétköznapi nevén inflációs ráta) változásához kötött és annak megfelelően nőhet a szerződésben meghatározott fizetési kötelezettség mértéke.

Bár már korábban is sokan alkalmaztak hasonló kikötéseket a szerződések túlnyomó többségében, az alacsony infláció miatt ezek nem kaptak túl nagy figyelmet, így ezek gyakran nem kellően kidolgozott rendelkezések, ami viszont vitára adhatnak okot.

Annak érdekében, hogy elkerüljék a jövőbeli vitás helyzeteket, a szerződésben az alábbi pontokat figyelembe véve határozzák meg a szerződő felek az egyértelmű és a gyakorlatban is jól alkalmazható értékkövetési klauzulát.

Albérlet után fizetendő adó 2023 kalkulátorunkat a linkre kattintva találod meg.

Megfelelő index kiválasztása

Az index kiválasztása során általában három megoldás jön szóba: az első az EUROSTAT által publikált, a teljes Európai Unióra vonatkozó harmonizált fogyasztói árindex (Harmonised Indices of Consumer Prices, „HICP-EU27”). Ez a leggyakoribb index abban az esetben, ha a bérleti díj euróban kerül meghatározásra.

Gyakran alkalmazzák még az EUROSTAT által publikált euró zónában lévő országok fogyasztói árindexét (Monetary Union Index of Consumer Prices, „MUICP”). Figyelemmel arra, hogy az euró zónában jellemzően kisebb az infláció, ezen index alkalmazása a bérlőknek lehet előnyös. A harmadik gyakori index a KSH fogyasztói árindexe, ezt elsősorban Magyarországon alkalmazzák abban az esetben, ha a bérleti díj forintban került megállapításra.

„Természetesen nem korlátozza semmi a feleket, hogy melyik indexet választják, akár a forintban megállapított bérleti díj is módosítható az euró zóna indexe szerint, és fordítva is, az euróban megállapított bérleti díj is emelhető a magyar inflációs rátának megfelelően a felek üzleti megfontolásaitól függően” – magyarázza Pintér Zsolt, a Deloitte Legal ingatlanjogi csoportjának ügyvédje.

Bizonyos szerződésekben az indexként iparági indexet kötnek ki a felek, azaz nem az általános, „teljes fogyasztói kosár” árváltozását veszik figyelembe, hanem csak egy bizonyos szektorba tartozó termékekre vonatkozót (pl. német papíripari index).

Időszak

Fontos meghatározni, hogy milyen időszakonként és mikor indexálunk. Általában a szerződéskötéskor megállapított bérleti díjat egy-másfél évig szokta tartani a bérbeadó, és a szerződéskötés éve az ún. bázis év, vagyis az ahhoz képest történő változással szokták a felek változtatni a bérleti díjat. Megjegyezzük, hogy a felek gyakran a naptári évhez kötik a bérleti díj kiigazítását.

Ez azt jelenti, hogy tipikusan az adott naptári év elején, arra az évre vonatkozó bérleti díjat megemelik az előző évre vonatkozó éves átlagos indexszel. Mivel az éves indexeket általában a naptári év első negyedévében szokták publikálni, így elképzelhető, hogy pár hónapon keresztül a bérbeadó nem tudja annak mértékét még.

Emiatt célszerű rögzíteni, hogyha például márciusban kerül publikálásra az index, akkor is január 1. napjának hatályával történik az értékkövetés, azaz visszamenőlegesen a már kifizetett hónapokra (január és február) vonatkozó bérleti díj is indexálódik, és a különbözetet egy összegben köteles a bérlő megfizetni.

A felek megállapodása alapján természetesen lehet gyakrabban (fél, vagy akár negyedévente is) indexálni, ez a megoldás inkább a termelőágazatban népszerű, ingatlan bérleti szerződésekben kevésbé gyakori.

Minimum/maximum emelés

Alacsony inflációs környezetben a bérbeadók gyakran kötöttek ki ún. minimum index rátát (jellemzően 2-3%) amellyel az index változástól függetlenül jogosultak emelni a bérleti díjat. A mai magas inflációs környezetben ennek a fordítottja jellemző, azaz a jelentősebb alkupozícióval rendelkező bérlők törekednek arra, hogy az emelés mértéke maximalizálva legyen, akár úgy, hogy az értékkövetés mértékét meghaladó inflációt a következő évek indexálása során veszik figyelembe.

Jog vagy kötelezettség?

Fontos tisztázni, hogy az indexálás jog vagy kötelezettség a bérbeadó részéről. Ez azért lényeges, mivel gyakran passzív szerkezetben fogalmazzák meg az okiratszerkesztők (pl. „a bérleti díj kiigazításra kerül”), ami kötelezettséget jelent.

Ennek egy esetleges deflációs környezetben lehet jelentősége, ugyanis kötelezettség esetén a bérleti díj csökkentésre kerülne. Ennek elkerülése érdekében javasoljuk bérbeadói oldalon, hogy jogként kerüljön az indexálás rögzítésre (pl. „a bérbeadó jogosult kiigazítani a bérleti díjat”) vagy a negatív indexálás lehetőségét zárják ki a felek.

Jogvesztés kérdése

Gyakran vitára ad okot az is, ha a szerződés tartalmaz indexálási lehetőséget, azonban a bérbeadó ezzel sokáig nem él, majd hirtelen több évre visszamenőleg szeretné érvényesíteni az értékkövetést.

Álláspontunk szerint az indexálás az általános öt éves elévülési időn belül lehetséges. Az ezzel kapcsolatos bérlői kockázatok kezelése érdekében rögzítésre kerülhet egy jogvesztő indexálási határidő (pl az index publikálását követő 6 hónapig), és ha a bérbeadó nem teszi meg addig, akkor arra az évre már nem jogosult indexálni.

„Mindkét fél érdekeinek védelmére tekintettel javasoljuk az indexálás szabályait átgondolt és egyértelmű rendelkezéssel meghatározni, az indexálás ugyanis a felek pillanatnyi hozzáállásától független objektív módon – jogvita nélkül – biztosíthatja a felek által meghatározott ellenérték értkövetését” – tette hozzá dr. Babus Gábor a Deloitte Legal ingatlanjogi csoportjának ügyvédje.

Kiemelt cél az állattartó gazdaságok megújítása

Az Agrárminisztérium (AM) meghozta az első támogatói döntéseket az állattartó gazdaságok megújítását célzó pályázatban: első körben 209 beruházás részesül támogatásban, összesen több mint 10 milliárd forint értékben. A mostani döntés fontos mérföldkő a 2027-ig tartó Közös Agrárpolitika Stratégiai Terv végrehajtásában, amelynek egyik kiemelt célja a hazai állattartó ágazat versenyképességének javítása - közölte az AM az MTI-vel pénteken.
2025. 07. 26. 06:00
Megosztás:

Coldplay-koncerten csattant a csók: itthon milliós bírság járhatna érte

A Coldplay bostoni koncertjén történt csókkamerás botrány az utóbbi napok egyik legtöbbet emlegetett témája nemcsak a különböző médiafelületeken, hanem az adatvédelmi szakmában is. A videó percek alatt körbejárta a világot, mém lett belőle, az érintett vezérigazgató pedig lemondott. A történet ugyanakkor nemcsak egy párkapcsolati dráma, hanem éles adatvédelmi kérdés is. Dr. Tóth Judit Lenke, adatvédelmi és adatbiztonsági szakjogász elemezte a történteket.
2025. 07. 26. 05:00
Megosztás:

Az Auchan kuponakcióit vizsgálja a GVH

A Gazdasági Versenyhivatal (GVH) versenyfelügyeleti eljárást indított az Auchan Magyarország Kft.-vel szemben. A GVH gyanúja szerint az országszerte 24 áruházat működtető kiskereskedelmi vállalkozás közel egy éven keresztül a különböző kuponakciókkal kapcsolatos kommunikációjával tisztességtelen kereskedelmi gyakorlatot folytatott, amivel megtéveszthette a fogyasztókat.
2025. 07. 26. 04:00
Megosztás:

A FAO elismerésben részesíti a fiatal gazdákat. Jelentkezőket várnak Európa és Közép-Ázsia országaiból

Az ENSZ Élelmezésügyi és Mezőgazdasági Szervezete (FAO) jelöléseket vár a Fiatal Európai és Közép-ázsiai Gazdák Elismerésére. A kezdeményezés célja a régió agrár-élelmezési szektorának átalakításában szerepet vállaló fiatal gazdák és mezőgazdasági egyesületek ünneplése és támogatása. A jelentkezések benyújtásának határideje: 2025. július 31.
2025. 07. 26. 03:00
Megosztás:

Óvatosabban toboroznak a cégek jelenleg, mint ahogyan azt év elején tervezték

Az átlagos jelentkezőszámok továbbra is különösen magasnak számítanak a magyarországi munkaerőpiacon, azonban 2025 második negyedévében összességében a jelentkezőszámok 2,6%-kal csökkentek 2024 azonos időszakához képest. Vármegyei bontásban viszont jelentős különbségek figyelhetők meg. Az álláshirdetések száma ugyanebben a viszonylatban – a magyarországi álláspiaci trendbe illeszkedve – tizedével esett vissza.
2025. 07. 26. 02:00
Megosztás:

A rendeletet aláírták! 64-87 éves nyugdíjasok készüljetek!

A 2025-ben nyugdíjba vonulók járandóságát a korábbi évek keresetei alapján számítják ki, amelyeket valorizációs szorzószámokkal igazítanak a 2024-es keresetek szintjéhez. A kormány közzétette a legfrissebb szorzókat, amelyek alapján elmondható: a 2025-ben induló nyugdíjak összege magasabb lesz, mint a 2024-eseké.
2025. 07. 26. 01:00
Megosztás:

Magyarország a GDP mintegy 5 százalékát fordítja a családok támogatására

A kormány számára a magyar családok támogatása az első, ennek érdekében Európa legbőkezűbb családtámogatási rendszerét hozta létre, amelyet 2025-ben és 2026-ban is tovább bővít. Az eddigi családpolitikai intézkedéseknek köszönhetően 200 ezerrel több magyar gyermek született ahhoz képest, mintha a 2010 előtti negatív trendek folytatódtak volna - közölte a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) az MTI-vel pénteken.
2025. 07. 26. 00:05
Megosztás:

A koszovói alkotmánybíróság ideiglenesen betiltotta a parlamenti képviselők munkáját

Ideiglenesen minden tevékenységtől eltiltotta a parlamenti képviselőket a koszovói alkotmánybíróság, mert a pristinai képviselőháznak 51 próbálkozás után sem sikerült megalakulnia.
2025. 07. 25. 23:00
Megosztás:

Vidéken stagnált az első lakásukat vásárlók száma

A Duna House legfrissebb adatai szerint 2025 második negyedévében a vidéki ingatlanpiacon jelentős drágulás figyelhető meg: az értékesített ingatlanok 44%-a 600 ezer Ft/m² feletti árszinten kelt el, míg egy évvel korábban ez az arány még csupán 24% volt. Az 50 millió forint feletti ingatlantranzakciók aránya ezzel párhuzamosan csaknem megduplázódott (27%-ról 49%-ra). Az első lakásukat vásárlók aránya viszont stagnál az előző év azonos időszakához viszonyítva.
2025. 07. 25. 22:00
Megosztás:

A várakozási idő a legnagyobb különbség az állami és magánellátás között

Tovább nőtt az állami és a magán szakorvosi ellátások megítélése közötti különbség egy országos kutatás eredményei alapján. Bár mindkét szektorban tapasztalhatók kedvezőtlen folyamatok, a magyarok ötöde már magán szakorvoshoz fordul, elsősorban a rövidebb várakozási idő, valamint a jobb körülmények és felszereltség miatt.
2025. 07. 25. 21:00
Megosztás:

Czomba Sándor: a kormány célja, hogy mindenki, aki akar és tud, az dolgozhasson

A Központi Statisztikai Hivatal adatai alapján a munkaerőpiac továbbra is stabil idehaza, a munkanélküliségi ráta egy év alatt 4,3 százalékra javult, így továbbra is az európai uniós átlag alatt van.
2025. 07. 25. 20:00
Megosztás:

Továbbra is 4,3%-on a munkanélküliségi ráta

Júniusban 4 millió 679 ezer fő volt a foglalkoztatottak száma a 15-74 év közötti munkaképes korú népesség körében, ami 10 ezer fővel magasabb a májusi szintnél, de 45 ezerrel elmarad a tavaly júniusitól.
2025. 07. 25. 18:00
Megosztás:

Csökkent a Masterplast árbevétele az első fél évben

A Masterplast konszolidált árbevétele az első fél évben 65,8 millió euró volt, 2 százalékkal elmaradt az előző évi bázistól, a második negyedévben 32,4 millió eurót tett ki, 6 százalékkal alacsonyabbat az előző év azonos időszakához képest - közölte a cég csütörtökön a Budapesti Értéktőzsde (BÉT) honlapján közzétett első féléves jelentésében.
2025. 07. 25. 17:00
Megosztás:

Rekordon az elektromos autók értékesítése Magyarországon

Júniusban 7,3%-kal csökkent az új autók értékesítése Európában, viszont az elektromos autóké 7,7%-kal, a hibrideké pedig 6,2%-kal növekedett. A tisztán elektromos autók piaci részesedés 16,7% volt a hónapban.
2025. 07. 25. 16:00
Megosztás:

Jó helyen van az EKB

Az EKB a várakozásoknak megfelelően 2,15%-on tartotta az alapkamatot és 2,0%-on a betéti rátát.
2025. 07. 25. 15:00
Megosztás:

Eldőlt, ki hol tanul ősztől, a bankok pedig egyre több pénzzel várják a diákokat

Tegnap este tették közzé a felsőoktatási felvételi ponthatárokat, diákok tízezrei tudták meg, hogyan alakul az életük szeptembertől. Azok számára, akik hamarosan megkezdhetik egyetemi vagy főiskolai tanulmányaikat, elengedhetetlen lesz egy saját bankszámla megnyitása. Ezt a bankok is tudják, ezért minden évben egyre vonzóbb akciókkal próbálják meg a fiatalokat rávenni a számlanyitásra. A jutalom a kedvező számlavezetési feltételek mellett akár több tízezer forint is lehet, érdemes élni a lehetőséggel - írja közleményében a Bank360.
2025. 07. 25. 14:00
Megosztás:

A Fed-elnök körmére nézett Trump

Donald Trump látogatást tett a jegybank székházában, és szemügyre vette az épületek túlárazottnak tartott felújítását. Az utóbbi hetekben többször felmerült az ügy, mint lehetséges indok Jerome Powell jegybankelnök menesztésére. Most azonban Trump óvatosabban fogalmazott a Fed-elnök elbocsátásával kapcsolatban: „Ezt megtenni nagy lépés lenne, és egyszerűen nem hiszem, hogy szükség lenne rá”.
2025. 07. 25. 13:00
Megosztás:

Erősödő kötvényhozamok Európában az EKB szigorú jelzései nyomán

Emelkedtek a kötvényhozamok tegnap a fejlett gazdaságok kötvénypiacain. Ehhez hozzájárult az, hogy az EKB szigorú hangvételben nyilatkozott azután, hogy hosszú kamatcsökkentési ciklusa után tegnap először hagyta változatlanul az alapkamatot.
2025. 07. 25. 12:00
Megosztás:

Fájdalommentes, altatásos fogászat: ezért jönnek a világ minden tájáról a páciensek Budapestre

Új lendületet kapott az elmúlt években a fogászati turizmus, a nyugati határvidék mellett Budapest egyre meghatározóbb úti céllá válik a külföldi páciensek körében. A kedvező árak mellett a magyar fogorvosok kiemelkedő szaktudása, a fájdalommentes és altatásos beavatkozások, valamint a modern technológiai háttér mind hozzájárulnak ahhoz, hogy már a világ távoli pontjairól – Skandináviától Brazíliáig – is érkeznek betegek a fővárosi rendelőkbe. Az Imperial Dental új fogászati központja a budapesti Liv Duna Medical Centerben új szintre emeli a hazai és nemzetközi fogászati ellátást.
2025. 07. 25. 11:00
Megosztás:

Szárnyalt az S&P 500 és a Nasdaq, a Dow esett

Míg az S&P500 (+0,1%), illetve a Nasdaq Composite (+0,2%) rekorddöntésekkel zárták a csütörtököt, melyet nagyban a Google-anyavállalat Alphabet (+1%) remekelése idézett elő, addig a Dow 0,7%-kal esett, amihez az IBM (-7,6%) csalódást keltő bevételi jelentése is hozzájárult. Jól szerepelt az Amazon, a Microsoft, valamint az NVIDIA is, melynek részvényei csakúgy 1%-kal drágultak.
2025. 07. 25. 10:00
Megosztás: