Társasházi múlt és jövő

Az ország épületállományának egy jelentős hányada igen elavult állapotú. Hosszú évtizedek avulása vezetett a mostanra kialakult helyzethez amit a hozzáértő, műszaki területen jártas szakemberek már előre láthattak. Szilber Szilvia társasházi szakértő egy korábbi cikkünkben már nyilatkozott a témában, ezért az elmúlt napot tragikus tűzesete és házomlása kapcsán újra interjút készítettünk vele.

Társasházi múlt és jövő

Hogy jutottunk idáig?

A XIX. század végi, és XX. század elején történt építési hullámban sok több emeletes társasház épült elsősorban a fővárosban. Ezek komfortosítása a 60-as évektől folyamatos volt és folyóvíz illetve áram került bevezetésre, de a legtöbb helyen az épületek fő szerkezeteinek vizsgálata és felújítása csak a szükséges/elégséges mértékig történt meg a 70-es és 90-es évek között.

Mindenki által tudott, de nem kimondott dolog volt, hogy a társasházi épület állomány felújítása már akkor időszerű lett volna, de az állami költségvetésből ez nem volt fedezhető, hiszen a bérlakás program az alacsony bérleti díjakból épp csak az üzemeltetést tudta fedezni.

A tanácsi bérlakásokat a 80-as, 90-es években az akkori piaci árak alatt, jelentős kedvezménnyel vásárolhatták meg a korábbi bérlők.

Ezzel a teljes épület felújítási terhei a lakások tulajdonosaira szálltak.

Azonban a kedvező áron megvásárolt lakások újonnan alakult tulajdonosi közösségei nem tájékozódott az épület állapotáról, ahogy ez sok lakásvásárló sajnos a mai napig elmulasztja.

A 80-90-es években az IKV-tól kivált társasházak üzemeltetését átvette a kerületi vagy helyi vagyonkezelő, amely szinte szociális alapon, alacsony kezelési díjért működtette a társasházakat. A társasházak kezelésének piacán később megjelentek a képzettség nélküli közös képviselők és a már állami képzésben részesült társasházkezelők is.

“Tudtuk, csak nem sejtettük”

A tulajdonosi közösségek a felmerülő hibák során döntés helyzetbe kerültek és sok esetben az alacsonyabb költségű, azonban nem tartós javítási megoldásokat választották, illetve azoknak a hibáknak a javítását ami közvetlenül nem akadályozta az épület használatát, egyszerűen leszavazták azok, akik nem akartak többet költeni.

“mi csak pár évet lakunk itt amíg a gyerek kijárja az iskolát, ezért nem akarunk költeni a házra”

“kevés a nyugdíj, majd a fiatalok csináltassák meg ezeket a nagyobb munkákat később”

“befektetésnek vettem pár évre, nem azért, hogy költsek rá”

“hitelt nem veszünk fel”

“majd ha szükséges lesz, akkor célbefizetésből megoldjuk, minek a ház számláján gyűjtögetni, azt mindenki tud otthon is”

Ezek a tipikus mondatok, amelyek sok házban ellehetetlenítették az elmúlt évtizedekben a felújítási alap képzését, ami elegendő önerőt biztosított volna egy pályázathoz vagy hitelhez.
Itt tartunk most.

Következmények

Az épületek karbantartása ezeken a helyeken egyre inkább reaktív módon, azaz a felmerülő problémákra ad hoc reagálva történt ezekben az évtizedekben. Ennek oka a mesterségesen alacsonyan tartott költségvetés volt, hiszen a legtöbb tulajdonosi közösségben nem alakult ki a közös tulajdon, azaz az alapító okiratban felsorolt társasházi közös épületrészekre vonatkozó tulajdonosi szemlélet és a minél alacsonyabb igyekeztek tartani a közös költséget a közgyűléseken.

A fejlődést és fejlesztést támogatók sok helyen maradtak kisebbségben, végül pedig már a közgyűlésen való részvételtől is elzárkóztak, mert “úgysem tudunk érdemi dolgokról dönteni”.

A felelősség továbbhárítása későbbi generációra és a valódi tulajdonosi szemlélet hiánya miatt sok épület sorsa megpecsételődött. Ezzel az ördögi kör bezárult.

Sok helyen, ha egy közös képviselő nem tudta a működési költségeket alacsonyan tartani, akkor “drága” volt és leváltották. A tartós megoldások helyett csak a üzemeltetés fenntartásához elengedhetetlen, sokszor a hibákat tünetileg kezelő javítások történhettek meg.

Az értékteremtés alapja az összefogás

A szerencsésebb tulajdonosi közösségekben ki tudott alakulni összefogás és teret nyert az igény a jobb körülmények teremtésére és színvonalasabb műszaki megoldásokra, amely ha találkozott egy hozzáértő kezelővel, akkor igazi értékteremtés valósulhatott meg. Számos jó példát láthatunk, ahol a közösség önerőből vagy önkormányzati pályázatok segítségével sikeresen valósított meg komolyabb felújításokat is.

Jellemző, hogy ezekben a közösségekben volt néhány tulajdonos akik szellemi tőkével, azaz műszaki, jogi  és pénzügyi területen szakértelmükkel hitelesen tudták támogatni a társasházkezelők javaslatait, így megnyerve az ügynek a tulajdonosi közösség többi tagját. A tulajdonosok részéről befektetett figyelem idő és pénz eredménye már most látható, hiszen a felújított és karbantartott társasházakban lévő lakások egyre keresettebbek. Míg a másik oldalon szomorúan szembesülnek azzal, hogy az elavult házakban lévő lakások megvásárlásától már tartanak a vevők, hiszen előre kalkulálható, hogy a felújítás terhei az új tulajdonosra szállnak, vagy kénytelenek lesznek egyre leromlottabb környezetben élni..

“A legjobb időpont a 20 évvel ezelőtt, a második legjobb a mai nap”

Szilber Szilvia társasházi szakértő egyik kedvenc példája, hogy “Egy diófa elültetésére a legjobb időpont a 20 évvel ezelőtt, a második legjobb pedig a mai nap”. A társasházak felújításáról is ezt vallja.

A társasházi közösségeknek áldozni kell arra, hogy hozzáértő közös képviselővel, társasházkezelővel összefogva az eddigi reaktív működést felváltsa egy proaktív üzemeltetés, aminek célja, hogy megelőzze a költségesebb meghibásodásokat.

A tulajdonosoknak szembesülniük kell az épületek műszaki állapotával és az annak javításához szükséges költségekkel. Nem dughatják tovább homokba a fejüket. Egy évtizedes tapasztalattal rendelkező közös képviselő sok ház kezelésével műszaki területen ugyan széles jártasságot szerezhet, de valódi hozzáértéssel és felelősséggel egy arra képesített műszaki szakértő adhat csak iránymutatást, hogy mit és milyen technológiai sorrendben kell felújítani a költséghatékonyságot is szem előtt tartva. A közös képviselő pedig ezen iránymutatás alapján tudja megszervezni és beütemezni a társasházi felújításokat az elkövetkezendő évekre.

Kiszámíthatóság és biztonság

Nem csak a társasházak, hanem a társasházi törvény is megérett a megújulásra, hiszen jelenleg még képzettség nélkül is lehet közös képviselő bárkiből. Már egy 50 lakásos társasház is 1,5-3 milliárd forintos ingatlan vagyont képviselhet a fővárosban és ahogy a társasházak fejlődnek, úgy lett egyre többrétűbb a kezelésükkel járó egyre több feladat.

A közösségeknek jól meg kell fontolni, hogy a menedzselést kire bízzák, hiszen a jó menedzsment értéknövelő, míg a rossz egyértelműen értékcsökkentő tényező.

A törvény a közös képviselőknek például csak az adott éves terv készítését írja elő kötelezően, de a tulajdonosok megbízhatják a társasházkezelőt, hogy 3-5 vagy akár 10 éves tervet is készítsen a műszaki feladatokra és szükséges tartalékok képzésére.

Szintén a törvény hiányossága, hogy nem kötelező a társasházaknak a biztosítás, pedig a szakértő szerint nagyon ajánlott.

Sok társasház biztosítása elavult, mert 5-10 évvel ezelőtti, átlagos ingatlan m2 áron lett megkötve és azóta sem aktualizálták, holott az újjáépítési érték egy tűzeset vagy más nagyobb káresemény után már jóval meghaladja ezeket a jelenlegi építőipari árak mellett. Feltétlenül felül kell vizsgálni a biztosításokat és az adott társasházra aktualizálni, figyelembe véve a lakás és nem lakás célú ingatlanokat és számtalan egyéb tényezőt, amiben társasházak biztosításában jártas szakemberre van szükség. Ez a biztosítási díjak emelését is magával hozza, de lakásokra leosztva az éves költség nem olyan teher, amit az ingatlanok tulajdonosainak a kockázatcsökkentés érdekében ne lehetne elviselni.

Kevesen tudják, hogy a nagyobb felújítások után lehet a biztosítónál díj kedvezményért folyamodni, ezért a szerződéseket is folyamatosan gondozni kell. - Hívja fel a tudatos lakástulajdonosok figyelmét Szilber Szilvia társasházi szakértő

Vállalati tömegközlekedésre szoktatnák át a dolgozókat

Autó helyett céges busszal munkába járni nemcsak olcsóbb és kényelmesebb lehet, hanem mérhetően környezetkímélőbb is - ezt bizonyítja az Audi Hungaria példája, ahol már el is indult az a program, amelyben a dolgozókat a vállalati közösségi közlekedés felé terelik. A teljesen magyar fejlesztésű MyBusDirect szoftver nemcsak optimalizálja a céges járatokat, de pontos adatokkal is szolgál a fenntarthatósági jelentésekhez.
2025. 07. 10. 22:30
Megosztás:

Megvilágosodott a lámpakereskedő, jelentős bírságcsökkentést kapott a GVH-tól

13,5 millió forintra bírságolta a Gazdasági Versenyhivatal (GVH) Versenytanácsa a Lutec lámpakereskedő céget, mivel a specializált szakkereskedők részére történő forgalmazása során meghatározta a fogyasztói árakat, sőt szankciók alkalmazását is kilátásba helyezte, amennyiben azokat egy vállalkozás nem alkalmazta. A cég az eljárás során végig együttműködött a GVH-val, elismerte a jogsértést és megfelelési program végrehajtását is vállalta, így végül jelentős bírságcsökkentésben részesült.
2025. 07. 10. 21:30
Megosztás:

Indulhat az Unitravel utasainak kártalanítása

Budapest Főváros Kormányhivatala meghozta határozatát, amely alapján megkezdődhet a csődbe jutott Unitravel utazási iroda utasainak kártalanítása - tájékoztatta a hivatal csütörtökön az MTI-t.
2025. 07. 10. 21:00
Megosztás:

Befejeződött a Magyar Nemzeti Bank aranytartalékának ellenőrzése

Befejeződött a Magyar Nemzeti Bank (MNB) aranytartalékának ellenőrzése; a Magyarországon őrzött 94,73 tonna aranytartalék kifogástalan állapotban van - közölte az MNB csütörtökön a Facebook oldalán.
2025. 07. 10. 20:30
Megosztás:

Most akkor mi az igazság? Növekszik vagy sem a külföldi munkavállalók száma Magyarországon?

Az elmúlt időszakban megjelent téves következtetésekre épülő állításokkal szemben a teljes foglalkoztatotti létszám csökkenése és a hazánkban foglalkoztatott harmadik országbeliek létszáma között egyáltalán nincs ok-okozati összefüggés. A Nemzetgazdasági Minisztérium a tévhitek eloszlatása érdekében 6 kérdés és 6 válasz keretében tisztázza a magyar munkaerőpiac helyzetét. Magyarország a magyaroké, ami sem vendégmunkás ország, sem pedig migránsország nem lesz. Ezért Magyarországon csak a magyar állam által meghatározott célból, jogcímen, és feltételek teljesülése, valamint az állam ilyen döntése esetén lehet átmenetileg tartózkodni és munkát vállalni. A kormány megvédi a magyar családokat és a magyar munkahelyeket, ezért a külföldiek tartózkodása minden esetben célhoz kötött, engedélyköteles és korlátozott időre szól.
2025. 07. 10. 20:05
Megosztás:

1400 milliárd forinthoz közelítenek az okostelefonos fizetések

Közel 1,4 billió forint, 173 millió tranzakció: így mutat három év okoseszközös fizetéseinek mérlege a K&H-nál. A digitális fizetések száma és forgalma évről évre jelentősen növekszik, a legkedveltebb az Apple Pay, amely a forgalom kétharmadát fedi le, míg a Google Pay részesedése 33 százalékos.
2025. 07. 10. 19:00
Megosztás:

Átvészelte az év első turbulens időszakát a Delta

A Delta Air Lines a második negyedéves gyorsjelentése alapján minimálisan tudta felülteljesíteni a piaci várakozásokat.
2025. 07. 10. 18:30
Megosztás:

Ne hagyja, hogy az információhiány hátráltassa vállalkozását – BCP Magyarország Kft. tanúsítvány és céginformáció új megvilágításban

Egy jól működő üzleti modell nem csak kiváló termékeken és szolgáltatásokon, hanem tudatos kockázatmenedzsmenten is nyugszik. Ebben a folyamatban kulcsszerep jut a megbízható adatoknak és a hiteles visszajelzéseknek. A BCP Magyarország Kft. által működtetett cegcontrol.hu és a BCP Rating tanúsítvány olyan információs és minősítési eszközök, amelyek az üzleti bizalomépítés gyakorlati oldalát támogatják.
2025. 07. 10. 18:00
Megosztás:

Visszafogott várakozásokkal veszi kezdetét a gyorsjelentési szezon Amerikában

A héten kezdetét veszi a második negyedéves gyorsjelentési időszak. Donald Trump vámpolitikája jelentős bizonytalanságot okozott a tőzsdéken, ami az amerikai vállalatok teljesítményére is rányomhatta a bélyegét. Az elemzők optimizmusa mérséklődött az elmúlt hónapokban, és hamarosan kiderül, hogy vajon joggal tartanak-e a magasabb vámok hatásától. A negyedéves számokon kívül érdekes lesz az is, hogy a vállalatok mire számítanak az év második felében a globális gazdasággal kapcsolatos fokozódó bizonytalanság közepette.
2025. 07. 10. 17:30
Megosztás:

94%-ra emelte részesedését a Gloster a P92-ben

A Gloster bejelentette, hogy a korábban megkötött akvizíciós ügylet lezárult, melynek keretében a P92-ben eddig meglévő többségi (51%) részesedése 94%-ra emelkedett.
2025. 07. 10. 16:30
Megosztás:

Fontos lesz augusztus első napja

A rézre kiszabott vám 50%-os mértékét már megtudtuk korábban, azonban Donald Trump bejelentette, hogy augusztus 1-jétől lép érvénybe a határozat.
2025. 07. 10. 16:00
Megosztás:

A SZÉP-kártya továbbra is a belföldi turizmus mozgatórugója – idén májusban közel 10%-kal többet költöttek a SZÉP-kártyákról tavalyhoz képest

A kormány azon dolgozik, hogy a magyar családok anyagi helyzete folyamatosan javuljon, így minél többet költhessenek és utazhassanak.
2025. 07. 10. 15:30
Megosztás:

Új korszak kezdődik a magyar konténerlogisztikában

A magyar intermodális árufuvarozás történetének egyik jelentősebb technológiai beruházása valósult meg a csepeli Szabadkikötőben: megérkezett az a nagyteljesítményű, trimodális konténerrakodó bakdaru, amely új szintre emeli a vasúti, közúti és vízi logisztikai műveletek hatékonyságát.
2025. 07. 10. 15:00
Megosztás:

Formabontó szaniter változtatná meg a vízhasználati szokásokat

Egy svájci gyártó és Yves Béhar formatervező új típusú mosdót fejlesztett, amely szokatlan kialakításával és működésével szakít a hagyományos megoldásokkal. A víz nem csapból érkezik, hanem egy felső nyílásból indul, és spirálszerű pályán folyik a lefolyóba. A szerkezet célja a vízfogyasztás csökkentése és az élményszerű használat előtérbe helyezése.
2025. 07. 10. 14:55
Megosztás:

Jó befektetés még mindig az Unicredit részvénye

Az idei évben jelentős európai felülteljesítés volt eddig megfigyelhető a részvénypiacokon. Ezen belül is kiemelkedő a bankok helyzete, melyek átlagosan 30%-ot emelkedtek és ezzel a legjobban teljesítő iparágnak számítanak.
2025. 07. 10. 13:30
Megosztás:

Hogyan kereshetünk hatékonyan munkát 2025-ben?

A munkaerőpiacon jelenleg több területen is kimagasló az álláshirdetésekre beérkező jelentkezések száma. Egy-egy pozícióra rövid időn belül nagyszámú pályázat érkezik, így egy jól célzott, az adott pozícióhoz illeszkedő önéletrajz kulcsszerepet játszik a sikeres kiválasztásban. A tömeges, nem célzott pályázatok ritkán hoznak eredményt – ezzel szemben már néhány tudatos lépéssel jelentősen növelhetjük esélyeinket a kiválasztási folyamatban. De mitől lesz igazán hatásos egy pályázat, és hogyan emelkedhetünk ki már az első szűrésnél?
2025. 07. 10. 13:00
Megosztás:

Javuló eredmények: felfelé módosította várakozásait a Mapei Kft.

Stabil bővüléssel zárta a 2025-ös év első félévét a Mapei Kft., az árbevétel 9,4 százalékkal emelkedett az egy évvel korábbihoz képest. A vállalat ennek hatására felfelé módosította év végi prognózisát, és egyre erősebb bizalommal tekint az év második felére, különösen az új Otthon Start Program várható hatásaira építve.
2025. 07. 10. 12:30
Megosztás:

Budapest vagy az agglomeráció? Az árak újra mozgásba hozták a vevőket

Az elmúlt hónapokban ismét megélénkült az agglomeráció iránti kereslet. A fővárosban elszálló árak, a családi házas kínálat vonzereje sokakat terel vissza a Budapest környéki településekre. Ugyanakkor az árakat tekintve nem túl nagy az eltérés a főváros peremkerületei és a közvetlenül mellettük fekvő agglomerációs települések között.
2025. 07. 10. 12:00
Megosztás:

Korrupcióellenes intézkedéscsomagot jelentett be a spanyol kormányfő

Tizenöt pontból álló korrupcióellenes intézkedéscsomagot jelentett be a spanyol miniszterelnök szerdán a madridi parlamentben.
2025. 07. 10. 11:30
Megosztás:

Fedezd fel a rozmaringolaj hajápoló erejét!

Sokan keresnek természetes megoldásokat, amikor hajproblémáikkal szembesülnek, és a rozmaringolaj éppen ilyen jellegű megoldást kínál. Talán meglepő lehet, hogy a konyhában is megtalálható fűszer növényi esszenciája képes javítani hajunk egészségét, mégis, egyre többen tapasztalják ennek előnyeit. Miért különleges ez az olaj? Hogyan segíthet a hajnövekedés elősegítésében és milyen további hasznos hatásai lehetnek?
2025. 07. 10. 11:00
Megosztás: