Jön a 20%-os lakásár-zuhanás? Egy elemző, akinek eddig bejöttek a jóslatai, mást mond

Az Otthon Start-jóslatok utóélete: mi jött be és mi nem?

2025 nyarán, még az Otthon Start Program szeptemberi indulása előtt Dr. Barta Ákos öt elemzésben vázolta fel, mit fog tenni a piaccal a 3%-os kamattámogatott hitel. Most, bő tíz hónappal később – az MNB és a KSH friss adatai birtokában – tételesen, állításról állításra kiértékelték a saját előrejelzéseiket. Az utólagos elszámolás itt olvasható teljes terjedelmében, és tanulságos olvasmány.

A központi tézis az volt, hogy rugalmatlan kínálat mellett a támogatás jelentős része nem a vevőnél marad, hanem beépül az árakba. Pontosan ez történt: az MNB szerint 2025-ben a lakásárak 23,5%-kal drágultak nominálisan, reálértéken 19%-kal – ez az elmúlt 25 év legnagyobb reál lakásár-emelkedése volt, a felülértékeltség pedig 20% fölé nőtt.

Bejött az „előrehozott kereslet" jóslat is: a program indulásakor másfélszeresére ugrott a forgalom, majd 2026 első negyedévében a tranzakciószám 18%-kal esett vissza, az árak pedig – 2022 vége óta először – negyedéves alapon 2,2%-kal csökkentek. Ugyancsak pontos volt az az állítás, hogy a pénz nem új építést ösztönöz, hanem a használt állomány árát hajtja fel: az Otthon Start hitelek 90%-a használt lakást finanszíroz.

Természetesen nem minden talált telibe. A költségvetési teher felfutási ütemét túlbecsülte picit, a fejlesztői reakció gyorsaságát alábecsülte valamivel, és a piac kifulladásának időzítése – amely még élő program mellett, magától következett be – őt is meglepte. De ez a lényeg: a mérték néhol elcsúszott – amit pontosan előre megmondani nem is lehet –, az irányok viszont kivétel nélkül stimmeltek, és sok helyen a mérték is. Aki egy előrejelzés hitelességét akarja megítélni, ennél jobb fogódzót nehezen talál.

És most: tényleg jön a 20%-os áresés?

Ezzel a háttérrel érdemes kézbe venni a friss, 2026–2028-ra szóló lakáspiaci előrejelzést, amely szembemegy a most divatos összeomlás-narratívával. Az elemzés korrekt módon elismeri a korrekciós tábor legerősebb érvét: az MNB kompozit indikátora szerint a hazai lakásárak 2025 végén 22,5%-kal haladták meg a fundamentumok által indokolt szintet. A feszültség tehát valós – a kérdés az, hogyan oldódik.

Az elemzés fő állítása: nem gyors áreséssel, hanem többéves nominális oldalazással, nagyjából -1% és +1% közötti sávban mozgó árakkal, miközben reálértéken – az infláció és a bérnövekedés mellett – évi 2-4%-kal olcsóbbodnak a lakások. Így a túlértékeltség 3-5 év alatt, drámai árazási esemény nélkül épül le. A 10%-os vagy azt meghaladó országos nominális áresést a jelenlegi makrokörnyezetben az elemzés gyakorlatilag kizártnak tartja.

Az érvek több pilléren nyugszanak. Az első a történelem: Magyarországon 35 év alatt érdemi nominális árcsökkenés kizárólag súlyos külső sokk hatására következett be. Még a 2008-as globális pénzügyi válság és a devizahiteles összeomlás együtt is csak hat év alatt, összesen mintegy 17%-os lemorzsolódást tudott előidézni – gyors zuhanást sosem. Ma pedig nyoma sincs a 2008-as képletnek: a háztartások eladósodottsága alacsony, devizahitel gyakorlatilag nincs, a hitelek túlnyomó része fix kamatozású, az eladók pedig nem kényszerhelyzetből adnak el – ha nem kapják meg az árat, kivárnak vagy kiadnak.

A második pillér a kereslet: az Otthon Start keretében 2026 márciusáig 33,2 ezer szerződés köttetett, több mint 1100 milliárd forint értékben, a támogatott hitelek aránya pedig 81%-ra ugrott az új lakáshiteleken belül. Amíg a vevők többsége piaci kamatoktól függetlenül, fix 3%-on jut forráshoz, a keresleti oldal összeomlása kizárt. Erre rakódik a csökkenő kamatpálya – az alapkamat 2026 júniusában 6%-ra süllyedt – és az eurókonvergencia, amely a régiós tapasztalatok szerint strukturálisan az árak alá helyezi a nyomást.

A harmadik pillér a kínálat szerkezete: bár a budapesti újépítésű szegmensben a rekordkínálat miatt 5-10%-os alkuk és engedmények reálisan várhatók, országos szinten a strukturális lakáshiány – az évente szükséges 25-40 ezer helyett 2025-ben mindössze 12 ezer átadott lakás – tartósan gátat szab bármilyen áresésnek.

Miért érdemes ennek az elemzésnek hinni?

A lakáspiaci előrejelzésekkel tele a sajtó, és a hangzatos, riogató címek jobban terjednek, mint a mértéktartó elemzések. Csakhogy az előrejelzések értékét nem a hangerő, hanem az utólagos beválás adja. Dr. Barta Ákos műhelye az Otthon Startnál előre megírt, visszakereshető állításokat tett, majd tételesen elszámolt velük – az irányokat pontosan, a mértékek jelentős részét szintén eltalálva. Aki most azt mondja, hogy oldalazás jön és nem összeomlás, az ugyanazzal a módszertannal, ugyanazokból a hivatalos MNB- és KSH-adatokból dolgozik, mint amivel a korábbi jóslatai bejöttek.

Ez természetesen nem garancia – az elemzés maga is korrekt módon megjelöli a kockázatait: egy külső sokk, az infláció elszabadulása vagy az Otthon Start kivezetése borítaná a képletet. De a track record alapján jó eséllyel most is közelebb jár az igazsághoz, mint a 20%-os zuhanást harsogó címlapok. A magyar lakáspiacon nem összeomlás, hanem lassú, fegyelmezett normalizálódás a legvalószínűbb forgatókönyv – aki pedig eladni vagy venni készül, annak nem a pánik, hanem a pontos árazás és a türelmes alku lesz a legjobb barátja.