Elindult az osztrák lakásépítési program, de további lépéseket sürget a szakma
ígylakunk.hu: Mi okozta a lakásépítések visszaesését Ausztriában?
Wolfgang Amann: Ennek több oka is volt: a kereslet a megemelkedett kamatlábak miatt csökkent, de ebben szerepe volt a Pénzügyi Piaci Hatóságunk KIM-irányelvnek nevezett szabályozásnak is. Ennek egyik előírása az, hogy a háztartások adósságszolgálata nem haladhatja meg a háztartás rendelkezésre álló jövedelmének 40%-át (ami irreális a fiatal háztartások számára, amelyek családi házat szeretnének építeni vagy vásárolni).
Ugyanakkor az építőipari árak 2020-2022 között 22%-kal hatalmasat emelkedtek.
A 2008-as globális pénzügyi válságtól eltérően a lakásépítési támogatási rendszerünk aligha működött „lengéscsillapítóként”. A politika nem akarta tovább szítani az árinflációt, és nem volt hajlandó elfogadni a támogatási szinteket. Ennek eredményeként a szociális lakásépítés is visszaesett. A teljes ellátási lánc súlyosan szenved.
Most közel állunk a stabilizációhoz egy nagyon alacsony szinten.
ígylakunk.hu: Az októberben megjelent statisztikákkal kapcsolatban közölt sajtóközleményük szerint „sürgősen stabilizálni kell az építőipari termelést és a megfizethető lakások kínálatát, valamint el kell kerülni a lakáspiacok, az építőipar és az építőanyag-ipar tartós károsodását”. Mennyire súlyos a helyzet?
Wolfgang Amann: Az ingatlanfejlesztők között rengeteg vált fizetésképtelenné. A nagy építőipari cégek nem teljesítenek olyan rosszul, mivel a mélyépítési munkákkal talpon tudnak maradni, és a magas árakból hasznot húznak. De a kis- és középvállalkozások komoly nyomás alatt vannak. Úgy tűnik, hogy a piac most konszolidálódhat.
Eközben az ellátási láncban lejjebb elhelyezkedő vállalatok is szenvednek, például az ácsok, a konyhaépítők stb.
ígylakunk.hu: A közleményük szerint a korábban csökkenő támogatási kiadások ismét növekedtek. Miért volt a csökkenés, és mennyire segít a növekedés a helyzet javításában?
Wolfgang Amann: A csökkenés egyik fő oka a 2010-es évek végi nagyon alacsony tőkepiaci kamatláb volt. Az új építkezések jelenlegi növekedése segített stabilizálni ezt az ágazatot, de nem eléggé ahhoz, hogy az engedélyek száma növekedjen.
A megnövekedett támogatások nagy része a lakásépítés szén-dioxid-mentesítésére megy (kb. 1,1 milliárd EUR 2023-ban), ami időközben majdnem megegyezik az új építkezések támogatásával. Ez ígéretes.
ígylakunk.hu: Ez év elején Karl Nehammer, osztrák szövetségi kancellár 2027-ig tartó, több mint kétmilliárd euró értékű lakásépítési és -felújítási programot hirdetett meg.
A bejelentés szerint 10.000 saját tulajdonú és 10.000 bérlakás épül meg, és 5.000 ingatlant újítanak fel. Mennyire sikerült beindítani ezt a programot?
Wolfgang Amann: Ez a „Wohnbaupaket” (lakásépítési csomag) 2024 áprilisában indult. Egyes intézkedések gyorsan hatályba léptek, például az első lakás esetén a telekkönyvi bejegyzés díjának elengedése, vagy a jövedelemadóban a lakásfelújítást ösztönző intézkedések.
A csomag nagyobb részét a tartományoknak (Länder) kell végrehajtaniuk, amelyek a szociális lakásépítéssel kapcsolatos jogi hatáskörrel rendelkeznek. A végrehajtás azonban sok helyen elmaradt. Nem minden tartomány lesz képes az összes rendelkezésre álló forrást felhasználni.
Sok érdekelt fél csalódott az eredményekben. A piacokra gyakorolt hatások még mindig túl csekélyek.
ígylakunk.hu: Ön szerint milyen lépések szükségesek a helyzet megoldásához?
Wolfgang Amann: A szövetségi állam által áprilisban elindított nagyszabású kezdeményezés – korábbi feltételezéseimmel ellentétben – csak lassan jut el a piacra. Választások voltak, jelenleg új kormány alakul. Számos kérést terjesztettünk elő az új kormányprogramhoz.
Így például a lakásügyi szabályozásban (a bérlők kötelezettségei a dekarbonizáció eltűrésére, amelynek költségeit a tulajdonosok, a lakók és az állam közösen viseli; a dekarbonizáció legyen a „rendszeres karbantartás” része; a felújítási alapok létrehozása / jobb feltöltése), az építési kódexekben (E-típusú épületek ösztönzése Németországhoz hasonlóan; szabályok a TABS /termikusan aktivált épületszerkezetek/ engedélyezésére), az adótörvényekben (Németországhoz hasonlóan megemelt adó a területileg kijelölt, de nem használt építési telkekre, az ingatlanadó emelése, az átruházási adó csökkentése), a területrendezési szabályozásban (új koncepció az egylakásos házakra vonatkozóan, sokkal kisebb területfelhasználással), valamint a támogatások / finanszírozás területén (szintentartás, jobb kiszámíthatóság biztosítása, illetve egy lakás- és infrastrukturális fejlesztési bank létrehozása).
ígylakunk.hu: A kancellár beszélt arról is, hogy a tulajdonosi arányt a mai 48 százalékról 80 százalékra kell növelni 2030-ra. Mit gondol a tulajdonosi arányok megcélzott megváltoztatásáról?
Wolfgang Amann: A tulajdonosi arány növelése mindig is az ÖVP (Néppárt) napirendjén szerepelt. A számok azonban azt mutatják, hogy a tulajdonosi arány az idő múlásával enyhén csökkent. A jelenlegi intézkedések nem elegendőek ahhoz, hogy ezt a tendenciát megváltoztassák. Ehhez olyan modelleket kellene bevezetni, amelyek különösen a fiatal háztartásokat célozzák meg. Legtöbbjük számára a lakástulajdon az elmúlt néhány évben elérhetetlenné vált.
ígylakunk.hu: Szóba került, hogy adót vetnének ki az üres lakások tulajdonosaira. Ez mikor léphet életbe?
Wolfgang Amann: A jogi keretet már elfogadták, hogy ezt lehetővé tegyék. Jelenleg Tirol tartomány jár elöl egy ilyen adó bevezetésében. A törvényt a következő hetekben felülvizsgálják, és ha beválik, akkor valószínűleg modell lesz más tartományok számára is.
