Túlélő üzemmódban működő társasházak: súlyos értékcsökkentő tényező egy ingatlaneladásnál a rossz állapotú épület

Budapesten rengeteg a régi építésű, adott esetben már több mint 100 éves társasház, amibe gyakran problémaként futnak bele az ingatlanközvetítők, amikor egy ilyen társasházban ingatlant szeretnének eladni.

Túlélő üzemmódban működő társasházak: súlyos értékcsökkentő tényező egy ingatlaneladásnál a rossz állapotú épület

A problémát pedig leginkább az jelenti, hogy ezekre a házakra a legtöbb esetben túl keveset költenek - vagy legalábbis nem annyit, amennyit kellene - a lakások tulajdonosai, így az évek során egyre rosszabb állapotba kerülnek.

Némelyiknél olykor már közvetlen életveszély is fennáll - elég a rossz állapotú erkélyekre, függőfolyosókra vagy elöregedett gázvezetékekre gondolni -, melyekkel ugyanakkor nem igazán hajlandóak szembesülni a tulajdonosok, hiszen számukra a relatíve alacsony közös költség a legfontosabb szempont. 

Ugyanakkor, ha egy ilyen romos társasházban lévő ingatlanukat szeretnék eladni, akkor már nyilvánvalóvá válik számukra is, hogy súlyosak a problémák - derült ki Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodája szakmai vezetőjének szavaiból.

Mint mondta, rengeteg olyan társasházzal találkoznak munkájuk során, melyek úgymond “túlélő” üzemmódban működnek, lakóik a lehető legköltséghatékonyabb módon próbálják megoldani az épület fenntartását, nem igazán tervezve hosszú távra. Az elmúlt - most már mondhatni több évtized során - sok társasház számára az elsődleges cél a minél alacsonyabb közös költség volt, hiszen akkor alacsonyabb a rezsi. 

Így aztán sok esetben a lakók néhány ezer forintos közös költségeket fizettek, ebből azonban már nem maradt pénz a szükséges felújításokra, azaz semmiféle felújítási alapot nem képeztek, vagy ha igen, nagyon minimális összeggel, ami gyakorlatilag semmire nem elég, legfeljebb a “tűzoltás jellegű” munkákra.

Amit egyre inkább lehet látni a 2020-as években, hogy az elmúlt években ezek a társasházak egy olyan pontra jutottak, ahol nincs tartalékuk, miközben halaszthatatlanná váltak a nagyobb felújítási munkák, melyeknek sokmillió forintos a költsége. Ilyen lehet a tető, a gépészet, a lift, kerítés vagy akár csak a bejárati ajtó, kapu cseréje. Ezzel szemben sok társasház a költséghatékonyság jegyében mindössze néhány százezer forintos tartalékot képzett az elmúlt 10-20 év alatt, ami nagyobb felújításokra nem elegendő.

A leggyakrabban egyébként ez a probléma nem a panelházaknál merül fel - azokra nagyméretű lakóközösségük és technológiájuk, adottságaik miatt kevésbé jellemző -, hanem sokkal inkább a régebbi, 80-100 éves vagy még annál is öregebb, körfolyosós házakra, már csak a koruk miatt is. Ezeknél gyakran komoly gondot okoz az azbesztes palával fedett tető, a műemlék-jellegű, omladozó homlokzat, az elöregedett, életveszélyessé vált függőfolyosó, erkélyek, csövek, vezetékek.

Amivel egyébként sokszor az ottlakók is csak akkor szembesülnek közvetlenül, ha értékesítenék a lakásaikat. A vevőket ugyanis könnyen elriaszthatja egy rossz állapotú társasház, melynél már ránézésre lehet tudni, hogy komolyak a problémák, és az elkövetkező évek során komoly költségekkel kell szembenézni, ha felújításra kerül sor.

Ez pedig az adott ingatlan eladási árában is jelentkezik, ugyanis a társasház rossz állapota “súlyos értékcsökkenő tényező” lehet Sebestyén Tamás szerint, és mint mondta, akadnak olyan állapotú társasházak, melyekbe tíz érdeklődőből kilenc be sem hajlandó lépni, amikor meglátja.

A szakértő a vevőknek elsősorban azt tanácsolja, hogy érdemes beszélni a közös képviselővel, megtudni, hogy mekkora a tartaléka az adott társasháznak, milyen felújításokra készülnek, vagy melyekre kellene sort keríteni és mikor, illetve, hogy a jövőben milyen befizetéseket várnak emiatt a lakóktól. Megjelenhetnek ugyanis olyan nem várt, havi szinten akár több tízezer forintos társasházi kiadások, melyekkel a megfelelő tájékozódás hiányában nem kalkulál a vevő.

A szakértő azt is hozzátette, hogy egy rossz állapotú társasház persze nem kell, hogy bárkit is eltántorítson egy ingatlan megvásárlásától, már amennyiben ez az eladási árban megjelenik. Ami azt jelenti, hogy az átlagosnál alacsonyabb áron racionális döntés lehet az ingatlan megvásárlása.

Az pedig, hogy egy társasháznak az átlagosnál magasabb a közös költsége, nem szabad, hogy elriassza a vevőket, hiszen lehet, hogy éppen azért magas, mert az adott társasház komolyabb felújítási alapot képez. Tehát azt kell megvizsgálni, hogy miért jelentősebb az átlagnál az összeg, és a vevőknek el kell fogadni azt, hogy egy bizonyos színvonal megtartásához vagy eléréséhez magasabb költségek társulnak.

Az ingatlanközvetítő tapasztalatai szerint egyébként most jellemzően a 20-25 ezer forintos közös költség az a lélektani határ, amire már felkapják a fejüket az érdeklődők, és elkezdenek kérdéseket feltenni az eladónak. Ha viszont megindokolható a közös költség mértéke, akkor nem feltétlenül okoz problémát számukra.

Mindenesetre az elmondható, hogy a jövőben a túl alacsony közös költségek miatt a társasházak állapota várhatóan egyre romlik, és egyre gyakrabban alakulhatnak ki életveszélyes helyzetek, akár egy omladozó homlokzat, egy lezuhanó erkély miatt. De már az is komoly problémát jelent a tulajdonosoknak, amikor a gázcsövek állapota miatt lekapcsolja a szolgáltató a gázt - tette hozzá Sebestyén Tamás.

Minimálbér emelés 2026 és 2027 - a vállalkozók kompenzációt kapnak a Kormánytól

A bérmegállapodás eredményeként a minimálbér 2025-ben 9 százalékkal, 290 800 forintra, 2026-ban 13 százalékkal, 328 600 forintra, 2027-re 14 százalékkal, 374 600 forintra emelkedik.
2025. 06. 17. 02:00
Megosztás:

Fontos OTP felhívás az internetbank használóihoz

A lakossági ügyfelek igényeihez alkalmazkodva a hitelintézet meghosszabbítja az OTPdirekt internetbank használatát.
2025. 06. 17. 01:30
Megosztás:

Nyugdíjkorhatár változás – Friss bejelentés a 67 éves korhatár tervezett bevezetéséről!

Egyre több európai ország dönt úgy, hogy megemeli a nyugdíjba vonulás korhatárát, válaszul a lakosság élettartamának növekedésére – és könnyen elképzelhető, hogy ez a tendencia hamarosan Magyarországot is eléri.
2025. 06. 17. 01:00
Megosztás:

Megújult épületegyüttessel erősíti a vadgazdálkodási képzést a MATE

A fenntartható vadgazdálkodás napjainkban alapvető elvárás, amelyhez magas színvonalú képzés és modern oktatási intézmények szükségesek - mondta Zambó Péter, az Agrárminisztérium erdőkért és földügyekért felelős államtitkára hétfőn, a Magyar Agrár- és Élettudományi Egyetem (MATE) megújult épületegyüttesének ünnepélyes átadóján, Gödöllőn a tárca közleménye szerint.
2025. 06. 17. 00:30
Megosztás:

Melyik kripto előértékesítésből lesz a következő 100x?

A kriptovaluta kereskedők számára jelenleg nem egyszerű meghatározni merre veheti az irányt a piac. A Bitcoin múlt héten háromszor is átlépte a 110 ezer dollárt, azonban a hétvége előtt csúnya esésbe kezdett, és 103.000 dollár alá süllyedt.
2025. 06. 17. 00:01
Megosztás:

Trump szerint Irán tárgyalni szeretne

Irán tárgyalni szeretne - erősítette meg Donald Trump amerikai elnök az iráni tárgyalási szándékról szóló híreket a G7-csúcstalálkozó kanadai helyszínén hétfőn, amikor Mark Carney kanadai miniszterelnökkel találkozott.
2025. 06. 16. 23:30
Megosztás:

Az MKIK a Türk Kereskedelmi és Iparkamarák Szövetségének a teljes jogú tagja lett

A Magyar Kereskedelmi és Iparkamara (MKIK) teljes jogú tagja lett a Türk Kereskedelmi és Iparkamarák Szövetségének - közölte az MKIK hétfőn az MTI-vel.
2025. 06. 16. 23:00
Megosztás:

Gyors és határozott fellépést követel az Elf Bar elleni küzdelem

A Szabályozott Tevékenységek Felügyeleti Hatósága (SZTFH) szerint továbbra is gyors és határozott fellépés szükséges az ízesített elektronikus cigaretták (Elf Bar típusú termékek) illegális kereskedelmének és használatának visszaszorításában - derült ki az Elf Bar-kerekasztal hétfői budapesti ülésén.
2025. 06. 16. 22:30
Megosztás:

Több mint 16 millió euró jut a kiszolgáltatott kukoricatermelőknek

Több mint 16 millió eurónak megfelelő forintösszegű rendkívüli támogatás áll a tavalyi súlyos aszállyal sújtott kisebb, gazdaságilag kiszolgáltatottabb kukoricatermelők rendelkezésére. Az uniós krízisalapból így akár 56 ezer termelő is pénzügyi forrásokhoz juthat. A támogatási kérelmeket 2025. július 1-től nyújthatják majd be az érintettek - hívta fel a figyelmet Hubai Imre, az Agrárminisztérium mezőgazdaságért felelős államtitkára a tárca hétfői közleményében.
2025. 06. 16. 22:00
Megosztás:

Trump szerint hiba volt Oroszországot kizárni a korábbi G8-országcsoportból

Donald Trump szerint "nagy hiba" volt Oroszországot kizárni a korábbi G8-országcsoportból - az amerikai elnök ezt Kanadában hangoztatta a G7-országcsoport éves csúcstalálkozóját megelőzően.
2025. 06. 16. 21:30
Megosztás:

Lemondott Tóth János, Gyömrő polgármestere

Lemondott Tóth János, a Pest vármegyei Gyömrő polgármestere.
2025. 06. 16. 21:00
Megosztás:

Erősödött a forint hétfő estére

Erősödött a forint a főbb devizákkal szemben hétfőn kora estére a bankközi devizapiacon reggelhez képest.
2025. 06. 16. 20:30
Megosztás:

Mi lesz a forinttal? Mekkora növekedésre lesz képes Magyarország?

A jelenlegi, bizonytalan kilátások alapján az idei évre várható 0,5 százalékos növekedés után gyorsulásra lehet számítani 2026-ban. Mindezt ebben az évben 4,3, 2026-ban pedig 4 százalékos éves átlagos infláció kísérheti - ismertette Németh Dávid, a K&H vezető elemzője a pénzintézet legfrissebb előrejelzését. A prognózisból az is kiderült, hogy mi vár a forintra.
2025. 06. 16. 20:00
Megosztás:

Nagy tőzsdei zuhanást vizionál az RBC - tehát: emelkedés jöhet

Az RBC Capital Markets 5.730 pontra várja az S&P 500 indexet év végére, de extrém esetben közel 20%-ot is eshet idén az index, ami az áprilisi mélypont körüli 4.800 pontot jelenti.
2025. 06. 16. 19:30
Megosztás:

Japán nyitott a magyar agrártermékek importjára

Hazánk alapvető érdeke, hogy a húsexport újrainduljon Japánba, és a magyar élelmiszer alapanyagok még nagyobb mértékben jelenjenek meg a távol-keleti országban - közölte az Agrárminisztérium hétfői közleménye szerint Nagy István agrárminiszter, aki Hirofumi Takinamival, Japán mezőgazdasági, erdészeti és halászati miniszterhelyettesével egyeztetett hétfőn Tokióban.
2025. 06. 16. 19:00
Megosztás:

Rekordot döntött a napelemparkok termelése Romániában

Rekordot döntött a napelemparkok termelése Romániában hétfőn - írja az economica.net az országos villamosenergia-hálózatot működtető Transelectrica adatai alapján.
2025. 06. 16. 18:30
Megosztás:

Nagy Márton: Montenegró hazánk kiemelt gazdasági partnere, az együttműködés tovább mélyülhet

Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter a mai napon hivatalában fogadta Nik Gjeloshaj Montenegró gazdaságpolitikáért felelős miniszterelnök-helyettesét és gazdaságfejlesztési miniszterét.
2025. 06. 16. 17:30
Megosztás:

Az izraeli-iráni háború legfontosabb kérdése

Az izraeli-iráni háború kapcsán számos kérdés mellett az egyik legfontosabb, hogy lezárják-e a Hormuzi-szorost.
2025. 06. 16. 17:00
Megosztás:

A munkahelyi hatékonyság és az erős párkapcsolat: összefügg?

Képzeljünk el egy hétfő reggelt. Az ébresztő csörög, odakint még félhomály, de Te könnyedén kelsz, mert este valaki megölelt, meghallgatott, hozzád bújt. Elindulsz dolgozni, és bár vár rád pár kihívás, valahogy mégis több kedved van belevágni. Nem varázslat ez – hanem a párkapcsolatod hatása.
2025. 06. 16. 16:30
Megosztás:

Ipari automatizációval erősít a Delta Technologies

A Robotizálunk Kft. 51%-os tulajdonrészének megvásárlásáról írtak alá szándéknyilatkozatot a Delta Technologies Nyrt. és a Robotizálunk Kft. tulajdonosai. Az akvizíció növekedési lehetőséget nyújt mindkét cég számára, egyúttal erősödnek szakmai kompetenciáik. A Delta akvizíciós stratégiájába szorosan illeszkedő tranzakciót várhatóan a közeljövőben továbbiak is követni fogják.
2025. 06. 16. 16:00
Megosztás: