A piac pedig már nem azt találgatja, lesz-e kamatcsökkentés, hanem azt, hol ér véget a ciklus. A lakossági hitelkamatok azonban nem követik automatikusan és nem azonos ütemben az alapkamatot – ebben az elemzésben ezt a mechanizmust vesszük végig.

Hol tartunk: a 2026-os kamatpálya számokban

A jegybank 2024 szeptembere után közel másfél évig, 6,50 százalékon tartotta az alapkamatot – ez volt a régió egyik leghosszabb kamattartási időszaka. 

A fordulat lépésről lépésre érkezett:

-Február 24.: az első, óvatos vágás 6,25 százalékra – közel másfél év után
-Március–május: kivárás, három ülésen keresztül változatlan kamat
-Június 23.: újabb 25 bázispontos csökkentés 6,00 százalékra – itt indult el a tényleges ciklus
-Július 21.: 5,75 százalék
-Augusztus 25.: 5,50 százalék – a harmadik egymást követő vágás, több mint négyéves mélypont

A mintázat beszédes. A jegybank nem kapkod: negyedszázalékos, kiszámítható lépésekben halad, és minden döntésnél hangsúlyozza, hogy nem köteleződik el előre. 
Ez a fokozatosság önmagában is üzenet – a Monetáris Tanács a kiszámíthatóságot árazza be a piacnak, nem a sebességet.

Miért vág az MNB – és miért éppen most?

A kamatcsökkentés mögött három tényező áll, és mindhárom tartósnak tűnik.

Az infláció messze a cél alatt fut. A júliusi fogyasztóiár-index mindössze 1,2 százalék volt, és február óta szinte folyamatosan 2 százalék alatt marad az áremelkedés üteme – miközben a jegybank célja 3 százalék. Ez nem egyszeri kilengés: az MNB saját előrejelzése szerint az infláció csak 2028 első felében tér vissza a célra – alulról.

A jegybank tehát abban a ritka helyzetben van, hogy az inflációs cél nem korlátozza, hanem kifejezetten támogatja a lazítást.

A forint stabil maradt. A korábbi kamatcsökkentési kísérletek rendre az árfolyamon buktak el: amint a piac lazítást árazott, a forint gyengülni kezdett. Most nem ez történik.

Az euróárfolyam a 361–363-as sávban mozog, és a nyári vágások gyakorlatilag nem mozdították meg. 

A tavaszi választásokat követő időszakban a forint mintegy 6 százalékkal erősödött az euróval szemben – a piac tehát nem büntette, hanem elfogadta az új kamatpályát.

A reálkamat még mindig magas. 1,2 százalékos infláció és 5,50 százalékos alapkamat mellett a reálkamat 4 százalékpont felett van – nemzetközi összevetésben kifejezetten szigorú szint. 

A jegybank úgy csökkenthet, hogy közben a monetáris kondíciók restriktívek maradnak. Ez a mozgástér magyarázza, miért engedhette meg magának a Monetáris Tanács a három egymást követő vágást.

A kép ugyanakkor nem kockázatmentes. 

A szolgáltatások áremelkedése 5 százalék közelében ragadt, a geopolitikai feszültségek és az energiaárak bármikor visszahozhatják az importált inflációt, a jegybanki kommunikáció pedig következetesen jelzi: a szeptemberi inflációs jelentés lesz a következő valódi döntési pont.
Régiós ellenszélben: az MNB egyedül vág

A magyar kamatpálya különlegességét a régiós összevetés mutatja meg igazán. A lengyel jegybank márciusban, 3,75 százalékon lezárta a maga vágási ciklusát, és azóta négy egymást követő ülésén tartotta a kamatot – az infláció ott 2,5 százalék körül, a cél közepén áll, és a jegybanki kommunikáció alapján legfeljebb egy óvatos további lépés fér bele az idei évbe. 

A cseh jegybank ennél is tovább ment: júniusban – 2022 óta először – kamatot emelt, 3,75 százalékra, a bérnyomásra és a makacs maginflációra hivatkozva. Sőt, júniusban közel három év után az EKB is emelt.

Vagyis miközben a régió jegybankjai a ciklusuk végén járnak vagy már visszafordultak, az MNB egyedül vág – igaz, messze a legmagasabb szintről. 

Az 5,50 százalékos magyar alapkamat még mindig 175 bázisponttal magasabb a lengyelnél és a csehnél. Ez a különbözet egyszerre jelenti a mozgásteret – van honnan csökkenteni úgy, hogy a forint kamatelőnye megmarad – és a konvergencia mércéjét: a ciklus valódi végpontja az a szint, ahol a magyar kamat már nem „feláras” a régióhoz képest. A cseh és az európai emelés ugyanakkor figyelmeztetés is: a dezinflációs környezet nem örök adottság. Ha az energiaárak vagy a bérdinamika fordulnak, a régió már megmutatta, hogy a jegybankok vissza tudnak lépni a szigorítás irányába.

Áprilisban kérdeztük: fordulat vagy korrekció? Megjött a válasz

Tavaszi elemzésünkben azt vizsgáltuk, hogy a bankközi kamatvárakozások – mindenekelőtt a BIRS-mutatók – zuhanása egyszeri korrekció-e, vagy tartós fordulat kezdete. 

Akkor úgy fogalmaztunk: a piac fordulatot áraz, de a jegybanknak még bizonyítania kell.

A bizonyítás megtörtént. Amit áprilisban a piac előre árazott, azt a jegybank azóta lépésről lépésre visszaigazolta. És ez a sorrend nem mellékes: a hitelkamatok szempontjából releváns piaci kamatok már jóval az alapkamat-vágások előtt elindultak lefelé. 

Az 5 éves BIRS márciustól júliusig 6,8 százalékról 5,0 százalékra, a 10 éves 7,0 százalékról 4,9 százalékra süllyedt – ez 180–210 bázispontos esés, miközben az alapkamat ugyanezen időszakban összesen 75 bázisponttal csökkent. Ez a látszólagos aránytalanság a kulcs a következő hónapok megértéséhez.

Alapkamat ≠ hitelkamat: így működik a transzmisszió

Gyakori tévedés, hogy az alapkamat-csökkentés másnap megjelenik a lakáshitelek árazásában.

A valóságban a hatás közvetett, és több áttételen keresztül érvényesül.

Az MNB ugyanis valójában egyetlen árat határoz meg: a rövid lejáratú kamatot. Minden ezen túli kamatról – a bankközi kamatokról, a BIRS-ről, a teljes hozamgörbéről – a piac dönt, mégpedig egyetlen dolog alapján: a várakozások alapján. 

Ez a mechanizmus kulcsszava. A jövő évi, öt év múlvai kamatokat nem a mai kamatdöntés határozza meg, hanem az, amit a piac a következő évek kamatpályájáról hihetőnek tart. A hosszú futamidejű, rögzített kamatozású lakáshitelek árazásának bevett viszonyítási pontja ezért a bankközi kamatswap-piac – a BIRS –, amely ezeket a várakozásokat összegzi; erre épül rá a banki felár. És ezért eshetett a BIRS már jóval a tényleges kamatdöntések előtt: amint a piac hiteles, tartós csökkentési pályát látott, beárazta – pontosan ez történt idén tavasszal.

A gyakorlati következmény két számban ragadható meg.

Az átfutási idő nagyjából négy hónap. A referenciakamatok csökkenése ennyi idő alatt épül be érdemben az új lakáshitelek árazásába. A tavaszi BIRS-esés tehát most, nyár végén és ősszel érkezik meg a hitelajánlatokba – az első banki lépések már látszanak: augusztus elején több nagybank is 20–40 bázisponttal mérsékelte piaci lakáshitel-kamatait.

A 2 százalékpontos BIRS-esésből rövid távon nem lesz 2 százalékpontos hitelkamat-csökkenés – de nem elsősorban a felárak miatt, hanem mert a verseny ma nem a piaci hiteleknél zajlik. Az új lakáshitel-szerződések volumenének mintegy 80 százaléka támogatott konstrukció – ezen belül az Otthon Start önmagában közel 70 százalék –, a tisztán piaci hitelek súlya alig több, mint 20 százalék. 

A bankok a támogatott szegmensben kényelmes marzsokkal dolgoznak, így ma kevés a motivációjuk agresszíven belenyúlni a piaci hitelek árazásába.
Mindez ráadásul rekordkereslet mellett zajlik: 2026 első félévében 1576,8 milliárd forintnyi új lakáshitel-szerződés született, a júniusi 282 milliárd forint pedig minden korábbi havi rekordot megdöntött. 

Erős kereslet és támogatott dominancia mellett a bankoknak árazási versenyre egyszerűen nincs szükségük.

Van azonban ennél mélyebb réteg is: a BIRS sem szentírás. A swap-piaci kamat a banki árazás kényelmes viszonyítási pontja, nem a tényleges forrásköltség. A hazai bankok hitelezését jelentős részben az olcsó betéti forrás finanszírozza: a lakossági betétállomány mintegy 14 800 milliárd forint, és ennek nagyjából 86 százaléka látra szóló számlákon és folyószámlákon ül – gyakorlatilag nulla kamat mellett. 

A hitelkamat valódi alsó korlátja tehát nem a swap-piac, hanem ez a forrásköltség plusz a kockázat. Éles versenyben a bankok a BIRS-alapú árazás alá is tudnának menni. Hogy ez a mozgástér kihasználódik-e, azt nem a jegybank dönti el, hanem az, hogy kialakul-e valódi árazási verseny a bankszférában.
A fordulópont ezért nem a következő BIRS-tizedeknél lesz, hanem a piaci szerkezetben. 

Ha a támogatott programok aránya érdemben csökken – akár szigorodó feltételek, akár szűkülő keretek miatt –, a verseny visszaterelődik a piaci hitelekhez: ott sok bank kényszerül majd átárazásra, és a fenti forrásköltség-mozgástér miatt az árazási verseny akár a mai várakozásoknál is lejjebb viheti a kamatokat.

Aki tehát azt figyeli, „mikor ér le” az alapkamat-vágás a hitelkamatokhoz, annak valójában három kérdést kell követnie: merre tartanak a piaci várakozások (a BIRS), mit tesz lehetővé a bankok forrásköltsége – és mikor kényszeríti ki a verseny, hogy ez a mozgástér az ügyfeleknél landoljon.

Hol lehet a ciklus alja – és miért 2028 az igazi kérdés?

Az elemzői várakozások viszonylag szűk sávban szóródnak. Az Erste közgazdászai szerint az alapkamat az év végére 5,00 százalékra csökkenhet, ami a jelenlegi szintről még két 25 bázispontos vágást jelentene – és a Portfolio által idézett OTP-elemzés is hasonló, 5 százalék körüli év végi szintet valószínűsít. Az Amundi óvatosabb az idei évre – ősszel lassuló ütemet vár –, 2027 végére viszont 4,00 százalékig süllyedő alapkamatot prognosztizál. A skála konzervatív végén az MBH elemzői állnak: ők néhány hónapos kivárást tartanak valószínűnek, amely után – kedvező körülmények között akár még idén – folytatódhat a kamatok mérséklése; júliusi prognózisukban év végére 5,50, jövőre 5,00 százalékos szintet jeleztek.

Fontos ugyanakkor a perspektíva: a hitelkamatok érdemi csökkenéséhez nincs szükség nulla közeli alapkamatra. Ha a várakozások horgonyzottak, a forrásköltség alacsony és van verseny, a hitelkamatok az alapkamatnál jóval alacsonyabb szinten is beárazódhatnak – a ciklus pontos alja ezért önmagában kevesebbet árul el a jövő hitelkamatairól, mint a piac szerkezete.

A várakozások szóródása jól mutatja, hol vannak a pálya töréspontjai. Három tényező dönthet:

A szeptemberi inflációs jelentés. A jegybank explicit módon ehhez kötötte a folytatást. Ha az új előrejelzés is tartósan cél alatti inflációt mutat, a szeptember 22-i ülésen jöhet a negyedik vágás.

A nemzetközi környezet. A Fed és az EKB kamatpályája kijelöli a mozgásteret: ha a fejlett jegybankok lazítanak, a forintot kevésbé teszi sérülékennyé a szűkülő kamatkülönbözet.

A fiskális pálya. A költségvetési hiány alakulása határozza meg, mekkora kockázati felárat várnak el a befektetők a magyar eszközöktől – ez pedig közvetlenül a hosszú hozamokban, így a BIRS-ben csapódik le.

A 2027-ig futó elemzői prognózisok azonban félrevezetőek lehetnek, ha nem tesszük melléjük a nagyobb képet: az euróbevezetés kérdését. Varga Mihály jegybankelnök az augusztusi kamatdöntés után megerősítette: tavasszal elkezdődött a 3 százalékos inflációs cél felülvizsgálata, amelynek eredményét ősszel jelentik be. 

A háttér éppen az euró: az EU-ban ma Magyarországon a legmagasabb az inflációs cél, és ha az eurócsatlakozás valós célkitűzés, a jegybanknak az EKB 2 százalékos célja felé kell közelítenie. Áprilisi elemzésünkben részletesen foglalkoztunk Bulgária euróbevezetésével és annak kamatkonvergencia-hatásával; a mostani lépés azt jelzi, hogy a magyar monetáris politika is elkezdte kiépíteni ennek az útnak az intézményi feltételeit.

És itt érdemes tágítani az időhorizontot. Miközben az MNB lefelé tart, az EKB – ahogy a régiós képnél láttuk – júniusban kamatot emelt: betéti kamata 2,25 százalékon áll, és Christine Lagarde szerint az inflációs kockázatok felfelé mutatnak. A két kamatpálya tehát szembe halad egymással. Ha a magyar alapkamat az elemzői várakozások szerint 2027 végére 4 százalék közelébe süllyed, a forint–euró kamatkülönbözet 200 bázispont alá szűkülhet – olyan szintre, amilyenre a modern magyar monetáris politikában alig volt példa. 

Ezért nem 2027, hanem 2028 az igazán érdekes év: addigra kiderül, hogy a konvergencia kifut-e egy euróérett kamatszintre, és a mostani vágások nem egyszerűen egy ciklus állomásai, hanem egy konvergenciapálya első szakasza.

Szakértői vélemény

Fülöp Krisztián, a Credipass magyarországi vezetője szerint a kamatvágási ciklus hatása fokozatosan gyűrűzik be a hazai hitelpiacra. A tavaszi BIRS-csökkenés az őszi hónapokra egyre markánsabban jelenik meg a banki árazásban, tovább erősítve a versenyt a piaci lakáshitelek területén. Ennek első jelei mármost láthatók: egyes bankoknál már 5,6% körüli kamatszinten is elérhetők piaci lakáshitelek - korábban ez elképzelhetetlen volt. A következő időszak egyik meghatározó kérdése a támogatott és a piaci hitelek alakulásának aránya lesz. Az Otthon Start Program eddigi tapasztalatai alapján az igénylői kör összetétele részben eltér az eredetileg várt és kommunikált első otthont teremtő célcsoporttól, miközben az elmúlt 12 hónap dinamikus ingatlanár emelkedése is egyre nagyobb kihívást jelent. 

Mindezek alapján reális várakozás lehet a program feltételrendszerénel kormányzati felülvizsgálata, illetve átalakítása. Amennyiben ennek következtében mérséklődik a támogatott hitelek részarána, ismét jelentősen felértékelődhetnek a piaci lakáshitelek, és ezzel együtt tovébb élesedhet a bankok közötti kamat- és árazási verseny. Ez az ügyfelek számára összességében kedvezőbb finanszírozási feltételeket és szélesebb választási lehetőséget teremthet, ugyanakkor az egyes banki ajánlatok közötti különbségek is jelentősebbé válhatnak. Ebben a környezetben a megfelelő bank és konstrukció kiválasztása mellett a professzionális hitelközvetítői tanácsadás szerepe is tovább erősödhet.

Kitekintés: mi dől el ősszel?

A következő hetek szokatlanul sűrű kamatnaptárt hoznak – szinte minden héten érkezik egy döntés, amely a fenti képet árnyalja:
Szeptember 2.: a lengyel jegybank kamatdöntése
Szeptember 8. körül: a KSH augusztusi inflációs adata
Szeptember 10.: az EKB kamatdöntése
Szeptember 17.: a cseh jegybank kamatdöntése
Szeptember 22.: az MNB kamatdöntése és a friss Inflációs jelentés – a hazai ciklus következő valódi döntési pontja

Ha a dezinflációs kép nem törik meg, a piac a ciklus folytatását árazza – év végére 5,00–5,25 százalékos alapkamattal, 2027-ben pedig fokozatos további lazítással a 4 százalék irányába.

A hitelpiacon eközben a tavaszi hozamesés beérési szakasza zajlik. A piaci lakáshitel-kamatok az ősz folyamán fokozatosan, bankonként eltérő ütemben mérséklődhetnek – az érdemi árazási verseny azonban addig várat magára, amíg a támogatott hitelezés adja az új kihelyezések négyötödét.

A nagyobb kép azonban túlmutat az őszi hónapokon. Ami 2026-ban zajlik, az nem egyszerű ciklikus lazítás: az inflációs cél felülvizsgálata és az eurókonvergencia-pálya intézményesülése egy tartósan alacsonyabb kamatkörnyezet alapjait rakja le, amelynek valódi tesztje 2028 lesz. Áprilisban még kérdés volt, hitelesnek bizonyul-e ez a pálya. 

Fél évvel később a válasz: eddig igen – és most már nem a fordulat ténye, hanem a sebessége és a végpontja a tét.