Még mindig a kis lakás a nyerő befektetés! - Tippek Budapest vezető ingatlanszakértőjétől
Még mindig a kis lakás a nyerő befektetés!
Kövesdi Marcell ingatlanszakértő szerint legfeljebb 40 négyzetméteres és legalább másfél-két lakószobás ingatlant érdemes vásárolni, és nagyon fontos a jó lokáció. Hogy mi is számít jó lokációnak, azt az alapján lehet eldönteni, hogy milyen vevőkörnek szeretnénk majd továbbértékesíteni a lakást, vagy mire szeretnénk használni azt.
Tudjuk, hogy kinek szeretnénk majd eladni, vagy kiadni: diákok, nyugdíjasok, panel-imádók, turisták?
Ha például diákoknak szeretnénk eladni, vagy kiadni a megvásárolt lakást, az egyetemek körül kell keresgélnünk. Folyamatosan figyelve a piaci ajánlatokat.
De, ha mondjuk az idősebb, nyugdíjas generációt célozzuk meg, akik szintén előszeretettel vásárolnak kisebb méretű lakásokat, arra is érdemes figyelni, hogy ők – másokkal ellentétben – szívesen vesznek földszinti lakásokat. Náluk fontos lehet még, hogy a környéken legyen zöldterület, vagy akár park.
Kövesdi Marcell szerint van olyan vevőkör is, amelyik kifejezetten panellakásokat vesz szívesen, elsősorban olyanokat persze, amik jó állapotban vannak – úgy a ház, mint maga a lakás. Ennek az is az előnye, hogy ez a piac nem annyira telített, nem annyira nehéz jó lakásokat venni és eladni, mint például Budapest belvárosában.
Mennyi adót kell fizetni ingatlan értékesítésekor? ITT kiszámolhatja!
A belvárosi lakáspiac ugyanis teljesen telített. Stabil és állandó vevőkörrel bír, ami azt jelenti, hogy azok, akik erre a lakástípusra utaznak, pillanatok alatt lecsapnak minden új ajánlatra, minden eladó lakásra. De az is sokszor előfordul, hogy ezek a lakások ki sem kerülnek a piacra, nem hirdetik meg őket, hanem ismeretség, vagy szájról-szájra módszer alapján kelnek el.
Újépítésű ingatlan – 1-2 év alatt megduplázható befektetés!
Az újépítésű lakásokba jellemzően 10%-os kezdő vételár-részlettel lehet beszállni. A ház elkészültekor pedig, ha továbbadjuk, legrosszabb esetben is megduplázható a befektetésünk.
Ami nagyon fontos, hogy olyan adás-vételi szerződést kössünk, ahol 1. ingatlan tulajdonjogot vásárolunk, tehát rögtön nevünkre kerül az ingatlan, 2. legyen jogunk a használatbavétel előtt is átruházni, továbbértékesíteni azt.
Nézzünk egy konkrét példát: ha mondjuk 2 millió forinttal szállunk be egy 20 milliós ingatlanba, akkor azt a használatbavétel előtt már akár 25 millió forintért adhatjuk tovább, hiszen az építkezés során garantáltan emelkedni fog az ára. Ez akárhogy is nézzük 250%-os hasznot jelenthet.
Okosan nézz körül a piacon! Városrehabilitáció, vagy „telekspekuláció”: kis házak helyén nagy házak épülhetnek?
Ha tudod, hogy egy adott városrészt fejlesztenek, vagy fejleszteni fognak. Esetleg pici földszintes, lerobbant házat látsz nagy modern házak szomszédságában, gyorsan csapj le az olcsó lakásokra, amelyeket később a beruházónak adhatsz el. Ami fontos: minél kisebb lakást vegyél minél olcsóbban és add el minél drágábban! Ha a beruházó rá lesz kényszerítve, hogy megszerezze a „telket” nagy hasznot realizálhatsz.
Kövesdi Marcell szerint érdemes odafigyelni például a XIII., vagy a VIII. kerület még rendbe nem hozott részeire.
Hogyan vásárolj? Legyen nálad elegendő készpénz és tedd félre az érzelmeidet!
Nagyon fontos, hogy átlásd: gyorsan kell döntened. Ehhez persze szükség van némi érzelemre, vagy inkább intuícióra, de az eladó életkörülményeit ne te akard megoldani, mert úgysem tudod. Te a saját feladatodra koncentrálj: vegyél olcsón és adj el drágán. Ahhoz, hogy te legyél, aki lecsaphat az eladó lakásra, ha jó üzletet akarsz csinálni azonnal kell döntened és rögtön le kell tenned készpénzben a foglalót. Néhány órányi hezitálás is elég lehet arra, hogy közben más vegye meg, amit kinéztél. Emellett legyél felkészült, legyen például szerződés-tervezeted, ne hagyd magad jogilag „megvezetni”, tudd, hogy milyen jogi buktatókat kell kikerülnöd, hogyan tudhatod a befektetésedet biztonságban. Fontos például, hogy mindig tulajdonjogot vegyél, soha sem használati jogot, vagy mást!
Jó helyen van a befektetésed? Tudd meg ITT!
Hogyan hasznosítsd? Dönts okosan: eladás, rövid távú kiadás, hosszú távú kiadás?
Ha eladni akarsz, készíts „fókuszfalat”!
Ne újítsd fel teljeskörűen a lakást, mert az a végén anyagi veszteséget okozhat! Hozd rendbe amennyire muszáj, de figyelj rá, hogy készíts egy un. „fókuszfalat”, lehetőleg úgy, hogy a leendő vevő rögtön szembetalálja vele magát, ahogy belép az ingatlanba. Ezt csináld meg nagyon alaposan: a legjobb alapanyagokkal, a legszebb kis bútordarabokkal, a legjobb világítással. Ebbe fog ugyanis beleszeretni a vevőd. És ezután a többi részletre már nem lesz annyira kíváncsi.
Ha kiadni akarsz, arról dönts, hogy a hosszú- vagy a rövidtávú kiadást választod-e!
Ha rövidtávú kiadásban, jellemzően Arbn’b-ben gondolkodsz a következőket érdemes mérlegelned: ugyan a bevételeid éves átlagban legalább másfélszeresre nőhetnek, tudd, hogy nagyon sok munkád lesz vele. Tehát csak akkor válaszd ezt a formát, ha van annyi időd, hogy eleget tegyél a magas elvárásoknak: mindig gyorsan tudsz válaszolni a megkeresésekre, gyorsan és jól tudsz kitakarítani, ágyneműt cserélni, mosni, bármikor, akár késő éjjel is tudod fogadni a vendégeidet. Ha pedig ezt nem tudod személyesen megoldani, meg kell fizetned valakit ezért, ami költséget jelent. Tudd azt is, hogy erős a szezonalitás, ahogy a turizmusban is vannak kiemelt és kevésbé intenzív időszakok.
Ha a hosszú távú kiadás mellett döntesz tudnod kell, hogy valamivel alacsonyabbak lesznek a bevételeid, de ha jó bérlőt találsz, akkor sokkal kevesebbet kell bajlódnod, dolgoznod vele. Általában egy évre köss szerződést, rövidebb időre ne és sokkal hosszabbra se. Így biztonságosan tudsz új bérlőt keresni, vagy árat módosítani egy idő után. A bérlőválasztásnál érdemes a megérzéseidnek is hangot adnod, milyennek látod, milyennek érzed a leendő bérlőt, mennyire hitelesnek, mennyire megbízhatónak.
