Budapesten eladják, vidéken veszik a lakásokat a befektetők

Budapesten negyedévről negyedévre erősödött ez a folyamat. Tavaly decemberben még 34, márciusban 45, júniusban már 48 százalék volt a befektetés értékesítéséhez köthető eladások aránya. Nagyjából minden második fővárosi eladó tehát olyan tulajdonos, aki most váltja készpénzre árnyereségét. A vételi oldalon ugyanakkor már régóta nem a befektetők dominálnak, ugyanis arányuk jelenleg 32 százalék, szemben a tavalyi 37-tel.

Vidéken épp most fordult a kocka

A vidéki piacon az eladói oldal hasonlóan alakul, ott is nőtt a befektetések értékesítése, 23-ról 33 százalékra. A vételi oldal viszont ellentétes trendet mutat. A befektetési célú vásárlás aránya az őszi hónapokban még 20 százalék alatt maradt, az idei második negyedévre viszont 27 százalékra ugrott.

„A befektetői pénz nem tűnt el a piacról, hanem áthelyeződött. Budapesten sokan a magas ár mellett most realizálják a nyereséget, vidéken viszont most könnyebben találnak olyan árakat, melyeken megéri ingatlanba fektetni” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.

Az első lakásosok tartják a fővárosi piacot

A kieső befektetői keresletet Budapesten az első lakásukat vásárlók pótolják, ők adják jelenleg a legnagyobb vevői csoportot 40 százalékos aránnyal. Ez a megoszlás tavaly nyár vége óta stabil: az Otthon Start Program indulásakor, 2025 szeptemberében ugrott 19 százalékról 39-re az arányuk, és azóta tartósan 40 százalék körül mozog.

„Az Otthon Start egy éven belül átrendezte, hogy kik vásárolnak lakást Magyarországon - a fiatal, első lakásukat vásárló réteg került helyzetbe, és ezen belül elsősorban azok, akik stabil, magasabb jövedelemmel rendelkeznek" – tette hozzá Szegő Péter. „Ők egyik hónapról a másikra kiszorították a befektetőket a legnagyobb vevői csoport pozíciójából."

Miért most jön az eladói hullám?

A két folyamat között időbeli eltolódást látni. A vevői kör átalakulása tavaly ősszel hirtelen lezajlott, az eladói oldalon viszont a befektetések értékesítése 2025 folyamán még végig 34–38 százalék körül mozgott. Az érdemi lépés idén következett be.

„A befektetők előbb a vételi oldalról húzódtak vissza, és csak utána kezdték eladni azt, amit korábban vettek" – mondta Szegő Péter. „Ez logikus sorrend, mert aki nem lát perspektívát egy új ingatlan megvásárlásban, az előbb-utóbb a meglévő portfólióját is mérlegre teszi, főleg a jelenlegi magas árszinten."

A vevői kör ilyen mértékű változása a piac működését, dinamikáját is átalakítja. Az első lakásukat vásárlók árérzékenyebbek és lassabban döntenek, mint a befektetők, emiatt is látjuk azt, hogy a budapesti panellakások értékesítési ideje egy év alatt közel a duplájára nőtt: Budán 45 napról 81 napra. Az alku mértéke is bővült, a budai panelnél 2 százalékról 4 százalékra.