Éjszaka meghozott kormányrendelet! Lakásépítők, új ingatlan vásárlók az érintettek
A 40/2026. (III. 5.) számú kormányrendelet alapvetően átalakítja azok lehetőségeit, akik Otthon Start hitellel vagy CSOK Plusz támogatással kívánnak új építésű lakást vagy házat vásárolni. Az új szabályok értelmében bizonyos feltételek teljesítése esetén a támogatott hitelek akár több részletben is kifizethetők, így a finanszírozás az építkezés előrehaladásával párhuzamosan történhet.
A Bankmonitor szakértői összegyűjtötték a legfontosabb tudnivalókat.
Hogyan történhet az Otthon Start és a CSOK Plusz folyósítása új építésű ingatlanok esetében?
A módosított szabályok életbe lépése után három különböző finanszírozási lehetőség állhat azok előtt, akik új építésű ingatlant vásárolnának támogatott hitellel. Fontos azonban megjegyezni, hogy továbbra sem számít új építésű lakásnak az a lakóingatlan, amelyet egy magánszemély saját maga épít vagy építtet.
1. Szakaszos folyósítás állami kamattámogatással az építkezés ideje alatt
Az egyik legfontosabb új lehetőség, hogy bizonyos feltételek teljesülése esetén az új építésű ingatlan vásárlására felvett hitel szakaszosan, már az építkezés során folyósítható. A kedvezményes, legfeljebb évi 3 százalékos kamat már az első részfolyósítástól érvényes.
A rendszer működéséhez több feltételnek is teljesülnie kell:
- A kivitelező cégnek a beruházás finanszírozására projekthitelt vagy vállalkozói kölcsönt kell felvennie. Ha a fejlesztő saját forrásból építkezik, a vevő nem használhatja ezt a finanszírozási formát.
- Az ingatlanra társasházi építményi jogot kell bejegyezni a tulajdoni lapon. Ez egy új, vagyoni értékű jog, amely erősebb jogi védelmet biztosít a vásárlóknak az építkezés időszakában.
- A támogatott hitel részleteit elkülönített óvadéki számlán helyezik el. A kivitelező csak akkor fér hozzá a pénzhez, amikor a projekt befejeződik és a lakás elkészül.
- Az utolsó részlet kifizetésének feltétele, hogy egy értékbecslő igazolja, hogy az ingatlan megfelel a lakhatási követelményeknek.
- Az építkezést az első részlet folyósításától számítva legfeljebb három éven belül be kell fejezni, amely indokolt esetben egy évvel meghosszabbítható.
Ha a kivitelezés a négyéves határidőt meghaladja, akkor a kamattámogatás megszűnik, és az addig igénybe vett támogatást büntetőkamat mellett vissza kell fizetni.
Fontos kiemelni, hogy ebben a konstrukcióban a kedvezményes, maximum 3 százalékos kamat már az első részfolyósításra is érvényes.
2. Szakaszos folyósítás állami kamattámogatás nélkül
A jogszabály egy egyszerűbb, kevésbé kötött megoldást is lehetővé tesz az építés alatt álló ingatlanok esetében.
Ebben az esetben:
- a kivitelezőnek nem szükséges projekthitelt felvennie,
- nem kell társasházi építményi jogot bejegyezni,
- és nincs szigorú határidő az építkezés befejezésére.
Az egyetlen lényeges feltétel, hogy az utolsó részlet folyósításakor az ingatlan már rendelkezzen használatbavételi engedéllyel, valamint ekkor történik a lakhatási feltételek ellenőrzése is egy új értékbecslés keretében.
Ennek a konstrukciónak azonban jelentős hátránya van: a kamattámogatás csak a használatbavételi engedély megszerzése után indul el. Ez azt jelenti, hogy a korábban folyósított részletekre a hitelfelvevőnek addig piaci kamatot kell fizetnie, amely jelenleg körülbelül 8,01 százalék.
A szakértők szerint éppen emiatt a magasabb kamatteher miatt ez a megoldás várhatóan kevésbé lesz népszerű a banki gyakorlatban.
3. Egyösszegű folyósítás a lakás elkészülése után
A korábbi rendszer továbbra is megmarad: a támogatott hitel egy összegben is folyósítható, miután az ingatlan megkapta a használatbavételi engedélyt.
Jelenleg a bankok ezt a konstrukciót alkalmazzák leggyakrabban az új építésű lakások vásárlásakor. A hitel teljes összege a lakás elkészülése után kerül kifizetésre, és a kamattámogatás is azonnal életbe lép.
Miért fontos a szakaszos finanszírozás a támogatott hiteleknél?
Az elmúlt időszakban a lakásépítések felgyorsítása kiemelt kormányzati cél lett. Ennek részeként több program is elindult, például a Lakhatási Tőkeprogram, amely a lakásépítési beruházások ösztönzését szolgálja.
Az Otthon Start programhoz kapcsolódó nagy projektek – például legalább 250 lakásos beruházások, ahol az ingatlanok többsége megfelel a program feltételeinek – külön adminisztrációs könnyítéseket és bizonyos építésügyi szabályok alóli mentességeket is kaphatnak.
A lakáskereslet növekedése miatt kulcsfontosságú, hogy elegendő új lakás épüljön. Az ilyen projektek azonban gyakran 2–3 év alatt készülnek el, miközben az értékesítés már az építkezés kezdetén vagy akár a tervezési fázisban megindulhat.
A korábbi szabályozás szerint azonban az Otthon Start és a CSOK Plusz támogatott hitelek csak az építkezés befejezése után voltak folyósíthatók. Ez hátrányt jelentett azoknak a vevőknek, akik nem készpénzzel fizettek.
Az új szabályozás éppen ezt az ellentmondást oldja fel azzal, hogy lehetővé teszi a szakaszos finanszírozást az építés alatt álló lakások esetében is.
A rendelet a kihirdetését követő napon, 2026. március 6-án lépett hatályba. Elvileg már most is igényelhető ilyen hitel, azonban a bankoknak még át kell vezetniük a változásokat saját szabályzataikban, és dönteniük kell arról, hogy milyen formában kínálják majd az új konstrukciókat. Emiatt várhatóan néhány napba még beletelik, mire az első, az új szabályoknak megfelelő hitelajánlatok megjelennek a piacon.
