Túlélő üzemmódban működő társasházak: súlyos értékcsökkentő tényező egy ingatlaneladásnál a rossz állapotú épület

Budapesten rengeteg a régi építésű, adott esetben már több mint 100 éves társasház, amibe gyakran problémaként futnak bele az ingatlanközvetítők, amikor egy ilyen társasházban ingatlant szeretnének eladni.

Túlélő üzemmódban működő társasházak: súlyos értékcsökkentő tényező egy ingatlaneladásnál a rossz állapotú épület

A problémát pedig leginkább az jelenti, hogy ezekre a házakra a legtöbb esetben túl keveset költenek - vagy legalábbis nem annyit, amennyit kellene - a lakások tulajdonosai, így az évek során egyre rosszabb állapotba kerülnek.

Némelyiknél olykor már közvetlen életveszély is fennáll - elég a rossz állapotú erkélyekre, függőfolyosókra vagy elöregedett gázvezetékekre gondolni -, melyekkel ugyanakkor nem igazán hajlandóak szembesülni a tulajdonosok, hiszen számukra a relatíve alacsony közös költség a legfontosabb szempont. 

Ugyanakkor, ha egy ilyen romos társasházban lévő ingatlanukat szeretnék eladni, akkor már nyilvánvalóvá válik számukra is, hogy súlyosak a problémák - derült ki Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodája szakmai vezetőjének szavaiból.

Mint mondta, rengeteg olyan társasházzal találkoznak munkájuk során, melyek úgymond “túlélő” üzemmódban működnek, lakóik a lehető legköltséghatékonyabb módon próbálják megoldani az épület fenntartását, nem igazán tervezve hosszú távra. Az elmúlt - most már mondhatni több évtized során - sok társasház számára az elsődleges cél a minél alacsonyabb közös költség volt, hiszen akkor alacsonyabb a rezsi. 

Így aztán sok esetben a lakók néhány ezer forintos közös költségeket fizettek, ebből azonban már nem maradt pénz a szükséges felújításokra, azaz semmiféle felújítási alapot nem képeztek, vagy ha igen, nagyon minimális összeggel, ami gyakorlatilag semmire nem elég, legfeljebb a “tűzoltás jellegű” munkákra.

Amit egyre inkább lehet látni a 2020-as években, hogy az elmúlt években ezek a társasházak egy olyan pontra jutottak, ahol nincs tartalékuk, miközben halaszthatatlanná váltak a nagyobb felújítási munkák, melyeknek sokmillió forintos a költsége. Ilyen lehet a tető, a gépészet, a lift, kerítés vagy akár csak a bejárati ajtó, kapu cseréje. Ezzel szemben sok társasház a költséghatékonyság jegyében mindössze néhány százezer forintos tartalékot képzett az elmúlt 10-20 év alatt, ami nagyobb felújításokra nem elegendő.

A leggyakrabban egyébként ez a probléma nem a panelházaknál merül fel - azokra nagyméretű lakóközösségük és technológiájuk, adottságaik miatt kevésbé jellemző -, hanem sokkal inkább a régebbi, 80-100 éves vagy még annál is öregebb, körfolyosós házakra, már csak a koruk miatt is. Ezeknél gyakran komoly gondot okoz az azbesztes palával fedett tető, a műemlék-jellegű, omladozó homlokzat, az elöregedett, életveszélyessé vált függőfolyosó, erkélyek, csövek, vezetékek.

Amivel egyébként sokszor az ottlakók is csak akkor szembesülnek közvetlenül, ha értékesítenék a lakásaikat. A vevőket ugyanis könnyen elriaszthatja egy rossz állapotú társasház, melynél már ránézésre lehet tudni, hogy komolyak a problémák, és az elkövetkező évek során komoly költségekkel kell szembenézni, ha felújításra kerül sor.

Ez pedig az adott ingatlan eladási árában is jelentkezik, ugyanis a társasház rossz állapota “súlyos értékcsökkenő tényező” lehet Sebestyén Tamás szerint, és mint mondta, akadnak olyan állapotú társasházak, melyekbe tíz érdeklődőből kilenc be sem hajlandó lépni, amikor meglátja.

A szakértő a vevőknek elsősorban azt tanácsolja, hogy érdemes beszélni a közös képviselővel, megtudni, hogy mekkora a tartaléka az adott társasháznak, milyen felújításokra készülnek, vagy melyekre kellene sort keríteni és mikor, illetve, hogy a jövőben milyen befizetéseket várnak emiatt a lakóktól. Megjelenhetnek ugyanis olyan nem várt, havi szinten akár több tízezer forintos társasházi kiadások, melyekkel a megfelelő tájékozódás hiányában nem kalkulál a vevő.

A szakértő azt is hozzátette, hogy egy rossz állapotú társasház persze nem kell, hogy bárkit is eltántorítson egy ingatlan megvásárlásától, már amennyiben ez az eladási árban megjelenik. Ami azt jelenti, hogy az átlagosnál alacsonyabb áron racionális döntés lehet az ingatlan megvásárlása.

Az pedig, hogy egy társasháznak az átlagosnál magasabb a közös költsége, nem szabad, hogy elriassza a vevőket, hiszen lehet, hogy éppen azért magas, mert az adott társasház komolyabb felújítási alapot képez. Tehát azt kell megvizsgálni, hogy miért jelentősebb az átlagnál az összeg, és a vevőknek el kell fogadni azt, hogy egy bizonyos színvonal megtartásához vagy eléréséhez magasabb költségek társulnak.

Az ingatlanközvetítő tapasztalatai szerint egyébként most jellemzően a 20-25 ezer forintos közös költség az a lélektani határ, amire már felkapják a fejüket az érdeklődők, és elkezdenek kérdéseket feltenni az eladónak. Ha viszont megindokolható a közös költség mértéke, akkor nem feltétlenül okoz problémát számukra.

Mindenesetre az elmondható, hogy a jövőben a túl alacsony közös költségek miatt a társasházak állapota várhatóan egyre romlik, és egyre gyakrabban alakulhatnak ki életveszélyes helyzetek, akár egy omladozó homlokzat, egy lezuhanó erkély miatt. De már az is komoly problémát jelent a tulajdonosoknak, amikor a gázcsövek állapota miatt lekapcsolja a szolgáltató a gázt - tette hozzá Sebestyén Tamás.

Kevés olyan hagyomány tudott két évszázadot átívelően megmaradni, mint az Anna-bál

Kevés olyan hagyomány van, amely két évszázadot átívelően is meg tudott maradni nemcsak külsőségeiben, hanem szellemében és méltóságában is - méltatta az Anna-bált annak szombati balatonfüredi megnyitóján a Magyar Tudományos Akadémia (MTA) elnöke.
2025. 07. 27. 15:00
Megosztás:

Jogalkotási baki: megszűnt az adómentesség a négygyermekes idősebb anyáknál

A családi pótlékra vonatkozó új törvényi definícióval sikerült az állítólagos szándék ellenére törölni az idősebb négy vagy többgyermekes anyák adómentességét.
2025. 07. 27. 14:00
Megosztás:

18 ezer munkahely veszett el a kaliforniai gyorséttermekben a minimálbér-emelés után

Visszaesett a foglalkoztatottak száma Kalifornia gyorséttermeiben, miután az államban törvény kötelezte a foglalkoztatókat a minimális órabér emelésére 2024-ben – derül ki egy friss gazdasági elemzésből.
2025. 07. 27. 13:00
Megosztás:

Már több mint 500 ezer járóbeteg időpontot foglaltak digitálisan a betegek

Már több mint 500 ezer járóbeteg időpontot foglaltak le digitálisan a betegek - közölte a Belügyminisztérium parlamenti államtitkára vasárnap az MTI-vel.
2025. 07. 27. 12:00
Megosztás:

Stabilcoinok a pénztárcádban: Hamarosan kiválthatják a bankkártyát és a bankszámlát is

Nem sokáig lesz már meglepő, ha egy online vásárlás során az Apple Pay vagy PayPal mellett a „Fizetés stabilcoinnal” lehetőség is felbukkan. A nemrég elfogadott GENIUS-törvény új fejezetet nyithat a kriptovaluták világában, és a stabilcoinok tömeges elterjedéséhez vezethet – anélkül, hogy a fogyasztók elsőre bármit észrevennének ebből. De hosszú távon gyökeresen megváltozhat, ahogy fizetünk, pénzt küldünk, és akár ahogy bankolunk is.
2025. 07. 27. 11:00
Megosztás:

Direct One: Töretlen a streamingszolgáltatások népszerűsége

Töretlen a streamingszolgáltatások népszerűsége, a Direct One adatai szerint az elmúlt egy évben mintegy 13 százalékkal emelkedett a műsorszolgáltató felhasználóinak száma, így ma már több mint 40 ezren használják rendszeresen az appot szórakozásra és informálódásra.
2025. 07. 27. 11:00
Megosztás:

Új korszak az elektronikus számlák archiválásában

2025. július 1-jétől új korszak kezdődött a számlakezelés terén: a közműszolgáltatók számára kötelezővé tették az elektronikus számlázást és ez új feladatot ró minden számlabefogadóra. A változás nemcsak technológiai, hanem számviteli és jogi kihívásokat is felvet, ugyanis az elektronikus számlákat kizárólag digitálisan lehet archiválni.
2025. 07. 27. 10:00
Megosztás:

Személyi kölcsön kamatok: újra az egy számjegyű kamatok uralkodnak

Ádáz kamatversenybe kezdtek a személyi kölcsönök piacán a bankok a nyári csúcsszezonra – hívja fel a figyelmet Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője. Miközben a nyári hónapokban a piacon már a havi százmilliárd forintos kihelyezés elérése a cél, a bankok egymás alá licitálnak, hogy elnyerjék az ügyfelek kegyeit.
2025. 07. 27. 09:00
Megosztás:

A „Befektetési Bizottság” bemutatta a többéves pénzügyi keret első változatát

A költségvetési tervezet lényegesen átalakítaná a hagyományos uniós szakpolitikákat és a védelmi iparra helyezi a hangsúlyt.
2025. 07. 27. 08:00
Megosztás:

A Magyar Kereskedelmi és Iparkamara elnöke felkérést kapott a Digitális Polgári Körben történő részvételre

Nagy Elek, a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara (MKIK) elnöke felkérést kapott a Digitális Polgári Körben történő részvételre, amelyet elfogadott – tájékoztatta a kamara szombaton közleményben az MTI-t.
2025. 07. 27. 07:00
Megosztás:

Ütemterv szerint halad a Mohácsi Duna-híd és a kapcsolódó úthálózat fejlesztése

A tervezett ütemben halad Magyarország egyik legjelentősebb közútfejlesztési beruházása, hazánk egyik leghosszabb hídja, a Mohácsi Duna-híd és a kapcsolódó úthálózat fejlesztése - közölte az Építési és Közlekedési Minisztérium szombaton az MTI-vel.
2025. 07. 27. 06:00
Megosztás:

Új megoldás a fenntartható mezőgazdaságért – OUVC-befektetéssel erősít a WeedEye

A WeedEye az Obuda Uni Venture Capital (OUVC) legújabb befektetése, amely a fenntartható mezőgazdaság egyik legsürgetőbb kihívására ad választ: hogyan lehet a szántóföldeket hatékonyan gyommentesen tartani, miközben drasztikusan csökkentjük a vegyszerhasználatot. A startup valós idejű, mesterséges intelligenciával támogatott gyomfelismerő és célzott permetező technológiája akár 90%-kal is mérsékelheti a permetszer-felhasználást úgy, hogy közben a terméshozam változatlan marad, a környezetterhelés pedig jelentősen csökken.
2025. 07. 27. 05:00
Megosztás:

Elérte a napi ezer járatot a Wizz Air

A Wizz Air büszkén jelenti be, hogy jelentős mérföldkőhöz érkezett a légi közlekedés forradalmasításában: hálózatában már több mint ezer járatot indít naponta, a mai ezredik járat Bákóból indul London-Luton felé.
2025. 07. 27. 04:00
Megosztás:

Annyira drágulnak a lakások, hogy így alig nyerünk majd valamit az Otthon Start hitellel

Rakétaként lőttek ki első negyedévben a lakásárak, és ha valaki abban bízott, hogy a nyár majd lenyugtatja a kedélyeket, az keserűen csalódhat az Otthon Start hitel bejelentése miatt. Ha beválnak a jóslatok, akkor olyan mértékű áremelkedés lehet a következő egy évben is, hogy az nagyrészt elviszi a kedvező, támogatott kamatnak köszönhető nyereséget. Fülöp Norbert Attila, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője szerint az igazi vesztesek azonban azok lesznek, akik nem jogosultak az új hitelre, mert ők csak a drágulást kapják, miközben az alacsony kamat nem mérsékli a veszteségüket.
2025. 07. 27. 03:00
Megosztás:

Gyakorlati útmutatót sürget a Niveus

2025. július 1-jétől új korszak kezdődött a számlakezelés terén: a közműszolgáltatók számára kötelezővé tették az elektronikus számlázást és ez új feladatot ró minden számlabefogadóra. A változás nemcsak technológiai, hanem számviteli és jogi kihívásokat is felvet, ugyanis az elektronikus számlákat kizárólag digitálisan lehet archiválni.
2025. 07. 27. 02:00
Megosztás:

Nincs legalább 2 gyermek a családodban? Akkor bajban leszel!

Magyarország népessége drámai ütemben csökken, noha az utóbbi években számos kormányzati intézkedés született a gyermekvállalás ösztönzésére – elég csak a babaváró hitelre, a CSOK-ra vagy a falusi CSOK-ra gondolni. Eltűnhet a magyar nemzet? Elfogyunk? Ki tehető ezért felelőssé? És ki viseli majd ennek következményeit?
2025. 07. 27. 01:00
Megosztás:

A kriptovaluta szerepe az online szerencsejátékban

Na figyelj, az online kaszinók világa ma már nem az, ami régen volt. Míg régen csak PayPal vagy bankkártya játszott, manapság már simán betolhatod a tétet bitcoinnal, és pöröghetsz az asztalon, mintha csak valami cyberpunk filmbe csöppentél volna. A kriptovaluták nemcsak menők, de egyre inkább átszövik a szerencsejátékok világát is – és nem véletlenül.
2025. 07. 27. 00:15
Megosztás:

Megérzi az USA vámok hatását a Volkswagen

A Volkswagen csoport második negyedéves árbevétele 3%-kal 80,8 milliárd euróra csökkent, elmaradva a 82,2 milliárd eurós piaci konszenzustól.
2025. 07. 27. 00:01
Megosztás:

A $HYPER előértékesítése átlépte a 4,5 milliót! Egy nap alatt 200 ezret gyűjtött

A Bitcoin 123.000 dolláros csúcsa óta az egész kriptovaluta piac szárnyalásnak indult, és fellendítette a Bitcoin Hyper ($HYPER) előértékesítését is.
2025. 07. 26. 23:00
Megosztás:

Késik a pozitív fordulat az Intelnél

A második negyedévben 12,9 milliárd dollár bevételt ért el a chipgyártó, ami nagyjából megegyezik az egy évvel korábbival.
2025. 07. 26. 22:00
Megosztás: