Mit tegyünk ingatlaneladás előtt? Ezek a legfontosabb lépések

Mikor érdemes egyáltalán eladásban gondolkodni?

Ha belevágnánk az ingatlanunk eladásába, akkor első körben mindig érdemes megvizsgálni, hogy alkalmas-e az időpont arra, hogy jó áron adjuk el. Mint Garaba Gergely, a Balla Ingatlan VI., VII., VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője felhívta rá a figyelmet, az időzítésnél három fő szempontot érdemes figyelembe venni. 

Az első a gazdasági és politikai helyzet, sőt akár a globális folyamatok figyelembevétele. Elég csak a mostani országgyűlési választások miatti kivárásra gondolni, ami nem kedvezett az eladásnak. De szintén ronthatják az értékesítés esélyét a közelebb vagy távolabb zajló háborúk, ahogy az energetikai és pénzügyi válságok is.

Ugyanakkor egy-egy újabb állami támogatás bevezetése felpörgetheti az ingatlanpiacot, és ilyenkor magasabb árat érhetünk el. De kedvező hatással van az ingatlanpiacra az is, ha mérséklődnek a hitelkamatok. Emellett akkor is jobb pozícióba kerülünk az ingatlanunkkal, ha éppen szűkül és romlik a kínálat az ingatlanpiacon.

A szakértő szerint fontos mindezek mellett az eladói motiváció is: a "hirdessük meg, aztán majd lesz valami, nem sürgős eladni", vagy a "tegyük fel drágábban, majd lealkudják, ha kell nekik" megközelítések nem mutatnak jó irányba. A hatékony értékesítéshez fontos a határozottság és a tájékozottság.

Az ár meghatározása

A tájékozottság különösen fontos az ár helyes meghatározásánál, mely az első teendő, ha az eladás mellett döntünk. Ehhez szükséges a helyi ingatlanpiac és a saját ingatlanunk alapos ismerete.

Ezen a ponton jól jöhet a szakértői segítség, mivel egy jó ingatlanközvetítő ismeri a piaci helyzetet, melynek figyelembevételével megfelelően tudja árazni az adott ingatlant. Az ingatlanközvetítők optimális esetben tisztában vannak a korábban a környéken értékesített ingatlanok áraival, illetve hogy az adott lakástípusból túlkínálat, vagy inkább hiány mutatkozik a piacon.

Amennyiben azzal találkozunk, hogy a hirdetés közzététele után nem érkeznek a hívások, érdeklődések, akkor ennek egyik legfőbb lehet oka az ár hibás meghatározása. Könnyen előfordulhat ugyanis, hogy a túl magas ár miatt kiesik az ingatlanunk az ingatlankeresők által beállított ársávból. De fennáll egy másik lehetőség is, mégpedig az, hogy az ingatlan nem igazán mutat megnyerő képet.

Érdemes eladás előtt kipofozni a lakást?

Garaba Gergely szerint az eladás során fontos feladat az ingatlanunk felkészítése. A takarítás, rendrakás és esetleges „felextrázás” – vagyis néhány kiegészítő elhelyezése, amitől még otthonosabb képet nyújt az ingatlan – után történjen csak meg a fotózás, lehetőleg természetes fényekkel. Mindez azért lényeges, mert a vevők számára nagyon fontos az első benyomás, akár a hirdetés fotóiról, akár az első megtekintésről legyen szó.

Azt is megjegyezte ugyanakkor, hogy véleménye szerint az eladás érdekében nem igazán érdemes felújítani az ingatlant, kivéve, ha befektetőként válunk meg tőle. A takarításon túl így legfeljebb egy tisztasági festésben érdemes gondolkodni. Ez a kettő már sokat segít a gyorsabb és jobb áron történő eladásban.

Hitelek, adózás, illeték

Mindezeken túl tisztában kell lenni azzal is, hogy milyen költségekkel számolhatunk az eladás vagy egy kapcsolódó ingatlanvásárlás esetén. Az eladásnál szükség van az energetikai tanúsítványra, és le kell kérni a friss tulajdoni lapot, hogy látni lehessen, vannak-e terhek a lakáson.

Amennyiben hitel terheli az ingatlant, akkor szükség lesz egy banki igazolásra is az adásvételnél. Ha végrehajtás áll fenn, annak igazolását az adott behajtó cégtől kell beszerezni, így látható az aktuális összeg. Ezeket az ügyvéd feltünteti a szerződésben, és megállapodás alapján kell tehermentesíteni, akár saját erőből, akár vételárrészletből – jelezte Garaba Gergely.

Szintén lényeges az adók és illetékek kérdése. Adózni ingatlaneladáskor abban az esetben kell, ha az érintett lakást öt éven belül vettük, örököltük vagy kaptuk ajándékozással. Az adó mértéke 15 százalék, de ez az eladási ár és a szerzési érték különbözetéből – a kapcsolódó költségek levonása után – fennmaradó jövedelemből számítandó. Az adóalap évente sávosan csökken, majd az ötödik év után megszűnik. Így ekkor az értékesítés már adómentes. Az adót az eladást követő évben kell megfizetni, illetve az éves adóbevallásban kell feltüntetni.

Vagyonszerzési illetéket ingatlanvásárlásnál szükséges fizetni, melynek általános mértéke 4 százalék. Ha a vásárlást megelőző vagy követő három éven belül másik lakást is értékesítünk, akkor kérhető a különbözeti illeték megfizetésének lehetősége. Ha drágább a megvásárolt ingatlan, mint az eladott, akkor a két ingatlan értéke közötti különbözet után kell illetéket fizetni.

Végül pedig Garaba Gergely arra is felhívta a figyelmet, hogy habár magánszemélyként is lehet ingatlant értékesíteni, de ajánlott egy felkészült közvetítő bevonása a folyamatba. Egy szakértő segít eligazodni a teljes ügyletben: az első találkozástól az adásvétel aláírásáig végig kíséri az értékesítést és képviseli az eladó felet.