Túlélő üzemmódban működő társasházak: súlyos értékcsökkentő tényező egy ingatlaneladásnál a rossz állapotú épület

Budapesten rengeteg a régi építésű, adott esetben már több mint 100 éves társasház, amibe gyakran problémaként futnak bele az ingatlanközvetítők, amikor egy ilyen társasházban ingatlant szeretnének eladni.

Túlélő üzemmódban működő társasházak: súlyos értékcsökkentő tényező egy ingatlaneladásnál a rossz állapotú épület

A problémát pedig leginkább az jelenti, hogy ezekre a házakra a legtöbb esetben túl keveset költenek - vagy legalábbis nem annyit, amennyit kellene - a lakások tulajdonosai, így az évek során egyre rosszabb állapotba kerülnek.

Némelyiknél olykor már közvetlen életveszély is fennáll - elég a rossz állapotú erkélyekre, függőfolyosókra vagy elöregedett gázvezetékekre gondolni -, melyekkel ugyanakkor nem igazán hajlandóak szembesülni a tulajdonosok, hiszen számukra a relatíve alacsony közös költség a legfontosabb szempont. 

Ugyanakkor, ha egy ilyen romos társasházban lévő ingatlanukat szeretnék eladni, akkor már nyilvánvalóvá válik számukra is, hogy súlyosak a problémák - derült ki Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodája szakmai vezetőjének szavaiból.

Mint mondta, rengeteg olyan társasházzal találkoznak munkájuk során, melyek úgymond “túlélő” üzemmódban működnek, lakóik a lehető legköltséghatékonyabb módon próbálják megoldani az épület fenntartását, nem igazán tervezve hosszú távra. Az elmúlt - most már mondhatni több évtized során - sok társasház számára az elsődleges cél a minél alacsonyabb közös költség volt, hiszen akkor alacsonyabb a rezsi. 

Így aztán sok esetben a lakók néhány ezer forintos közös költségeket fizettek, ebből azonban már nem maradt pénz a szükséges felújításokra, azaz semmiféle felújítási alapot nem képeztek, vagy ha igen, nagyon minimális összeggel, ami gyakorlatilag semmire nem elég, legfeljebb a “tűzoltás jellegű” munkákra.

Amit egyre inkább lehet látni a 2020-as években, hogy az elmúlt években ezek a társasházak egy olyan pontra jutottak, ahol nincs tartalékuk, miközben halaszthatatlanná váltak a nagyobb felújítási munkák, melyeknek sokmillió forintos a költsége. Ilyen lehet a tető, a gépészet, a lift, kerítés vagy akár csak a bejárati ajtó, kapu cseréje. Ezzel szemben sok társasház a költséghatékonyság jegyében mindössze néhány százezer forintos tartalékot képzett az elmúlt 10-20 év alatt, ami nagyobb felújításokra nem elegendő.

A leggyakrabban egyébként ez a probléma nem a panelházaknál merül fel - azokra nagyméretű lakóközösségük és technológiájuk, adottságaik miatt kevésbé jellemző -, hanem sokkal inkább a régebbi, 80-100 éves vagy még annál is öregebb, körfolyosós házakra, már csak a koruk miatt is. Ezeknél gyakran komoly gondot okoz az azbesztes palával fedett tető, a műemlék-jellegű, omladozó homlokzat, az elöregedett, életveszélyessé vált függőfolyosó, erkélyek, csövek, vezetékek.

Amivel egyébként sokszor az ottlakók is csak akkor szembesülnek közvetlenül, ha értékesítenék a lakásaikat. A vevőket ugyanis könnyen elriaszthatja egy rossz állapotú társasház, melynél már ránézésre lehet tudni, hogy komolyak a problémák, és az elkövetkező évek során komoly költségekkel kell szembenézni, ha felújításra kerül sor.

Ez pedig az adott ingatlan eladási árában is jelentkezik, ugyanis a társasház rossz állapota “súlyos értékcsökkenő tényező” lehet Sebestyén Tamás szerint, és mint mondta, akadnak olyan állapotú társasházak, melyekbe tíz érdeklődőből kilenc be sem hajlandó lépni, amikor meglátja.

A szakértő a vevőknek elsősorban azt tanácsolja, hogy érdemes beszélni a közös képviselővel, megtudni, hogy mekkora a tartaléka az adott társasháznak, milyen felújításokra készülnek, vagy melyekre kellene sort keríteni és mikor, illetve, hogy a jövőben milyen befizetéseket várnak emiatt a lakóktól. Megjelenhetnek ugyanis olyan nem várt, havi szinten akár több tízezer forintos társasházi kiadások, melyekkel a megfelelő tájékozódás hiányában nem kalkulál a vevő.

A szakértő azt is hozzátette, hogy egy rossz állapotú társasház persze nem kell, hogy bárkit is eltántorítson egy ingatlan megvásárlásától, már amennyiben ez az eladási árban megjelenik. Ami azt jelenti, hogy az átlagosnál alacsonyabb áron racionális döntés lehet az ingatlan megvásárlása.

Az pedig, hogy egy társasháznak az átlagosnál magasabb a közös költsége, nem szabad, hogy elriassza a vevőket, hiszen lehet, hogy éppen azért magas, mert az adott társasház komolyabb felújítási alapot képez. Tehát azt kell megvizsgálni, hogy miért jelentősebb az átlagnál az összeg, és a vevőknek el kell fogadni azt, hogy egy bizonyos színvonal megtartásához vagy eléréséhez magasabb költségek társulnak.

Az ingatlanközvetítő tapasztalatai szerint egyébként most jellemzően a 20-25 ezer forintos közös költség az a lélektani határ, amire már felkapják a fejüket az érdeklődők, és elkezdenek kérdéseket feltenni az eladónak. Ha viszont megindokolható a közös költség mértéke, akkor nem feltétlenül okoz problémát számukra.

Mindenesetre az elmondható, hogy a jövőben a túl alacsony közös költségek miatt a társasházak állapota várhatóan egyre romlik, és egyre gyakrabban alakulhatnak ki életveszélyes helyzetek, akár egy omladozó homlokzat, egy lezuhanó erkély miatt. De már az is komoly problémát jelent a tulajdonosoknak, amikor a gázcsövek állapota miatt lekapcsolja a szolgáltató a gázt - tette hozzá Sebestyén Tamás.

Vegyesen változott kedd estére a forint

Vegyesen alakult a forint árfolyama a főbb devizákkal szemben kedd estére a reggeli szintekhez képest a nemzetközi devizakereskedelemben.
2025. 05. 27. 20:00
Megosztás:

Elérte legmagasabb pontját a BAT Pécsi Dohánygyár Kft. épülő új pécsi gyártócsarnoka

Félidejéhez érkezett BAT Pécsi Dohánygyár Kft. (BAT PD) új gyártócsarnokának hatvanmilliárd forintos beruházásban zajló építése, amellyel a világ egyik legnagyobb nikotinpárna-gyártó központjává válik a cég telephelye – közölte a vállalat kedden az MTI-vel.
2025. 05. 27. 19:30
Megosztás:

Nem változtatott az MNB

Ezúttal sem változtak a kamatszintek. A várakozásoknak megfelelően, mai ülésen is változatlanul hagyta a kondíciókat a Magyar Nemzeti Bank Monetáris Tanácsa, az alapkamat 6,50 százalékon, az overnight jegybanki betét 5,50 százalékon, az overnight fedezett hitel kamata 7,50 százalékon maradt.
2025. 05. 27. 18:00
Megosztás:

Fenntartható jövőt csak átlátható kommunikációval lehet elérni

Immáron hetedik alkalommal rendezett konferenciát a Magyar Compliance Akadémia (MCA) keretében a Gazdasági Versenyhivatal (GVH). A több mint egy éve zajló eseménysorozat legújabb rendezvényén a zöld megfelelés témaköre került a középpontba. Az esemény résztvevői elsősorban a megtévesztő zöld állítások kérdésével és annak versennyel való kapcsolatával foglalkoztak. A GVH továbbra is fókuszterületként tekint a zöld állítások kérdéskörére.
2025. 05. 27. 17:30
Megosztás:

Áttörte a 2 600 dollárt az Ethereum árfolyam – Új rali küszöbén állunk?

Az Ethereum (ETH) ismét a figyelem középpontjába került, miután sikeresen áttörte a 2 600 dolláros ellenállást, ami újabb árfolyamrali lehetőségét vetíti előre. A piaci hangulat pozitív, az intézményi érdeklődés nő, és a technikai jelek is az emelkedés folytatását sugallják. Vajon megismétlődhet a májusi 50%-os szárnyalás? Elemezzük a kulcstényezőket és a lehetséges forgatókönyveket!
2025. 05. 27. 17:00
Megosztás:

Megújul az egyik legnépszerűbb sorsjegy, a Fáraók Kincse

Lényegesen magasabb főnyereménnyel és modern külsővel tért vissza sokak kedvenc sorsjegye, a Fáraók Kincse. A Szerencsejáték Zrt. sorsjegykínálatának egyik klasszikus, állandó tagja új bónuszjátékával hosszabb, játékmenetet kínál, az ötszörösére emelt főnyeremény és a nagyobb nyerési esély pedig még több izgalmat hoz a játékosok számára.
2025. 05. 27. 16:30
Megosztás:

Csalók próbálnak visszaélni a Wizz Air nevével

Csalók próbálnak visszaélni a Wizz Air nevével, akik azt állítják, hogy a légitársaság 21. születésnapja alkalmából ingyenes utazást biztosító kártyát lehet vásárolni - közölte a cég kedden az MTI-vel.
2025. 05. 27. 16:00
Megosztás:

Kötbérezett bíróságok, „fast-track” per és streamelt tárgyalások – Z-generációs életérzés a bíróságokon

Egy új törvényjavaslat több izgalmas újítást vezetne be a polgári perekben. A javaslat célkitűzése a perek gyorsítása, a peres eljárások fölötti társadalmi kontroll növelése, a jogi oktatás és tudományos kutatás korszerűsítése, a Kúria jogegységesítő funkciójának bővítése, valamint a bíróságok indokolási kötelezettségből fakadó adminisztratív terheinek csökkentése. A Jalsovszky Ügyvédi Iroda szakértője összeszedte ezekből a javaslat legizgalmasabb újításait.
2025. 05. 27. 15:30
Megosztás:

A Bitget új stabilcoinja fix 5% hozamot ígér – Közben XRP-rekord kiáramlás borzolja a kedélyeket

Miközben a digitális eszközök piacára ismét milliárdos nagyságrendű tőke áramlik, az egyik legismertebb szereplő, az XRP látványosan megtorpan. Eközben a Bitget új lendületet visz a stabilcoinok világába: elindította a reál eszközökkel (RWA) fedezett új tokenjét, a BGUSD-t, amely fix 5%-os éves hozamot kínál. Nézzük, hogyan alakul át a kriptopiac, és mire érdemes most figyelni!
2025. 05. 27. 15:00
Megosztás:

MTel: Rendkívüli közgyűlés dönt a szétválásról

A Magyar Telekom 2025. június 26-án tartja rendkívüli közgyűlését, ahol a tornyok (passzív mobil infrastruktúra) leválasztásáról döntenek.
2025. 05. 27. 14:30
Megosztás:

Az euró lenyomhatja a dollárt a világban – Megnyílt az út a dollár egyeduralmának megtörésére?

Christine Lagarde, az Európai Központi Bank (EKB) elnöke új lendületet adna az euró nemzetközi szerepének növelésére irányuló törekvéseknek. Egy friss nyilatkozatában úgy fogalmazott: Donald Trump esetleges visszatérése a Fehér Házba, illetve az általa képviselt külgazdasági irányvonal lehetőséget kínál arra, hogy az euró végre megerősítse pozícióját a világ tartalékvalutái között.
2025. 05. 27. 14:00
Megosztás:

Áprilisban nőtt a forgalomba helyezett új autók száma az EU-ban

Áprilisban már nőtt, de az év első négy hónapjában még elmaradt az egy évvel korábbi mögött a forgalomba helyezett új autók száma az EU-ban az európai autógyártók szakmai képviseleti szervezete, az ACEA kedden publikált havi jelentése alapján.
2025. 05. 27. 13:00
Megosztás:

Merre tart a céges közlekedés? Egy friss nemzetközi kutatás eredményei szerint új trendek alakítják a vállalati mobilitás jövőjét

Az Arval Mobility Observatory közlekedéskutató és elemző központ felmérése szerint miközben az elektromos járművek bevezetése és ezzel párhuzamosan a töltési infrastruktúra kiépítése robbanásszerűen terjed, a vállalatok közel fele már kimondottan a munkaerő bevonzása és megtartása érdekében fejleszti járműparkját. A költségek kontrollálása világszerte egyre nagyobb kihívást jelent, valamint további újdonság, hogy a flottabővítés során egyre több vállalat fordul a használt járművek irányába.
2025. 05. 27. 12:30
Megosztás:

Minimálbér 2026 összege és a minimálbér 2027 összege: A minimálbér emeléséről folyamatos a párbeszéd a munkaadói és munkavállalói oldallal

A Versenyszféra és a Kormány Állandó Konzultációs Fóruma keretében 2024. november 25-én aláírásra került a hároméves bérmegállapodás, amely rögzíti a minimálbér 2025, 2026 és 2027 évi emelését.
2025. 05. 27. 12:00
Megosztás:

Több mint 4,6 millióan dolgoznak ma Magyarországon

Több mint 4 millió 600 ezren dolgoznak ma Magyarországon, így gyakorlatilag teljes a foglalkoztatottság a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) foglalkoztatáspolitikáért felelős államtitkára szerint.
2025. 05. 27. 11:00
Megosztás:

A hűvös május miatt elhúzódik az idei szamócaszüret

Már kapható a hazai piacokon a magyar szamóca, amelyre idén is jelentős a kereslet. Gondot okoz azonban a szokatlanul hűvös, borult májusi időjárás, amelynek következtében lelassult az érés és elhúzódik az idei szamócaszüret - közölte piaci körképe alapján a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara és a Magyar Zöldség-Gyümölcs Szakmaközi Szervezet (FruitVeB) kedden az MTI-vel.
2025. 05. 27. 10:30
Megosztás:

Bőven verik az inflációt az akciós betéti kamatok: mennyit adnak?

Az éves infláció szintjét jóval meghaladó akciós betéti kamatokkal igyekeznek magukhoz vonzani a lakossági számlákon pihenő szabad pénzeket a bankok – hívja fel a figyelmet Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője. Utóbbiakból pedig változatlanul nincs hiány: az első negyedév végén új csúcsot döntött a lakossági betétek állománya.
2025. 05. 27. 10:00
Megosztás:

Minimálisan estek a német hozamok, nem változott a forint árfolyama az euróval szemben

A Memorial Day miatt kereskedési szünet volt tegnap az amerikai kötvénypiacon.
2025. 05. 27. 09:00
Megosztás:

Kereskedési szünet volt tegnap az amerikai tőzsdéken, nem mozdultak szignifikánsan az olajárak

A Memorial Day (Emlékezet Napja) miatt kereskedési szünet volt tegnap az amerikai tőzsdéken.
2025. 05. 27. 08:30
Megosztás:

A kedvező kereskedelempolitikai hírek hatására emelkedtek az európai piacok, növekedett a BUX

Az európai részvénypiacok emelkedéssel indították a hetet, ledolgozva az előző kereskedési nap veszteségeit, miután Donald Trump amerikai elnök elhalasztotta az EU-val szembeni 50%-os vám bevezetésének határidejét.
2025. 05. 27. 08:00
Megosztás: