Berobbant az Otthon Start, felejtsd el az alkut!

A szeptember és november közti három őszi hónapban országosan 4,9%-ra szűkült az alku tere a lakásvásárlók szempontjából, ez 2021-22 fordulója óta a legalacsonyabb érték – derül ki az OTP Ingatlanpont által közvetített ingatlanok adataiból. Az elmúlt négy évben 2022 végén / 2023 elején volt a legnagyobb lehetőségük lefaragni az árból a vevőknek, akkor országosan 7,2%-ra nyílt az olló az utoljára meghirdetett ár és a végső vételár között. 

A legutóbbi három hónapban a legkisebb mozgástér a panellakások árában volt, azon a piacon mindössze 2,5%-ot lehetett átlagosan alkudni. Ez nem véletlen, hiszen már az Otthon Start Program indulásakor várható volt, hogy a 3 százalékos kedvezményes hitellehetőség leginkább azt a piacot mozgatja majd meg. A nem panel lakások esetében sem volt sokkal nagyobb a tér lefelé, mindössze 2,7% volt az alku lehetősége, míg a családi házak piacán valamivel nagyobb, 6,5%-os terük volt a vevőknek, de ez is 2022 tavasza óta a legalacsonyabb értéket jelentette. 

„Várható volt, hogy az Otthon Start Program elindulásával felpörgő lakáspiacon szűkülni fog az alku tere, mivel megjelent a kedvezményes hitelnek köszönhető extra kereslet” – emelte ki az adatok kapcsán Valkó Dávid. Az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint ennek tudható be a négyéves mélypont a piacon a meghirdetett árak és a végső vételárak között. 

Nem meglepő módon a legkevesebbet Budapesten lehetett alkudni az árakból, a fővárosban átlagosan mindössze 1,6%-kal voltak hajlandók csökkenteni áraikat az eladók, ami mélypont az adatok ötéves történetében. Ezen belül a panelek piacán 0,8% volt csak az átlagos alku, vagyis szinte teljesen eltűnt annak lehetősége, ez csak azért nem mélypont, mert két negyedévvel ezelőtt már előállt az az anomália, hogy átmenetileg átlagosan a meghirdetett ár felett keltek el a budapesti panellakások.

A nem panel lakások esetében is mindössze 1,7%-os mozgástér volt az árakban, ez az utóbbi öt évben sosem látott alacsony szint volt, míg a budapesti házaknál 2,6%-os árengedményt tudtak kicsikarni a vevők, ami szintén jelentős visszaesés a nyári 4,9%-hoz képest. 

A vármegyeszékhelyeken és megyei jogú városokban 4%-ot lehetett átlagosan alkudni, ott a nem panel lakások piacán volt a legalacsonyabb, 3%-os a mozgástér, de ennél alig volt magasabb a panelek 3,4%-os adata. A vidéki nagyvárosok házainak áraiban még mindig 5,8%-os alku volt, aminél kisebbet az év elején láttunk utoljára. 

A kisebb vidéki városok lakáspiacát is megmozgatta a kereslet növekedése, erre utal, hogy a nyári 6,9%-ról őszre 5,3%-ra esett vissza az alku lehetősége. Ennél alacsonyabb értéket majdnem négy éve, 2021-22 fordulóján regisztráltak utoljára a piacon. Vidéken is a panelek árazása volt a leginkább kifeszített, mindössze 3%-ot sikerült belőle alkudni, a nem panel lakások esetében ez 3,7%, míg a házak piacán 6,1% volt. 

A legkisebb hatással a községek lakáspiacára volt az Otthon Start Program, ott 7,1%-ra nőtt az alku lehetősége a nyári 6,7%-ról. Ebben akár annak is szerepe lehetett, hogy sok vásárló vidéki ingatlan eladásával próbálta előteremteni az Otthon Start önrészét, így nekik sürgetőbbé vált az eladás, hogy városban vásároljanak helyette. A községekben szinte csak a családi házaknak van értelmezhető piaca, ott 7,2%-ot engedtek átlagosan az árakból az eladók. 

„Az adatokból az derül ki, hogy ahogy korábban várható volt, az Otthon Start Program által generált kereslet elsősorban a városokra koncentrálódik” – mondta Valkó Dávid. Az OTP Ingatlanpont szakembere szerint az első lendületet követően október végétől lecsengett a kedvezményes hitelprogram felfutása, a téli hónapokban egyébként is hagyományosan visszaesik a lakáspiaci aktivitás. Éppen ezért jelenleg akár kicsit növekedhet is az alku tere a vevők számára. 

Érdemes szokás szerint megvizsgálni az elmúlt hónapok toplistáját alku szempontjából. A legjobban az a vevő járt, aki egy Jász-Nagykun-Szolnok vármegyei községben vett meg egy 93 négyzetméteres felújítandó családi házat, melyet a 4,8 millió forintos utolsó irányár mellett 2,3 millióért kaparintott meg, alig kéthónapos hirdetés után.

Hasonló, 50%-os alkura volt példa egy Bács-Kiskun vármegyei kisvárosban, ahol egy 1970-ben épült, 110 négyzetméteres, felújítandó ház 14 milliós meghirdetés után 7 millióért talált új gazdára, illetve egy békési községben, ahol egy 4,5 millióért hirdetett felújítandó házra csapott le az új tulajdonos 2,3 millióért.

Érdekesség, hogy a toplista elő öt helyén kizárólag felújítandó családi házak vannak, melyek közül négy Kelet-Magyarországon található. Ha pedig az első tíz helyezettet nézzük, akkor mindössze egy jó és egy kiváló állapotú ház van köztük, a többi mind felújítandó, a tízből hét községben van, a maradék három pedig kisvárosban.

Az első lakás a toplistán egy békéscsabai 44 négyzetméteres átlagos állapotú ingatlan, melyet kezdeti 15 milliós, majd 10,9 milliós utolsó irányár után végül 8 millióért vettek meg. Budapesten egy XXII. kerületi közel 100 éves felújítandó családi ház esetében volt a legnagyobb az alku, végül 94,8 millió forintos utolsó irányár mellett 82 millióért kelt el a 120 négyzetméteres ingatlan.

A fővárosi lakások közül – meglepő módon – egy újépítésű 59 négyzetméteres volt a lista élén, mely a XX. kerületben 98 milliós irányár után 85 millióért talált gazdára. A fővárosi panelek piacán a legnagyobb alku is mindössze 5% volt, egy X. kerületi 51 négyzetméteres, kiváló állapotú lakás esetében, mely 57,9 milliós irányár után 55 millióért kelt el. 

A lista másik felét vizsgálva, a korábbinál jóval több volt az olyan lakás, melyeket az irányáron sikerült értékesíteni, illetve szokás szerint volt arra is példa, hogy a meghirdetett ár felett kötöttek üzletet, ezeknél vélhetően egymásra licitáltak a vevők.

Kiemelkedett egy 105 négyzetméteres budai lakás, mely 2019-ben épült, és a 164,9 milliós utolsó irányár után 188 millióért vették meg. Igaz, azt hozzá kell tenni, hogy januárban, az értékesítés kezdetekor még 220 millió forintos irányárral indult, vagyis végül a kettő között találta meg a piacát. Egy borsodi községben egy több mint száz éves felújítandó családi házzal fordult elő, hogy 2 milliós irányár mellett 2,2 millióért adták el, de ott sem lehetett a tulajdonos maradéktalanul elégedett, mivel augusztusban még 3 milliót szeretett volna kapni érte, majd menet közben csökkentette az árat.

Budapesten egy II. kerületi lakásért fizetett valaki 170 millió forintot, ami nagyjából az eredeti irányárnak felelt meg, bár menet közben már 155 millióval is beérte volna a korábbi tulajdonos. Az utoljára hirdetett irányár feletti értékesítésekben egyértelműen a főváros vitte a prímet, az első tíz ilyenből hat a fővárosban volt ősszel.