Túlélő üzemmódban működő társasházak: súlyos értékcsökkentő tényező egy ingatlaneladásnál a rossz állapotú épület

Budapesten rengeteg a régi építésű, adott esetben már több mint 100 éves társasház, amibe gyakran problémaként futnak bele az ingatlanközvetítők, amikor egy ilyen társasházban ingatlant szeretnének eladni.

Túlélő üzemmódban működő társasházak: súlyos értékcsökkentő tényező egy ingatlaneladásnál a rossz állapotú épület

A problémát pedig leginkább az jelenti, hogy ezekre a házakra a legtöbb esetben túl keveset költenek - vagy legalábbis nem annyit, amennyit kellene - a lakások tulajdonosai, így az évek során egyre rosszabb állapotba kerülnek.

Némelyiknél olykor már közvetlen életveszély is fennáll - elég a rossz állapotú erkélyekre, függőfolyosókra vagy elöregedett gázvezetékekre gondolni -, melyekkel ugyanakkor nem igazán hajlandóak szembesülni a tulajdonosok, hiszen számukra a relatíve alacsony közös költség a legfontosabb szempont. 

Ugyanakkor, ha egy ilyen romos társasházban lévő ingatlanukat szeretnék eladni, akkor már nyilvánvalóvá válik számukra is, hogy súlyosak a problémák - derült ki Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodája szakmai vezetőjének szavaiból.

Mint mondta, rengeteg olyan társasházzal találkoznak munkájuk során, melyek úgymond “túlélő” üzemmódban működnek, lakóik a lehető legköltséghatékonyabb módon próbálják megoldani az épület fenntartását, nem igazán tervezve hosszú távra. Az elmúlt - most már mondhatni több évtized során - sok társasház számára az elsődleges cél a minél alacsonyabb közös költség volt, hiszen akkor alacsonyabb a rezsi. 

Így aztán sok esetben a lakók néhány ezer forintos közös költségeket fizettek, ebből azonban már nem maradt pénz a szükséges felújításokra, azaz semmiféle felújítási alapot nem képeztek, vagy ha igen, nagyon minimális összeggel, ami gyakorlatilag semmire nem elég, legfeljebb a “tűzoltás jellegű” munkákra.

Amit egyre inkább lehet látni a 2020-as években, hogy az elmúlt években ezek a társasházak egy olyan pontra jutottak, ahol nincs tartalékuk, miközben halaszthatatlanná váltak a nagyobb felújítási munkák, melyeknek sokmillió forintos a költsége. Ilyen lehet a tető, a gépészet, a lift, kerítés vagy akár csak a bejárati ajtó, kapu cseréje. Ezzel szemben sok társasház a költséghatékonyság jegyében mindössze néhány százezer forintos tartalékot képzett az elmúlt 10-20 év alatt, ami nagyobb felújításokra nem elegendő.

A leggyakrabban egyébként ez a probléma nem a panelházaknál merül fel - azokra nagyméretű lakóközösségük és technológiájuk, adottságaik miatt kevésbé jellemző -, hanem sokkal inkább a régebbi, 80-100 éves vagy még annál is öregebb, körfolyosós házakra, már csak a koruk miatt is. Ezeknél gyakran komoly gondot okoz az azbesztes palával fedett tető, a műemlék-jellegű, omladozó homlokzat, az elöregedett, életveszélyessé vált függőfolyosó, erkélyek, csövek, vezetékek.

Amivel egyébként sokszor az ottlakók is csak akkor szembesülnek közvetlenül, ha értékesítenék a lakásaikat. A vevőket ugyanis könnyen elriaszthatja egy rossz állapotú társasház, melynél már ránézésre lehet tudni, hogy komolyak a problémák, és az elkövetkező évek során komoly költségekkel kell szembenézni, ha felújításra kerül sor.

Ez pedig az adott ingatlan eladási árában is jelentkezik, ugyanis a társasház rossz állapota “súlyos értékcsökkenő tényező” lehet Sebestyén Tamás szerint, és mint mondta, akadnak olyan állapotú társasházak, melyekbe tíz érdeklődőből kilenc be sem hajlandó lépni, amikor meglátja.

A szakértő a vevőknek elsősorban azt tanácsolja, hogy érdemes beszélni a közös képviselővel, megtudni, hogy mekkora a tartaléka az adott társasháznak, milyen felújításokra készülnek, vagy melyekre kellene sort keríteni és mikor, illetve, hogy a jövőben milyen befizetéseket várnak emiatt a lakóktól. Megjelenhetnek ugyanis olyan nem várt, havi szinten akár több tízezer forintos társasházi kiadások, melyekkel a megfelelő tájékozódás hiányában nem kalkulál a vevő.

A szakértő azt is hozzátette, hogy egy rossz állapotú társasház persze nem kell, hogy bárkit is eltántorítson egy ingatlan megvásárlásától, már amennyiben ez az eladási árban megjelenik. Ami azt jelenti, hogy az átlagosnál alacsonyabb áron racionális döntés lehet az ingatlan megvásárlása.

Az pedig, hogy egy társasháznak az átlagosnál magasabb a közös költsége, nem szabad, hogy elriassza a vevőket, hiszen lehet, hogy éppen azért magas, mert az adott társasház komolyabb felújítási alapot képez. Tehát azt kell megvizsgálni, hogy miért jelentősebb az átlagnál az összeg, és a vevőknek el kell fogadni azt, hogy egy bizonyos színvonal megtartásához vagy eléréséhez magasabb költségek társulnak.

Az ingatlanközvetítő tapasztalatai szerint egyébként most jellemzően a 20-25 ezer forintos közös költség az a lélektani határ, amire már felkapják a fejüket az érdeklődők, és elkezdenek kérdéseket feltenni az eladónak. Ha viszont megindokolható a közös költség mértéke, akkor nem feltétlenül okoz problémát számukra.

Mindenesetre az elmondható, hogy a jövőben a túl alacsony közös költségek miatt a társasházak állapota várhatóan egyre romlik, és egyre gyakrabban alakulhatnak ki életveszélyes helyzetek, akár egy omladozó homlokzat, egy lezuhanó erkély miatt. De már az is komoly problémát jelent a tulajdonosoknak, amikor a gázcsövek állapota miatt lekapcsolja a szolgáltató a gázt - tette hozzá Sebestyén Tamás.

Donald Trump tájékoztatta az európai vezetőket

Donald Trump amerikai elnök telefonon tájékoztatta az európai vezetőket a Vlagyimir Putyin orosz elnökkel tartott alaszkai csúcstalálkozóról vasárnap - közölték Washingtonban és Brüsszelben.
2025. 08. 16. 18:00
Megosztás:

Hogyan formálja a csomagolástechnika a kereskedelem jövőjét?

A kereskedelem világa az elmúlt évtizedekben hatalmas átalakuláson ment keresztül. Az e-kereskedelem térhódítása, a globális ellátási láncok bonyolultsága és a fogyasztói elvárások folyamatos növekedése mind hozzájárultak ahhoz, hogy a csomagolás ma már ne csupán kiegészítő elem legyen, hanem stratégiai fontosságú terület. A csomagolás a termék életciklusának minden szakaszában szerepet játszik: a gyártástól a szállításon át a végső vásárlói élményig. Egy korszerű csomagolástechnikai webáruház pedig képes kiszolgálni mindazokat az igényeket, amelyek a modern piacon megjelennek – a biztonságtól a fenntarthatóságon át egészen az esztétikai élményig.
2025. 08. 16. 17:00
Megosztás:

Jövő szombaton kezdődik a Nyitott Napok Porta rendezvénysorozata

Jövő szombaton Szatmár és Bereg térségének bemutatkozásával kezdődik a Nyitott Napok Porta rendezvénysorozata - közölték a szervezők az MTI-vel.
2025. 08. 16. 16:00
Megosztás:

Európai vezetők: csak Ukrajna dönthet a saját területéről

A nemzetközi határokat nem szabad erőszakkal megváltoztatni, saját területére vonatkozó döntéseket csak Ukrajna hozhat - jelentették ki nyilatkozatban európai vezetők az Alaszkában szombat hajnalban befejeződött amerikai-orosz csúcstalálkozót követően.
2025. 08. 16. 15:00
Megosztás:

Az Apple negyedik éve a világ legértékesebb márkája

Idén már negyedszer egymás után áll az Apple a világ legértékesebb márkáinak az élén. A Kantar Millward Brown médiapiaci kutatóvállalat "BrandZ Top 100 Most Valuable Global Brands" felmérése szerint az Apple márkaértéke 1300 milliárd dollár, 28 százalékkal emelkedett egy év alatt.
2025. 08. 16. 14:00
Megosztás:

Kiss Rajmund: optimizmusra ad okot a két elnök barátságos hangvételű tárgyalása

Optimizmusra ad okot, hogy hat év után találkozott Donald Trump és Vlagyimir Putyin, és hogy a két elnök barátságos hangvételű tárgyalást folytatott. Az, hogy keresztnéven szólítják egymást nem show vagy politikai marketing, hanem bizalom, ami nélkül nincs megállapodás - mondta a Mathias Corvinus Collegium diplomáciai műhelyvezetője szombaton az M1 aktuális csatornán.
2025. 08. 16. 13:00
Megosztás:

Vlagyimir Putyin: Oroszország a hosszú távú rendezésben érdekelt Ukrajnában

Oroszország abban érdekelt, hogy az ukrajnai rendezés hosszú távú legyen - jelentette ki Vlagyimir Putyin orosz elnök az Anchorage-ben amerikai hivatali partnerével, Donald Trumppal szombat hajnalban megtartott közös sajtótájékoztatón.
2025. 08. 16. 12:00
Megosztás:

Trump új SEC-elnöke kriptoforradalmat hirdet: teljes irányváltás készül az USA pénzügyi szabályozásában

Új szelek fújnak a washingtoni pénzügyi hatóságoknál: Paul Atkins, az amerikai Értékpapír- és Tőzsdefelügyelet (SEC) frissen kinevezett elnöke bejelentette, hogy „mozgósítják” az ügynökséget a digitális eszközökre vonatkozó szabályozás reformjára. Az USA elindulhat afelé, hogy kriptobarát országként újrapozícionálja magát – a cél: egyértelműség, biztonság és modernizáció.
2025. 08. 16. 11:00
Megosztás:

Piros figyelmeztetést adtak ki hét vármegyére szombatra

A legmagasabb, piros fokozatú figyelmeztetést adta ki szombatra a HungaroMet Zrt. az ország középső és déli vármegyéire, ahol a napi középhőmérséklet meghaladhatja a 29 Celsius-fokot.
2025. 08. 16. 10:00
Megosztás:

Tehén- és kecskesajtokat hívtak vissza a kereskedelemből mikrobiológiai szennyeződés miatt

Franciaországból származó pasztőrözött tehén- és kecskesajtokat hívtak vissza a kereskedők - hívta fel a figyelmet a Nemzeti Kereskedelmi és Fogyasztóvédelmi Hatóság (NKFH) pénteken az MTI-nek eljuttatott közleményében.
2025. 08. 16. 09:00
Megosztás:

Tovább szárnyal a Demján Sándor 1+1 Program

Tovább szárnyal a Demján Sándor 1+1 Program, már 75 milliárd forintot fizettek ki a vállalkozásoknak - írta pénteki közleményében a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM).
2025. 08. 16. 08:00
Megosztás:

Megéri még egyáltalán ventilátort használni?

A nyári kánikulában könnyen elviselhetetlenné válhat a hőmérséklet az otthonunkban, ezért elengedhetetlenné válik a lakás hűtése. A klímák jelentősen nagyobb komfortérzetet nyújtanak a nagy hőségben, de a ventilátoroknak is tudnak előnyei lenni. Lipták András, a Gree légkondicionálók műszaki szakértőjének segítségével jártuk körbe, hogy mikor, melyik megoldás lehet az optimális.
2025. 08. 16. 07:00
Megosztás:

Az EU számos európai országban segíti az erdőtüzek elleni védekezést

Az Európai Unió Polgári Védelmi Mechanizmusán keresztül számos európai országban, köztük Görögországban, Spanyolországban, Bulgáriában, Montenegróban és Albániában segíti az erdőtüzek elleni védekezést - közölte az Európai Bizottság csütörtökön.
2025. 08. 16. 06:00
Megosztás:

A magyarok többsége utolsó pillanatban, de egyre tudatosabban köt utasbiztosítást

A magyar utazók zöme továbbra is Európán belül nyaral, elsősorban autóval, és az utazás előtt néhány nappal – vagy sokszor az indulás napján – köti meg utasbiztosítását. A Posta Biztosító tapasztalatai szerint azonban egyre többen választanak magasabb szintű biztosítási csomagot, és élnek a különféle extra kiegészítőkkel is, például „Poggyász Extra” vagy „Járatkésés” kiegészítő biztosítással.
2025. 08. 16. 05:00
Megosztás:

Gyengén teljesített a kínai gazdaság

Az ország ipari termelése júliusban 5,7%-kal nőtt az előző év azonos időszakához képest, ami lassulás a júniusi 6,8% után, és elmarad a 5,9%-os várakozásoktól.
2025. 08. 16. 04:05
Megosztás:

Mi számít ma jó lokációnak az ingatlanpiacon? – Szakértők tippjei ingatlanvásárláshoz

Lakás- vagy házvásárláskor sokan próbálnak évekre előre tervezni, pedig a szakértők szerint érdemesebb a jelenlegi élethelyzetünkhöz igazodva egy értékálló, jó befektetésnek tekinthető ingatlant választani. Az ingatlan értékállóságát pedig leginkább a lokáció határozza meg. De mi mutatja meg, hogy egy ingatlan jó környéken található?
2025. 08. 16. 03:00
Megosztás:

Ősi légkondícionáló módszer, ingyenesen!

A forró nyári napok nem mindig jártak villanyszámla-növekedéssel. Őseink évszázadokig éltek légkondicionáló és ventilátor nélkül, mégis megtalálták a módját, hogy elviselhetővé tegyék a hőséget. A titok egyszerű: a természet, az anyagok és a szellőzés tudatos használata.
2025. 08. 16. 02:00
Megosztás:

Elfogadták a jogszabályt! Mikor és kik kapják meg a 13. havi nyugdíjat 2026-ban?

A társadalombiztosítási nyugellátásról szóló 1997. évi LXXXI. törvény (Tny.) 2025. január 1-jétől érvényes rendelkezései szerint a 13. havi nyugdíj minden év februárjában érkezik, mégpedig a februári nyugdíjjal megegyező összegben. Erre azok jogosultak, akik a megelőző év legalább egy napján, valamint a tárgyév februárjában is nyugellátásban részesülnek.
2025. 08. 16. 01:00
Megosztás:

Lemaradtál a FARTCOIN 122x-es ralijáról? Ne ismételd meg a hibát a Snorter tokennel

A Fartcoin (FARTCOIN) egyszer és mindenkorra beírta magát a mém érmék történelmébe, amikor 2024 októbere és 2025 januárja között több, mint 200-szorosára emelkedett az ára. A hatalmas ralinak köszönhetően a token korai befektetői csillagászati nyereségeket valósíthattak meg januárban, amikor token ára 2 dollár fölé emelkedett.
2025. 08. 16. 00:01
Megosztás:

Rekordszintre emelkedett az infláció Szlovákiában

Szlovákiában 4,4 százalékos volt júliusban az éves infláció, ami az elmúlt 19 hónapban a legmagasabb ütemű drágulás volt - derült ki a statisztikai hivatal (SÚSR) által pénteken közölt adatokból.
2025. 08. 15. 23:00
Megosztás: