Már a tavalyi év utolsó hónapjaiban nagyot emelkedtek az ingatlanárak

Az őszi hónapokban a XIV. és XVI. kerületekben is beindult az ingatlanpiac, és a szezonális jellegzetességeken túl egyelőre nem látszódnak jelei a megtorpanásnak - mondta Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője. Szerinte az emberekre a legnagyobb hatást a pozitív ingatlanpiaci várakozásokról szóló hírek gyakorolták, miközben a sorra megjelenő kormány-bejelentések valójában nem olyan óriási horderejűek.

Ami a szakértő várakozásai szerint leginkább hatni fog az ingatlanpiacra 2025-ben, az az állampapírokból kiáramló pénz, melynek egy része feltehetően az ingatlanpiaci befektetésekben jelenik meg. Az persze kérdéses, hogy mekkora is lesz ez az ingatlanpiacon megjelenő rész, illetve az is, hogy a többi kormányzati bejelentésnek ténylegesen mekkora hatása lesz majd idén az ingatlanpiacra.

Azt azonban le lehet szögezni, hogy a növekvő forgalommal és az áremelkedéssel kapcsolatos várakozások igen erősek voltak tavaly - ezzel együtt az év második felében nagyobb számban megjelentek a befektetők is -, így már 2024 negyedik negyedévében megkezdődött a drágulás az ingatlanpiacon, mely összességében talán a 10 százalékot is elérte.

A már bekövetkezett áremelkedés után viszont kérdéses, hogy mekkora tere van az idei évben a további drágulásnak, tehát lehet-e számítani a 10 százalékon felül további 10-20 százalékos árnövekedésre. Mindez attól függ, hogy a 2024-es kormányzati bejelentések valójában mennyire mozgatják meg a vevőket - vélekedett Sebestyén Tamás.

A másik fontos kérdés ezzel kapcsolatban, hogy a bérleti piac is elvisel-e további 10-20 százalékos áremelkedést, tehát a most “belépő szintnek” számító, 150-160 ezer forintos havidíjért kiadott ingatlanokért el lehet-e majd kérni havi 170-180 ezer forintot, illetve ezt meg tudják-e majd fizetni a bérlők, ami viszont annak függvénye, hogy lesz-e megfelelő mértékű gazdasági növekedés és reálbéremelkedés.

Mert, ha a bérleti piacon nem lehet ilyen mértékben árat emelni, az az eladó ingatlanok piacán is behatárolja az áremelkedést - jegyezte meg a szakértő, aki arra is rámutatott, hogy jelenleg is vannak olyan, jelentősen túlárazott bérlakások a piacon, melyeket nem tud kiadni a tulajdonosuk, csak ha mérsékli a bérleti díjat, így viszont akár hónapokat is üresen áll a lakása. És ez egyben azt is jelenti persze, hogy több hónapnyi bérleti díjat elveszít - fűzte hozzá Sebestyén Tamás.

Arra is felhívta azonban a figyelmet, hogy az emelkedő áraknál egyelőre nagyobb problémát jelent a vevők számára, hogy nagyon gyenge a kínálat a továbbra is jellemző eladói kivárás miatt. Kevés az eladó ingatlan a piacon, és azok jelentős része is rossz minőségű.

Nincs miből válogatniuk a vevőknek, így aztán, ha piacra kerül egy-egy keresett kategóriába tartozó, tehát például egy lakótelepi, esetleg kis lakóközösségű társasházban található egyszobás, másfél szobás vagy egy plusz két félszobás ingatlan, akkor arra akár felfelé tartó licit is kialakulhat. Ennek kapcsán azonban felhívta a figyelmet a szakértő arra, hogy egy ilyen licitet egy gyakorlatlan eladó nem biztos, hogy le tud vezényelni, ehhez szükség lehet ingatlanközvetítő szakember segítségére is.

Ebből következően az alku most nem jellemző - legalábbis a felkapott ingatlanoknál -, és akár néhány nap vagy egy hét alatt is elkelhet egy-egy keresett lakás, míg persze a kevésbé jó adottságú, nagyobb méretű ingatlanok esetében több hónapos értékesítési időre kell készülniük az eladóknak.

Ezzel együtt továbbra is jellemző a túlárazottság, de Sebestyén Tamás szerint az is leginkább a nagyobb alapterületű ingatlanokat érinti, melyek egyébként sem kifejezetten keresettek. A túlárazottság oka pedig többek között az, hogy a kisebb lakásokra jellemző négyzetméterárral számolnak a tulajdonosok, mely természetesen a nagyobb méreteknél már nem érvényes.

A zuglói árak egyébként a keresett kategóriákban, tehát például a panellakásoknál elérték az egymillió forintot négyzetméterenként, legalábbis a nívósabb környéken lévő, jobb állapotú, kisebb vagy közepes méretű panellakásoknál ennyit is el lehet kérni a vevőktől. Egy rosszabb állapot vagy nagyobb méret esetében viszont mérsékeltebbek a négyzetméterárak: 850-900 ezer forint környékén alakulnak.

Ami az átlagos, különösebb extrák nélküli újépítésű ingatlanokat illeti, 1,2-1,3 millió forintos négyzetméterárig keresik őket a vevők - és van is rájuk kereslet -, ami viszont ennél drágább, azt rendkívül nehéz eladni. Ugyanakkor 2025-ben tovább emelkedhet ez a lélektani határ - párhuzamosan a használt ingatlanok árának emelkedésével - akár az 1,3-1,4 millió forintos négyzetméterárig - véli a Balla Ingatlan szakértője.