Garázsba kell a pénzt befektetni! Az lesz az ingatlanpiac nagy jövője!

Az Európai Unióban 2019-ben Magyarországon volt az egyik legalacsonyabb az ezer lakosra jutó személygépkocsik száma, olvasható ki az Eurostat friss elemzéséből (1). Ugyanakkor attól nem kell tartani, hogy a gépkocsiállomány csökkenne, hiszen 2015 és 2019 között 19 százalékkal nőtt a regisztrált személygépjárművek száma, amely az EU egészére tekintve a harmadik legmagasabb adat. Míg a koronavírus járvány idején reális forgatókönyvnek tűnt az, hogy a pandémia elmúltával sokan a gépkocsi helyett alternatív közlekedési eszközöket fognak választani, mára egyértelműen látszik, hogy a személyautó-forgalomban nem hogy csökkenés, de növekedés következett be.

„Bár a home office és a hibrid munkavégzés a korlátozások megszűnte után is velünk maradtak, a forgalom és a dugók is visszatértek, és úgy tűnik, a járműhasználati szokásaink nem fognak gyökeresen megváltozni. Az utakon futó személygépjárművek mennyiségének és értékének emelkedésével, valamint a közterületi parkolási lehetőségek csökkenése miatt valószínűsíthető, hogy a garázsok iránti kereslet tovább fog növekedni, ezért jó lokációt választva egy garázs vagy kocsibeálló hosszú távon is jövedelmező befektetést jelenthet azoknak is, akiknek szerényebb anyagi lehetőségek állnak rendelkezésükre az ingatlanvásárlásra” – mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A folyamatos keresletnek és a növekvő kivitelezési költségeknek köszönhetően a garázsok ára emelkedik: míg három-négy évvel ezelőtt 2,5-4 millió forintért bőven lehetett találni garázst a IX., XI., XIII. kerületekben, addig ma már 4,5-6 millió forint a jellemző ár, míg a budapesti presztízs beruházások esetén egy-egy teremgarázs-beálló ára a 7-12 millió forintot is elérheti. A vidéki újlakás-projektek esetében jellemzően 3-6 millió forint között kínálják a teremgarázsokat, míg 1,5-3 millió között a felszíni beállókat. A legmélyebben Debrecenben, Székesfehérváron és Veszprémben kell a zsebébe nyúlnia annak, aki új lakás vásárlásakor az autóját is állandó biztonságban szeretné tartani.

Mire érdemes figyelni a választásnál?

Költségek szempontjából fontos szem előtt tartani azt, hogy a garázsokra, kocsibeállókra nem vonatkozik a kedvezményes adózás, ezeket az ingatlanokat továbbra is 27 százalék áfa terheli. Újépítésű projektekben szinte kizárólag csak lakással együtt értékesítenek kocsibeállót vagy garázst, így, ha valaki itt szeretne vásárolni, akkor erre elsősorban a másodlagos piacon, tulajdonostól van lehetősége.

Újépítésű ingatlanok esetén az optimális helykihasználás miatt a parkolóhelyeket általában a lehető legkisebb szabványos méretűre (jellemzően 5x2,5 méter) tervezik, ezért érdemes a kivitelezőtől elkérni a garázs alaprajzát és előre megvizsgálni azt, hogy a beálló milyen adottságokkal rendelkezik. Érdemes elkerülni a fal melletti, sötét vagy oszloppal határolt parkolóhelyeket és tisztázni azt, hogy liftes megoldás esetén a személyautónk befér-e a parkológépbe.

A szerződésből ki kell derülnie, hogy a parkolóhely önállóan értékesíthető-e, ez a leglényegesebb egy jövőbeli eladás szempontjából. Általában kisebb projekteknél fordul elő az, hogy a garázshely és lakás csak együtt értékesíthető, míg a nagyobb, egy helyrajzi számmal rendelkező teremgarázsok esetében arra kell figyelni, hogy az adott parkolószint tulajdonosainak elővásárlási joguk van, ezért a garázshely eladása előtt erről le kell mondatni őket.

Lokáció, megtérülés

Befektetési célból továbbra is elsősorban olyan lokációban érdemes garázst venni, ami belvároshoz közeli, sűrűn beépült, kevés új garázsos társasházzal rendelkező és fizetős parkolási zónába eső területen található. A klasszikus rozsdaövezeti projektek területén egyrészt bő a kínálat, illetve feltételezhetően majdnem mindenki vesz magának garázst, így a bérlői igények száma is limitált.

„Bár a bérleti díjak emelkedése nem követi az eladási árak növekedésének ütemét, a garázs kiadással Budapesten is gond nélkül elérhető 5 százalékos nettó hozam, jól megválasztott lokáció esetén akár 6 százalék is lehet, míg egy új lakóingatlan esetén ez a mutató inkább csak 4 százalék körüli. Amellett, hogy alacsonyabb befektetéssel magasabb fajlagos hozam érhető el, a garázsok, parkolóhelyek árát kevésbé befolyásolja az ingatlanpiac ciklikussága, és további előnyük, hogy egy lakással összehasonlítva fenntartásuk csak a legritkább esetben igényel külön figyelmet és ráfordítást” – mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Az elemző hozzátette, hogy az elektromos gépjárművek elterjedésével és a töltési pontok fizetőssé válásával még inkább felértékelődhetnek azok a garázsok, amelyekben lehetőség van az elektromos járművek töltésére is. Igaz, hogy ezek alapból bizonyos felárral vásárolhatók meg a sima beállókhoz képest, míg a töltőpont utólagos kialakítása akár milliós költséget is jelenthet, azonban hosszú távon az eleve legkényelmesebb otthoni tankolással a befektetés megtérülhet.

(1) Hivatkozás: https://ec.europa.eu/eurostat/en/web/products-eurostat-news/-/edn-20210922-1