Sokasodnak a trendforduló jelei a lakáspiacon

Az országos lakásárszint 2021-ben, a megelőző évi kisebb megtorpanás után ismét kétszámjegyű mértékben, nagyjából 12,5%-kal nőtt a NAV – egyelőre még nem teljes körű – ingatlanforgalmi adatai alapján. Minden településtípusban drágulást látunk, noha míg a községekben és a kisebb városokban 9-10% közé mérséklődött, Budapesten és a megyei jogú városokban 6, illetve 14%-ra gyorsult az árnövekedés üteme a megelőző évihez képest.

Országosan harmadával nőtt tavaly a forgalom

„Az előzetes adatok alapján, 2021-ben egyharmadával nőtt az ingatlanforgalom. A 170 ezret közelítve, az adásvételek számában így közel másfél évtizedes rekord dőlhetett meg tavaly. Ezt a 2020-ban, a pandémia miatt elmaradt kereslet késleltetett aktivizálódása, illetve a tavaly bevezetett számos otthonteremtési támogatás segítette. A legnagyobb mértékű, 50%-os Budapesten volt a gyarapodás, míg a községekben és kisebb-nagyobb városokban 25-30% között nőtt a tranzakciószám” – fejtette ki az adatok kapcsán Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Tavaly Pest megyén kívül – ahol a tranzakciós adatok lassabb feldolgozása nehezíti az információk értékelését – minden megyében nőtt az adásvételek száma. 50%-ot meghaladó a forgalombővülés Győr-Moson-Sopron megyében. Érdekes, hogy 2020-ban viszont itt esett vissza legjobban, 25%-kal az ingatlan eladások száma. A megyeszékhelyek közül is mindegyikben nőtt az adásvételek száma tavaly. Messze a legnagyobb mértékben, 76%-ot meghaladóan Győrben, ahol a 2020-as alacsony bázis mellett a tavalyi növekvő számú újlakás értékesítések adhattak alapot a látványos bővülésnek. A második helyen álló Szekszárd 50%-os tranzakciószám növekményét ugyanakkor nem befolyásolták ilyen tényezők. A másik véglet Salgótarján, ahol mindössze 2%-os növekedést mutatnak a 2021-es számok.   

Budapest egészében közel 50%-kal, a végleges, valós számokban várhatóan 35-37 ezer közé nőtt tavaly a tranzakciós volumen. Az élénkülés minden kerületre érvényes. Az élen álló XIII. kerület 90%-ot meghaladó forgalombővülésében összességében nem volt döntő tényező sem a 2020-as visszaesés mértéke, sem pedig az újlakás-értékesítések tavalyi növekménye. Itt döntően a szerves keresletélénkülés indukálta piacbővüléssel állunk szemben, míg a sorrendben következő kerületekben (XVI., I., VIII. és VII.) az alacsony 2020-as forgalom, illetve az eladási összetétel változása közül legalább az egyiknek érezhető szerepe volt az adásvételek számának bővülésében.  

Lassul az áremelkedés üteme a Balatonnál

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai alapján Zala megyében tavaly közel 25%-os árnövekedés ment végbe, és még Heves megye érte el a 20%-ot, Pest pedig csak egy hajszállal maradt el attól. A 2020-as balatoni árrobbanás után (amikor is a déli part mentén bő egyharmados, az északi part régiójában pedig mintegy 20%-os drágulást láthattunk egy év alatt) Somogy megye tavaly a középmezőnybe, míg Veszprém egyenesen az utolsó helyre került, 2,4%-os értéknövekedéssel. A 10%-os szinttől még Bács-Kiskun, Vas és Békés maradnak el.

Nagyvárosaink közül – a 2020-ban is dobogós – Salgótarján drágult legjobban (20,8%), s még Miskolc, Tatabánya és Szeged állnak 15% felett.

Egymillió forint felett az V. kerületi átlagos négyzetméterár

Budapesten tavaly is több olcsóbb, illetve peremi kerület drágult átlagnál nagyobb ütemben; 20%-kal a XXIII. kerület áll az élen, immár második éve. 15% felett még a XVI., illetve attól hajszállal lemaradva a IX. kerületek vannak. Továbbra is a lista hátsó harmadában, de a megelőző évinél magasabb, 6% alatti árnövekedési mutatóval állnak ugyanakkor a korábban befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi kerületek, az V., VII. és VI. Ez utóbbi a lista utolsó helyén található, alig 1%-kal. Az elemzéshez megfelelő számú tranzakciót felmutatni tudó, és nagy volumenű lakásépítések statisztikákat „megzavaró” hatásától mentes irányítószám-körzetek közül a 1174-esben (Rákoshegy) nőtt legjobban, 31%-kal az átlagár.

Ha nem a drágulás ütemét, hanem az átlagos négyzetméterárakat vizsgáljuk, a főváros V. kerülete még mindig messze vezeti a budapesti árrangsort 1052 ezer Ft/m2-rel, először átlépve a milliós szintet. Ehhez képest a második legdrágább I. kerület átlagára 11%-kal alacsonyabb, 934 ezer Ft/m2. A 900 ezres szint fölé még a XII. és II., a 800 ezres limit fölé pedig a XI., VI. és XIII. kerületek jutottak. A másik végletet, még éppen az 500 ezres átlag alatt a XXI., XX. és XXIII. kerületek adják. A legdrágább irányítószám-körzet hagyományosan a 1014-es (Budai Vár): tavaly itt közelítette az 1,5 milliós szintet az átlagos négyzetméterár. A budapesti átlagár pedig 714 ezer Ft/m2-re nőtt tavaly.

Megyei és nagyvárosi ranglista

A megyék árlistáján 2020 óta Somogy áll az élen, tavaly 520 ezer Ft/m2 átlaggal. Pest megye csak kevéssel marad el a félmilliós szinttől, és még Hajdú-Bihar és Győr-Moson-Sopron átlagos négyzetméterára haladja meg a 400 ezret. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, tavaly 138 ezer Ft/m2 átlagértékkel, egyedüliként a 200 ezres limit alatt.

„A megyeszékhelyek ársorrendjének hagyományos négyes élbolya 2021-ben így alakult: Debrecen (492 ezer Ft/m2), Székesfehérvár (490 ezer Ft/m2), Veszprém (472 ezer Ft/m2) és Győr (471 ezer Ft/m2). A sor másik végén változatlanul Salgótarján áll 164 ezer Ft/m2 átlagértékkel” – sorolja az adatokat Valkó Dávid. Az országos átlagár tavaly hajszállal meghaladta az 500 ezer Ft/m2-t, míg a főváros nélkül számított vidéki átlag 349 ezer Ft/m2.

Várakozások – A kilencedik évében véget érhet az emelkedő ciklus a lakáspiacon

Egyelőre sok bizonytalan tényező nehezíti a jövőbe tekintést, mindenesetre az elmondható, hogy a lakáspiaci ciklusfordulóknál első lépésben a makrókörnyezet változik. Ebben a kilátások most egyértelműen borúsak, mind nemzetközi szinten, mind hazánkban, összességében tehát jelenleg igen reális szcenárió a forduló megindulása. Ez hat a támogatási rendszerre, a kamatszintre, a foglalkoztatásra, a jövedelmekre. A trendforduló második fő jeleként ezt követően a kereslet mérséklődik, elmaradnak a hitelből és – ezek hiányában – a támogatások igénybe vételével vásárlók, majd a befektetők is inkább kivárnak. A forgalom visszaesését az árszint alkalmazkodása kis késéssel követi. Végezetül a legnagyobb tehetetlensége a kínálatnak van, így a lakásépítések visszaesése a ciklusforduló végére marad. Vannak emellett mikroszintű indikátorai is a trendfordulóknak; ilyen jelenleg például az, hogy a változásokat – akár pozitív, akár negatív irányban – elsőként jelző budapesti piacon az árnövekedés már évek óta igen mérsékelt.  

A magyar lakáspiacot a támogatási rendszer, és az áprilisi választások előtt hozott háztartási büdzsét érintő kedvező döntések (minimálbér emelése, béremelés a közszférában, szja visszatérítés, pályakezdők szja mentessége) most még viszik előre. A második félévben ugyanakkor már csökkenhet a kereslet, elsősorban a hitelből vásárlók körében, így a tranzakciószám idén kis mértékben már visszaeshet. Azonban van rá esély, hogy az éves országos árindex reálértéken még növekedhet, ez majd csak 2023-ban fordulhat stagnálásba, majd csökkenésbe. Nominális árcsökkenést ugyanakkor egyelőre nem tartunk valószínűnek, az gazdasági lassuláskor nem, hanem jelentősebb recessziókor – amit esetünkben pl. az EU-s támogatások elmaradása válthatna ki – szokott inkább bekövetkezni.