A rugalmasság lett a legfontosabb az irodapiacon

Magyarországon több százezer négyzetméternyi irodaterület kerül a piacra a következő pár évben, sok a szerződéshosszabbítás, miközben a bérlők lassan kezdenek átállni a járvány utáni időszakra. A fejlesztők, az üzemeltetők és a befektetők is optimisták, de a VLK Cresa szerint óvatosan kell bánni ezzel a túlzott derűlátással. Továbbra is sok a bizonytalanság, a bérlő cégek egyelőre rövid távú döntéseket hoznak és nagyon sok függ attól, hogy sikerül-e tömegesen visszacsábítani a dolgozókat a home office-ból.

„Az IT szektor bérlőinek dolgozói közül sokan elkényelmesedtek és gyakorlatilag alig járnak be az irodába. Más szektorokban is viszonylag magas a hibrid modellen belül a távolról való munkavégzés aránya. Azt érzékeljük, hogy a cégvezetők egyelőre nem mindig tudják eldönteni, hogy 20, 30 vagy akár 40 százalékkal kisebb terület is elegendő-e a vállalatnak vagy ellenkezőleg, maradjon az eredeti bérterület, csak szellősebb legyen a belső elrendezés” – összegezte az idei első háromnegyed év tapasztalatait Kalaus Valter, a VLK Cresa ügyvezető igazgatója.

A vezető szerint a visszatérési élménynek csak egyik része az, hogy a munkavállalókat úgymond lazább irodai környezet fogadja. Több a multifunkciós tér, telefonálásra alkalmas boxok is egyre nagyobb számban fordulnak elő és inkább több kis és közepes tárgyaló áll rendelkezésre, semmint egyetlen nagy terem foglalja el a teret. A lényeg, hogy az otthonihoz képest másfajta, ingerekben gazdagabb, élménydús munkakörnyezet fogadja őket. A legfontosabb, hogy a közép-és felsővezetők a kollaborációs munka jó megszervezésével felértékeljék az irodában töltött időt, vagyis legyen hiányérzete annak, aki csakis otthonról akar dolgozni és nem közvetlen interakcióban a kollégákkal.

„A hovatartozás erősítése a cél. Olvastam olyan amerikai jelentéseket, amelyekben már arról írtak, hogy sok pályakezdő vagy csak egy-két éve a pályán lévő fiatal most már inkább a rendszeres bejárásra szavaz, mert nem akar lemaradni, úgy vélik, hogy leírják őket a főnökök, ha nem ezt teszik, akadálynak látják a távolmaradást az előmenetelükben. A közösségi élmény is fontos nekik és ez itthon és a környező országokban is pont ugyanígy érvényes.” – számolt be a szakértő, utalva a közelmúltban lezajlott bécsi nemzetközi ingatlanos szakmai fórumra.

A bérlőképviselettel sok éve foglalkozó VLK Cresa vezetője úgy látja: az eddigieknél is nagyobb rugalmasság szükséges a bérbeadók és a bérlők részéről is. A bérbeadói rugalmasságnak, persze lehet az az ára, hogy egy kicsit magasabb lesz a bérleti díj. Szerinte, ha nem is nagy, de azért van hajlandóság erre itthon és a környező országokban is. Mi fér bele ebbe? Például a most jellemző öt évnél rövidebb futamidő, a terület visszaadási vagy fokozatos növekedési opció.

Kiemelte még, hogy a bérlők és a munkavállalók igényeinek a még rugalmasabb kielégítését a különféle irodai formák is jobban szolgálják. Szerinte például a szolgáltatott irodáknak nagy kifutása lehet, a mostaninál több budapesti irodaházban állhat elő az a helyzet, hogy néhány emeletnyi klasszikus irodaterület mellett egy vagy több teljes szint a szolgáltatott irodáké lesz. Információi szerint a befektetők nem tartanak az ilyen együttéléstől és továbbra is keresik a jó helyen lévő, korszerű és magas bérbeadottságú irodai ingatlanokat, akár az ilyen vegyes formákat biztosítókat is.

Azt is elmondta, hogy felélénkülhet a co-working irodai szegmens is, bár ezek használata nagyobb óvatosságot követel a járványügyi előírások miatt, hiszen itt nincs meg az a szeparáltsági fok, ami a szolgáltatott irodáknál megvan. Ám az, hogy akár egy órára is kibérelhető egy tárgyaló és hogy itt is  létrejöhetnek személyes interakciók ezt a formát is vonzóvá teheti a kisebb cégek számára.

A sok új irodaház fejlesztésnél a lehető legkorszerűbb megoldásokat alkalmazzák a fejlesztők. Eleve jobban felkészülnek az új követelményekre, variálhatóbbak a terek, a közös területeken sok eszköz érintésmentes és környezetbarát az üzemeltetés is.

„A hazai és az európai piacon is vannak olyan fejlesztő cégek, amelyek saját koncepcióval álltak elő, ezeknek ma már nem csak az a lényege, hogy legyen hotel vagy kávézó-hangulat az irodaházban, hanem egy sor szolgáltatást is nyújtanak, ami a bejáróknak elérhető. Az épületben lévő étterem kialakításánál is gondolnak az elkülönülési lehetőségekre, sokkal barátságosabbak ott a terek, a bútorok, akár felszolgálós üzleti ebéd is szervezhető.” - mondta, utalva ara, hogy segítségükkel az egyik éttermi szolgáltató a napokban két épülő irodaházban is ilyen étterem kialakítását vállalta.

A teljes kínálatban azonban sokkal nehezebb a régi, mondjuk 15-20 éves vagy ennél is korábban épült és nem felújított irodaházak helyzete. Sokszor fizikailag is bonyolult vagy nem gazdaságos a teljes felújítás. Ezeknek a bérbeadása jóval nehezebb, de persze nem lehetetlen – fűzte hozzá.