Megjelent a rendelet, de a bankok még nem léptek - csend van a szakaszos finanszírozás körül

A szabályozás egy régi problémára nyújthat megoldást: lehetőséget ad arra, hogy az építés alatt álló társasházi lakások esetében a bank a hitelt ne csak a projekt végén, hanem már az építkezés során, készültségi szintekhez igazítva, szakaszosan folyósítsa – mindezt az állami támogatások érvényesítésével akár már az első részfolyósítástól számítva.

Ez jelentős változás a korábbi gyakorlathoz képest, ahol a finanszírozás csak a használatbavételi engedély után történt meg. Addig a a saját erőn kívüli költségeket a beruházók viselték projekthitelből vagy egyéb saját forrásból finanszírozva, a vevők pedig sokszor hónapokig fizettek egy még el sem készült lakásért.

Kinek kedvez ez a fordulat?

A szakaszos folyósítás elméletben felszabadíthatja fejlesztői oldalról a magas tőkeigényt és vevői oldalon csökkenti azt a hátrányt, amellyel a hitelből vásárlók indulnak a készpénzes vevőkkel szemben.

A társasházi építményi jog bevezetésével a rendelet lehetővé teszi a vevő különálló tulajdonjogának bejegyzését a megvásárolni kívánt ingatlanra már az építési fázisban. Ennek a vevői jogi védelemnek köszönhetően a banki jelzálogjog is bejegyezhetővé válik – ezzel megnyitva az utat az építés közbeni folyósítás előtt.

A szabályozás beépít egy biztonsági elemet a folyamatba: az óvadéki számlát. A bank erre a zárolt számlára folyósít a projekt megvalósítása során, és ehhez az eladó csak a projekt lezárultával férhet hozzá, ezzel megelőzve a “se pénz, se lakás” típusú helyzeteket – ez egyúttal védelmet jelent az “átárazással” szemben, amivel sok esetben kénytelenek szembesülni a vevők.

Elmondható tehát, hogy ez a szabályozás elsősorban a vevőknek kedvez, a fejlesztőknek marad a saját forrásból vagy projekthitelből történő finanszírozás.

Mi várható a működéstől?

A szabályozás három modellt vázol:

-Marad az egy összegű folyósítás utólag (ez a jelenlegi állapot)
-Életbe léphet a projekthitellel kombinált szakaszos finanszírozás, ahol a kamattámogatás már az első részfolyósításnál él 
-Szakaszos finanszírozás projekthitel nélkül: a hitel folyósítása ugyanúgy megtörténik, azonban a kamattámogatás csak a projekt lezárulta után a használatbavételi engedély megszerzésével lép érvénybe (ez akár 5 évet is jelent piaci kamatozással)

Hiába azonban az ígéretes keretek és a piaci várakozás, a bankok egyelőre nem léptek. Nincs konkrét termék, sem bejelentett feltételrendszer. Ennek oka főként a magasabb kockázat és az összetett működésben keresendő: a szakaszos finanszírozás új belső szabályzatokat, műszaki ellenőrzés bevonását, technikai hátteret és átalakított folyamatokat igényel, amiknek a bevezetése nem egy nap alatt történik.

„A fentiek fényében nem várható, hogy az összes bank belép a szakaszos finanszírozásikonstrukcióba, így a piaci lefedettség sem lesz teljes” – mondta Fülöp Krisztián, a Credipass magyarországi vezetője. A szakértő szerint felmerül a kérdés, hogy azok a bankok, amelyek rábólintanak erre a típusú hiteligénylésre, a támogatás nélküli konstrukcióknál is érvényesítik-e ezt az eljárásrendet. „Várhatóan marad a korábbi, egyösszegű folyósítás, illetve a szakaszos folyósítás esetében a projekthitellel kombinált verzió tűnik reálisnak” – mondta Fülöp Krisztián.

Összességében a rendelet fontos lépés a rugalmasabb lakásfinanszírozás felé, de a valódi áttörés attól függ, mikor és hogyan jelenik meg mindez a banki gyakorlatban. Jelenleg a lehetőség inkább elméleti, mint kézzelfogható.