Túlélő üzemmódban működő társasházak: súlyos értékcsökkentő tényező egy ingatlaneladásnál a rossz állapotú épület

Budapesten rengeteg a régi építésű, adott esetben már több mint 100 éves társasház, amibe gyakran problémaként futnak bele az ingatlanközvetítők, amikor egy ilyen társasházban ingatlant szeretnének eladni.

Túlélő üzemmódban működő társasházak: súlyos értékcsökkentő tényező egy ingatlaneladásnál a rossz állapotú épület

A problémát pedig leginkább az jelenti, hogy ezekre a házakra a legtöbb esetben túl keveset költenek - vagy legalábbis nem annyit, amennyit kellene - a lakások tulajdonosai, így az évek során egyre rosszabb állapotba kerülnek.

Némelyiknél olykor már közvetlen életveszély is fennáll - elég a rossz állapotú erkélyekre, függőfolyosókra vagy elöregedett gázvezetékekre gondolni -, melyekkel ugyanakkor nem igazán hajlandóak szembesülni a tulajdonosok, hiszen számukra a relatíve alacsony közös költség a legfontosabb szempont. 

Ugyanakkor, ha egy ilyen romos társasházban lévő ingatlanukat szeretnék eladni, akkor már nyilvánvalóvá válik számukra is, hogy súlyosak a problémák - derült ki Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodája szakmai vezetőjének szavaiból.

Mint mondta, rengeteg olyan társasházzal találkoznak munkájuk során, melyek úgymond “túlélő” üzemmódban működnek, lakóik a lehető legköltséghatékonyabb módon próbálják megoldani az épület fenntartását, nem igazán tervezve hosszú távra. Az elmúlt - most már mondhatni több évtized során - sok társasház számára az elsődleges cél a minél alacsonyabb közös költség volt, hiszen akkor alacsonyabb a rezsi. 

Így aztán sok esetben a lakók néhány ezer forintos közös költségeket fizettek, ebből azonban már nem maradt pénz a szükséges felújításokra, azaz semmiféle felújítási alapot nem képeztek, vagy ha igen, nagyon minimális összeggel, ami gyakorlatilag semmire nem elég, legfeljebb a “tűzoltás jellegű” munkákra.

Amit egyre inkább lehet látni a 2020-as években, hogy az elmúlt években ezek a társasházak egy olyan pontra jutottak, ahol nincs tartalékuk, miközben halaszthatatlanná váltak a nagyobb felújítási munkák, melyeknek sokmillió forintos a költsége. Ilyen lehet a tető, a gépészet, a lift, kerítés vagy akár csak a bejárati ajtó, kapu cseréje. Ezzel szemben sok társasház a költséghatékonyság jegyében mindössze néhány százezer forintos tartalékot képzett az elmúlt 10-20 év alatt, ami nagyobb felújításokra nem elegendő.

A leggyakrabban egyébként ez a probléma nem a panelházaknál merül fel - azokra nagyméretű lakóközösségük és technológiájuk, adottságaik miatt kevésbé jellemző -, hanem sokkal inkább a régebbi, 80-100 éves vagy még annál is öregebb, körfolyosós házakra, már csak a koruk miatt is. Ezeknél gyakran komoly gondot okoz az azbesztes palával fedett tető, a műemlék-jellegű, omladozó homlokzat, az elöregedett, életveszélyessé vált függőfolyosó, erkélyek, csövek, vezetékek.

Amivel egyébként sokszor az ottlakók is csak akkor szembesülnek közvetlenül, ha értékesítenék a lakásaikat. A vevőket ugyanis könnyen elriaszthatja egy rossz állapotú társasház, melynél már ránézésre lehet tudni, hogy komolyak a problémák, és az elkövetkező évek során komoly költségekkel kell szembenézni, ha felújításra kerül sor.

Ez pedig az adott ingatlan eladási árában is jelentkezik, ugyanis a társasház rossz állapota “súlyos értékcsökkenő tényező” lehet Sebestyén Tamás szerint, és mint mondta, akadnak olyan állapotú társasházak, melyekbe tíz érdeklődőből kilenc be sem hajlandó lépni, amikor meglátja.

A szakértő a vevőknek elsősorban azt tanácsolja, hogy érdemes beszélni a közös képviselővel, megtudni, hogy mekkora a tartaléka az adott társasháznak, milyen felújításokra készülnek, vagy melyekre kellene sort keríteni és mikor, illetve, hogy a jövőben milyen befizetéseket várnak emiatt a lakóktól. Megjelenhetnek ugyanis olyan nem várt, havi szinten akár több tízezer forintos társasházi kiadások, melyekkel a megfelelő tájékozódás hiányában nem kalkulál a vevő.

A szakértő azt is hozzátette, hogy egy rossz állapotú társasház persze nem kell, hogy bárkit is eltántorítson egy ingatlan megvásárlásától, már amennyiben ez az eladási árban megjelenik. Ami azt jelenti, hogy az átlagosnál alacsonyabb áron racionális döntés lehet az ingatlan megvásárlása.

Az pedig, hogy egy társasháznak az átlagosnál magasabb a közös költsége, nem szabad, hogy elriassza a vevőket, hiszen lehet, hogy éppen azért magas, mert az adott társasház komolyabb felújítási alapot képez. Tehát azt kell megvizsgálni, hogy miért jelentősebb az átlagnál az összeg, és a vevőknek el kell fogadni azt, hogy egy bizonyos színvonal megtartásához vagy eléréséhez magasabb költségek társulnak.

Az ingatlanközvetítő tapasztalatai szerint egyébként most jellemzően a 20-25 ezer forintos közös költség az a lélektani határ, amire már felkapják a fejüket az érdeklődők, és elkezdenek kérdéseket feltenni az eladónak. Ha viszont megindokolható a közös költség mértéke, akkor nem feltétlenül okoz problémát számukra.

Mindenesetre az elmondható, hogy a jövőben a túl alacsony közös költségek miatt a társasházak állapota várhatóan egyre romlik, és egyre gyakrabban alakulhatnak ki életveszélyes helyzetek, akár egy omladozó homlokzat, egy lezuhanó erkély miatt. De már az is komoly problémát jelent a tulajdonosoknak, amikor a gázcsövek állapota miatt lekapcsolja a szolgáltató a gázt - tette hozzá Sebestyén Tamás.

Több mint ezer vállalkozás kapta meg a "Minden vállalkozásnak legyen saját honlapja" vouchert

Újabb siker a Demján Sándor Programban: az ezredik vállalkozás is megkapta a "Minden vállalkozásnak legyen saját honlapja" vouchert - közölte a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) pénteken az MTI-vel.
2025. 07. 07. 07:00
Megosztás:

8 milliárd dolláros Bitcoin-mozgás mögött technikai frissítés állhat – Nem eladásról van szó

Egyetlen nap alatt 80 000 Bitcoin mozdult meg – azonnal beindultak a találgatások a kriptopiacon. Vajon egy hatalmas eladásról van szó? Összeomlani készül a piac? Az Arkham Intelligence elemzése azonban lehűtötte a kedélyeket: a hatalmas tranzakció inkább technikai háttérrel magyarázható, mintsem pánikszerű értékesítéssel.
2025. 07. 07. 06:00
Megosztás:

Jobb félni, mint kint ragadni – Ezért nem érdemes utazni utasbiztosítás nélkül

Ahogy beköszönt a nyár, egyre több magyar indul útnak külföldre pihenni, kikapcsolódni vagy éppen feltöltődni. Sokan azonban még mindig úgy vágnak bele az utazásba, hogy nem kötnek utasbiztosítást – mondván, „eddig sem történt semmi baj”. Ez azonban nemcsak kockázatos, de egy váratlan esemény esetén komoly anyagi következményekkel is járhat. A 30–50 év közötti utazók számára különösen fontos átgondolni, mi mindent védhet ki egy jól megválasztott biztosítás.
2025. 07. 07. 05:00
Megosztás:

Egyre nagyobb számban jelennek meg az ingatlanpiacon a saját célra nagy lakást keresők

2025. első negyedévét követően az ingatlanpiacon megjelenő befektetők dominanciája mérséklődik a lakhatási célra keresőkkel szemben. Az utóbbi kategóriában a 4 szobás vagy annál nagyobb lakásokra május hónapban az előző hónapnál 5%-kal nagyobb érdeklődés jelentkezett az ingatlan.com oldalán. Ezek az ingatlanok értékállóságuk és megtérülési potenciáljuk miatt befektetési szempontból is egyre vonzóbbak. Az elmúlt években a megváltozott életkörülmények miatt ugyanis felerősödött az igény az olyan lakások iránt, amelyekben többfunkciós terek - például otthoni munkaállomás, edző-, hobbi- vagy vendégszoba - is kialakíthatók. Ezekből az otthonokból azonban jóval kisebb az elérhető kínálat, különösen jó adottságokkal rendelkező lokációkban, ezért a kiemelt fejlesztések fontos elemei lettek.
2025. 07. 07. 04:00
Megosztás:

A blokklánc lehet a megoldás az államadósság válságára? – A Forbes új pénzügyi korszakról ír

A világ egyre több pontján forrnak fel a gazdasági problémák, és az államadósság soha nem látott mértéket ölt. Ebben a nyomás alatt született meg a Forbes gondolatébresztő írása: mi van, ha a megoldást nem a hagyományos pénzügyi eszközök között kell keresni, hanem a blokklánc-technológia újító erejében? Bár egyelőre csupán elméleti keretekről van szó, a téma már most élénk vitát gerjeszt a pénzügyi szektorban.
2025. 07. 07. 02:00
Megosztás:

AM: már 1500 milliárd forint értékben hirdettünk pályázatot az agrárium fejlesztésére

A Közös Agrárpolitika Stratégiai Terv keretében már 46 pályázati felhívást tett közzé az agrártárca, összesen 1502 milliárd forint forrással - közölte az Agrárminisztérium (AM) közleménye szerint Nagy István a Mezőgazdasági Szövetkezők és Termelők Országos Szövetségének szövetkezeti napján, pénteken.
2025. 07. 07. 01:00
Megosztás:

A magyar fejlesztésű csökkentett deutériumtartalmú termékek sikere Kínában

A HYD Rákkutató és Gyógyszerfejlesztő Kft. Preventa csökkentett deutériumtartalmú ivóvíz termékcsaládja nagy sikerrel mutatkozott be Kína legjelentősebb egészségügyi és táplálkozási fórumán, a Healthplex Expo 2025, Natural & Nutraceutical Products China (HNC) kiállításon, Sanghajban.
2025. 07. 06. 23:00
Megosztás:

600-tól 5000 slukkig: Mennyire erősek a modern eldobható vákpodok?

Az eldobható e-cigaretták – úgynevezett disposable-ök – kezdetben kompakt készülékek voltak, körülbelül 600 slukkal és 2 ml folyadékkal – olyan ismerős formátumban, mint például az Elfbar 600, a Lost Mary BM600 vagy a Vozol Star 600. Azóta azonban megjelent egy új generáció: eszközök, amelyek ezerszeres slukkmennyiséget kínálnak, külső utántöltő flakonnal és újratölthető akkumulátorral. Egy jól ismert példa erre az Elfbar AF 5000, amely legálisan akár 5000 slukkot is lehetővé tesz – ez nyolcszorosa a hagyományos disposables-ök teljesítményének.
2025. 07. 06. 21:00
Megosztás:

Magyar szoftver zöldíti a céges buszjáratokat

A dolgozói szállítás költségeit és környezetterhelését is csökkenti a magyar fejlesztésű MyBusDirect rendszer, amely flottamenedzsmentet, telematikát és pontos adatszolgáltatást kínál vállalatok számára.
2025. 07. 06. 20:00
Megosztás:

Ezekkel a számokkal nyerhettél a hatos lottón!

A Szerencsejáték Zrt. tájékoztatása szerint a 27. héten megtartott hatos lottó számsorsoláson a következő számokat húzták ki:
2025. 07. 06. 18:00
Megosztás:

Délutáni sziesztát és késő éjjeli nyitvatartást vezetnek be a gyulai várban és a kastélyban

Teszt jelleggel hat csütörtöki napon délutáni sziesztát és késő éjjeli nyitvatartást vezetnek be a gyulai Almásy-kastélyban és a várban a nyáron – tájékoztatta a múzeumot működtető Erkel Ferenc Nonprofit Kft. kiállítóhelyekért felelős ügyvezető igazgatója az MTI-t.
2025. 07. 06. 17:00
Megosztás:

Három nap alatt 10 Celsius-fokkal eshet vissza a hőmérséklet

Három nap alatt az ország döntő részén 10 Celsius-foknál többel eshet vissza a hőmérséklet - hívta fel a figyelmet a HungaroMet Zrt. vasárnap a Facebook-oldalán.
2025. 07. 06. 16:00
Megosztás:

Az ellenzéki ANO a legnépszerűbb párt Csehországban

Három hónappal a csehországi képviselőházi választások előtt a pártok és mozgalmak népszerűségi listáját továbbra is az ellenzéki Elégedetlen Polgárok Akciója (ANO) vezeti.
2025. 07. 06. 15:10
Megosztás:

MÁV: hővédő fehér sínfestéket tesztel a vasúttársaság

Kísérleti jelleggel hővédő fehér sínfestékkel próbálja csökkenteni a sínek hőmérsékletét a MÁV - jelentette be a MÁV-csoport vezérigazgatója a Facebook-oldalára vasárnap feltöltött videóban.
2025. 07. 06. 14:00
Megosztás:

A szlovének több mint fele Horvátországban nyaralna az idén

A szlovének 71 százaléka tervez nyaralást az idén, és a válaszadók több mint fele Horvátországban üdülne - derült ki a Mediana közvélemény-kutató felmérésének vasárnap nyilvánosságra hozott eredményéből.
2025. 07. 06. 13:00
Megosztás:

Ethereum a válaszúton: a Solana három fronton támadja a vezető okosszerződés-platformot

Bár az Ethereum továbbra is a legnépszerűbb okosszerződés-platform a kriptopiacon, egyre több jel utal arra, hogy a Solana komoly kihívóvá lépett elő.
2025. 07. 06. 11:00
Megosztás:

Kriptobálnák, spekuláció és technikai jelek: új lendületben a Bitcoin Cash (BCH)

A Bitcoin Cash (BCH) ismét a reflektorfénybe került, miután nyolc hónapos árfolyamcsúcsot ért el, és a kereskedési aktivitás hirtelen megugrott. Bár a blokklánc-használat stagnál, a technikai jelek és a nagybefektetők mozgásai további emelkedés lehetőségét vetítik előre. Vajon valódi fellendülésről van szó, vagy csupán a spekuláció játszik szerepet?
2025. 07. 06. 10:00
Megosztás:

Ethereum: Az új vállalati arany? A SharpLink 198 000 ETH-val nyit új fejezetet a kriptogazdaságban

Egyre több vállalat fordul a kriptovaluták felé, de a SharpLink Gaming döntése valódi mérföldkő: az online sportfogadási és iGaming piacon tevékenykedő cég mostantól az Ethereumot tekinti elsődleges vállalati tartalékeszközének. A lépés nemcsak merész, hanem egy újfajta pénzügyi gondolkodást is jelez, amely összeköti a decentralizált pénzügyeket (DeFi) a hagyományos vállalati működéssel.
2025. 07. 06. 09:00
Megosztás:

Ukrán elnök: Ukrajna közösen gyárt fegyvereket az Egyesült Államokkal és Dániával

Ukrajna megállapodást kötött a héten egy amerikai céggel közös dróngyártásról, valamint Dániával közös fegyvergyártásról, utóbbi az első olyan egyezmény, amely szerint Ukrajnán kívül gyártanak közösen fegyvert az országnak - jelentette be szombaton a Telegramon Volodimir Zelenszkij ukrán elnök.
2025. 07. 06. 07:05
Megosztás:

Nagyváradon épít gyárat a bányaipari berendezéseket gyártó finn Metso

Nagyváradon épít gyárat a bányaipari berendezéseket gyártó finn Metso - írja az economica.net a vállalat közleménye alapján.
2025. 07. 06. 05:00
Megosztás: