Rezsicsökkentésbe kezd a lakáspiac

A zöldgazdaság erősítése is szerepelt a Magyar Nemzeti Bank (MNB) terjedelmes, 330 pontos versenyképességi programjában, amelyben különböző lépésekre tett javaslatot a gazdaság fejlődése érdekében. Ez áll az egyik oldalon és a napokban beharangozott jegybanki zöldhitelprogram, amelyről mindjárt részletesebben szó lesz.

A másik oldalon pedig az energiatakarékos lakások nagyon-nagyon alacsony száma. Egy-egy lakás eladásánál kötelező az úgynevezett energiatanúsítvány elkészítése, ez mutatja meg, hogy “mennyit fogyaszt” az adott az adott ingatlan.

Hadüzenet az energiazabálásnak

Az osztályozás hasonló az autóknál bevezetett rendszerhez, az EURO 5-ös, EURO 6-os kategóriák károsanyag-kibocsátása kisebb, az EURO 4-es vagy az utóbbinál alacsonyabb számmal jelölt kategóriába tartozó autóké pedig magasabb. Másik példa, amely a lakások osztályozásához közelebb áll a háztartási gépeké, ahol betűkkel jelzik, hogy melyik mosógép, mosogatógép, hűtőgép stb. számít energiatakarékosnak.

A lakásoknál is a betűs rendszer van: a “JJ” kategória a legrosszabb, ezeket a rendelet “kiemelkedően rossz”-nak minősíti, a másik véglet az “AA++”, utóbbiak minimális energiaigényű lakások. Bár az AA++ a legjobb osztályzat, a közel zéró energiaigényre vonatkozó követelményeket teljesítő BB-s lakásoktól beszélhetünk igazán energiatakarékos lakásoktól. Ezekből azonban nagyon kevés van.

Az energiatanúsítványok eredményeit évről évre összegyűjtő Lechner Tudásközpont adatai szerint 2018-ban közel 160 ezer lakásra és szállásjellegű ingatlanra adtak ki bizonyítványt és mindössze 2 százalékos volt a BB-sek vagy annál jobbak aránya – abban az évben tehát mindössze alig több mint 3600 lakás számított energiatakarékosnak. 2019-ben 3 százalékra nőtt az arányuk, de ez is kevesebb mint 5 ezer energiatakarékos lakást jelentett. 2020-ban és 2021-ben eddig 5-5 százalékos volt a “zöldlakások” részesedése. A kiállított tanúsítványok szerint tavaly több mint 7 ezer, idén pedig 4300 felett volt a BB-s kategóriába vagy annál jobban szereplő lakások száma.

10 milliónként havi 45 ezer

Az MNB a már említett versenyképességi programban meghatározott lépésekkel összhangban zöldstratégiát hirdetett, ennek keretében pedig nagyon kedvező kamatozású lakáshitellel igyekszik felpörgetni az energiatakarékos lakások piacát. A jegybank július elején jelentette be, hogy ősztől elérhetővé teszik az zöldlakáshitelét, amelynek maximális összege 70 millió forint lesz, éves kamata pedig maximum 2,5 százalék lehet a teljes futamidőben, amely legfeljebb 25 év lehet. A konstrukcióról pontos részleteiről még egyeztetések folynak, de egy rendkívül kedvező kölcsönről van szó. A kamata ugyanis még az államilag támogatott, jelenleg 3 százalékos kamaton elérhető CSOK-os hiteleknél is kedvezőbb lesz.

A jegybank közlése szerint a zöldhitel ügyleti kamata végig fix, legfeljebb 2,5 százalék lehet, a maximális futamidő 25 év, a felvehető összeg nem haladhatja meg a 70 millió forintot. Bár az összes feltétel még pontosan nem ismert, a money.hu számításai szerint a zöldlakáshitel havi törlesztése a maximális 25 éves, vagyis 300 hónapos futamidővel számolva 10 millió forintonként durván 45 ezer forint lesz. Azaz egy 30 millió forintos hitelnél 135 ezer, 50 millió forintosnál pedig 225 ezer forintot kell havonta törleszteni. A maximális, 70 millió forintos kölcsönösszeg esetében majdnem 315 ezer forintos részletekkel lehet számolni. Az alacsony, fix kamatok miatt érdemes akár a maximális, 25 éves futamidőt is választania az érintetteknek.

Kettéválthat a hitelkamat

A program mérete – az MNB által meghirdetett 200 milliárdos keret – alapján akár több 1000 energiatakarékos lakás jelenhet meg extraként a piacon, ami a fenti adatok alapján a jelenleg marginális szereplőnek számító energiatakarékos otthonok nagyobb falatot kaphatnak a lakástortából. Annál is inkább, mert jövőre életbe lép az a szabályozás, amely szerint csak azok az új lakások kaphatnak használatbavételi engedélyt, amelyek legalább BB-s osztályzatot kapnak.

A zöldhitel – miként korábban a vállalkozások számára hasonló kamatozás mellett kínált Növekedési Hitelprogram (NHP) – emellett alaposan átalakíthatja a banki hitelkínálatot is. Az új fejlesztések esetében – ha a bankok nem akarnak lemaradni – a refinanszírozott kölcsönök lenyomhatják a piaci hitelek kamatát is. Márpedig ez a jelenlegi kamatemeléses időszakban kifejezetten jó hír lehet az ügyfeleknek. Nagy kérdés ugyanakkor, hogy a használt lakások esetében – ahol a piacon lévő lakások döntő részénél lényegében elérhetetlen a BB-s energetikai minősítés – milyen mértékben tud majd hatni a jegybanki lépés. Elvben itt is tompíthatja a kamatok emelését, de akár markánsan külön is válhatnak az új (és korszerű) és a használt lakásokra kínált hitelek kamatai. Ha ez így történik, akkor az olcsó hitelforrás hiánya akár a használt lakások értékének csökkenését is hozhatja.