Az Otthon Start előnyének nagy részét elvitte a drágulás
„Az erős állami beavatkozások a lakáspiacon ritkán érik el teljesen a céljukat, mert ha egyszerre nagyon sok vevő jut olcsó hitelhez, miközben a kínálat alig bővül, a támogatás jelentős része beépül az árakba. Az Otthon Startnál is ez történt, így a kedvezményt ugyan a vevők kapták meg, de egy jó része végül az eladóknál jelent meg” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
Honnan indult a piac?
A program egy eleve gyorsan dráguló piacra érkezett, hiszen 2025 első felében az állampapírokból felszabaduló pénz egy része a lakáspiacra áramlott, főleg Budapesten, ezért a Duna House országos lakásárindexe a program 2025 júliusi bejelentése előtti egy évben már 25 százalékkal nőtt. A keresletet akkor még a befektetők vitték, hiszen a fővárosban a vevők 37 százaléka befektetési céllal vásárolt, az első lakásukat vásárlók aránya viszont csak 20 százalék körül volt.
A kedvezmény gyorsan beépült az árakba
Az Otthon Start ezt a képet néhány hónap alatt átrajzolta, mert Budapesten az első lakásukat vásárlók aránya nagyjából a duplájára, 35-40 százalékra nőtt, a befektetőké 22 százalékra esett vissza, az MNB szerint pedig 2026 elejére az új lakáshitelek mintegy 80 százaléka már kamattámogatott hitel volt. A kedvezményes hitellel érkező vevők mellé azonban nem bővült a kínálat, ezért a megnövekedett kereslet elsősorban az árakban csapódott le.
A bejelentés óta eltelt öt negyedévben az országos lakásárindex további 18,5 százalékkal emelkedett. A legnagyobb drágulás ott történt, ahol szinte minden lakás belefért a program árkorlátjába, így Kelet-Magyarországon a panellakások 32, a téglalakások 26 százalékkal kerülnek többe, mint a bejelentés előtt. Budapesten a fővárosi átlag is nőtt, a programba illő lakások ára már a bejelentéstől a szeptemberi indulásig 10 százalékkal ugrott meg, miközben a drágább lakásoké alig mozdult. Az indulás hónapjában a fővárosban szinte teljesen eltűnt az alku, és a drágulás a program saját mozgásterét is szűkítette, mert a Duna House által közvetített budapesti lakásoknak az indulás előtt még 73, ma már csak 62 százaléka fér bele az árkorlátba.
Miért nem nyertek feltétlenül a jogosultak?
A 3 százalékos kamat kisebb havi törlesztőt jelentett, ezért a vevők ugyanabból a jövedelemből többet tudtak ajánlani egy lakásért, az eladók pedig ezt gyorsan beárazták. A drágulás és a kedvezmény ráadásul nem egyformán érte a vásárlót, mert a magasabb vételárat a vásárláskor egy összegben kellett megfizetni, a kamatelőny viszont csak apránként, a hitel 25 éve alatt térül meg. A drágább lakáshoz nagyobb hitel is kellett, így a kedvezménnyel vásárlók jellemzően csúcsközeli áron és nagyobb adóssággal léptek be a piacra, amit egy későbbi árkorrekció esetén ők éreznének meg leginkább.
Ahol az árak a legjobban elszaladtak, ott a kedvezmény szinte teljesen elolvadt. Egy kelet-magyarországi panellakás vevője ma Otthon Starttal nagyjából ugyanakkora havi törlesztőt fizet, mint amekkorát a program előtt piaci kamatozású hitellel fizetett volna ugyanazért a lakásért, csak éppen jóval nagyobb hitelt vett fel hozzá. Még rosszabbul jártak azok, akik nagyobb önerővel és kisebb hitellel vásároltak, mert náluk a kedvezmény értéke is kisebb volt, a drágulás viszont őket is teljes mértékben terhelte.
Akik kimaradtak, egyértelműen veszítettek
A legrosszabbul azok jártak, akik nem voltak jogosultak a programra, vagy nem éltek vele. A nagyobb lakásba költöző családok, a befektetők és az árkorlát felett vásárlók ugyanazokat a felhajtott árakat fizették meg, de kedvezmény nélkül, piaci kamatozású hitellel. A program valódi nyertesei így a lakástulajdonosok és az eladók lettek, akiknél az állami támogatás egy része a magasabb vételárban landolt.
Mi jön a kivezetés után?
Az Otthon Startot felváltó Wekerle Plusz enyhébb beavatkozás, mert a használt lakásoknál 5 százalékos lesz a kamat, ami csak 1-2 százalékponttal marad a piaci alatt, és a programot csak 41 éves korig lehet igénybe venni. A használt lakások piacán ezért kiegyenlítődhet a kereslet és a kínálat, az eladóknak pedig reálisabb árakkal kell számolniuk. Árzuhanásra ugyanakkor nem számítunk, mert a piac már most is lassul, és a kínálat sem bővült érdemben.
A DH Group, amely a Metrohouse révén Lengyelországban is jelen van, ott már végigkísérte egy hasonló program kivezetését. A 2023 második felében futó, 2 százalékos kamatú lengyel támogatott hitel idején a nagyvárosi lakásárak nagyjából 20 százalékkal emelkedtek, a program megszűnése után pedig a legnagyobb városokban egyik negyedévről a másikra 20-30 százalékkal esett vissza az új lakások eladása, és a piac csak 2024 őszén kezdett magához térni. A visszaesést az is mélyítette, hogy a vevők egy része egy beígért, de végül el sem indult utódprogramra várt.
„Lengyelországban a 2 százalékos támogatott hitelprogram vége után nagyjából egy évig szenvedett a piac. Az Otthon Start piactorzító hatását sem lehet ár nélkül kivezetni, ezért Magyarországon is számítunk negatív hatásra, elsősorban a használt lakások piacán. Meglátásom szerint azonban az új program megfelelő átmenetet biztosít ahhoz, hogy a piaci hatások kevésbé drasztikusak legyenek, mint Lengyelországban. Ráadásul a forinthitelek közben csökkenő kamatpályára álltak, így egyre nagyobb szerepet kaphatnak a piaci hitelek, amelyeknél nincs felsőár- vagy négyzetméterár-korlátozás” – mondta Guy Dymschiz, a DH Group vezérigazgatója és társalapítója.
