Több százezer ingatlant érinthet a legújabb rendelet

Fontos, az ingatlanpiacot is érintő változás történt nemrég, miszerint az önkormányzatok rendelettel művelés alól kivett területként sorolhatják be a zártkerteket, így ezek kikerülhetnek a földforgalmi törvény szigorú szabályai alól. Ez alapján, ha valaki a zártkerti ingatlanát már nem termelésre, hanem hobbitelekként használja, kérelmezheti, hogy a földhivatal „művelés alól kivett területként” jegyezze azt be.

A rendelet célja, hogy a zártkertek jogi státusza igazodjon a tényleges használatukhoz, és az ezekre vonatkozó korlátozások enyhüljenek. Ki kell azonban emelni, hogy a zártkert ettől a rendelettől még nem lesz automatikusan belterület, de a korábbiaknál egyszerűbb lesz – az önkormányzati szabályok mentén - eladni vagy beépíteni.

“Ennek a változásnak hatása lesz az ingatlanpiacra, amint az önkormányzatok megkezdik az átsorolásokat, hiszen a zártkertek eddig is népszerűek voltak a hobbitelket keresők körében. Jelenleg valamivel több mint 1 millió zártkert van Magyarországon, ahol becslések szerint nagyjából 100–150 ezer ember élhet állandó jelleggel. A zenga.hu-n kínált mezőgazdasági ingatlanok 15 százaléka zártkert, ezek között vannak kimondottan egyedi, különleges, például folyóparti területek is” - mondta Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője.

Miért volt szükséges a törvénymódosítás?

A zártkert eredetileg a szocializmus időszakában kialakított, a termelőszövetkezetek melletti háztáji művelésre szolgáló kisparcellás terület volt, ahol a lakosság saját célra zöldséget, gyümölcsöt termeszthetett. Az így kijelölt parcellákat kezdték zártkerti ingatlanoknak nevezni, amely a földnyilvántartásban az 1960-as évek közepétől hivatalosan is bejegyezhető, jogilag nevesített kategóriává vált, ám ma már hivatalosan nem létező jogi kategória.

A termőföld eredeti, mezőgazdasági rendeltetésének megváltoztatása – például, ha nem művelik, vagy lakhatási/üdülési célra kezdik használni – csak hivatalos művelésből kivonási engedéllyel lehetséges. Ha ezt valaki engedély nélkül teszi meg, akkor termőföldvédelmi bírságot szabnak ki rá.

Mára viszont a zártkerti ingatlanok egy részében a korábbi mezőgazdasági funkció átalakult, sok helyen már a rendszerváltást megelőzően kisebb házakat építettek, melyek hétvégi házként, nyaralóként vagy akár állandó lakóhelyként szolgálnak. 

A jogi besorolása ugyanakkor továbbra is „mezőgazdasági terület” maradt, ami miatt a beépíthetőség és az értékesítés is korlátozott.

“A mostani változás gyorsabb, egyszerűbb ügyintézést, megszűnő kifüggesztést, a korábban jellemző jogi bonyodalmak csökkenését jelenti, de emellett a zártkertek drágulását is eredményezheti” - emelte ki Futó Péter.

100 milliós zártkert

A zenga.hu ingatlankeresési portál kínálatban jelenleg a pár százezer forinttól egészen a 100 milliós nagyságrendig szóródik a zártkertek hirdetési ára, utóbbi területek főleg a Balaton-felvidék frekventált részein vannak vagy közvetlenül folyóval, tóval határosak. A zártkertek átlagára 22 millió forint Magyarországon, a legolcsóbb vármegyéink Borsod-Abaúj-Zemplén és Tolna, ahol átlagosan 7-8 millió forintot kell fizetni egy zártkertért. A legdrágább pedig a már említett Balaton-felvidék miatt Veszprém vármegye, ahol 81 millió forint az átlagár.

A zenga.hu elemzési vezetője szerint a területi eloszlást tekintve Somogy, Zala és Csongrád-Csanád vármegyékben található a kínálat fele, így az érdeklődőknek elsősorban itt érdemes nézelődniük.

“Várakozásaink szerint a friss változások hatására a zártkertek forgási sebessége növekedhet. A sokoldalúbb hasznosítás és a lazább szabályzás az árazásban is megmutatkozhat, miután a javuló forgalomképesség mellett a fejlesztési és finanszírozási lehetőségek is kitágulhatnak. Ez azonban főként ott lesz érezhető, ahol a kapcsolódó infrastruktúra és közművek is rendelkezésre állnak” - emelte ki Futó Péter hozzátéve, hogy a rendelet nem jelent automatikus átsorolást, csak azoknál az ingatlanoknál lehet kérni a „művelés alól kivett területként” történő bejegyzést, ahol a települési önkormányzat rendeletben lehetővé teszi azt.