Nagy átalakulás után a magyar lakáspiac – Mit hozhat még az Otthon Start?
Közel végleges állapotában elemezhetjük a KSH által a NAV adataiból feldolgozott 2024-es tranzakciós adatbázist, így mostanra szinte teljes körű képet kaphatunk a tavalyi lakáspiaci folyamatokról. Elsősorban a fővárost és a vármegyeszékhelyeket érdemes elemezni abból a szempontból, mekkora szeletét tették ki a teljes piacnak az egyes lakástípusok, illetve ezek az arányok hogyan változtak az elmúlt öt évben.
Az nem meglepő, hogy Budapesten egyértelműen dominálnak a használt és új többlakásos épületek, valamint a panelek, a legtöbb kerületben családi ház alig cserél gazdát. Sőt, van olyan kerület, a hetedik, ahol kerekítve 100 százalékban használt többlakásos épületekben lévő ingatlanok cseréltek gazdát 2024-ben, ami azt jelenti, hogy alig néhány újonnan átadott lakás került eladásra, míg az adottságokból kiindulva családi ház nem cserélt tulajdonost.
A többi belvárosi kerületekben is hasonlóak az arányok, szinte mindenhol 80% felett volt a használt többlakásos épületek forgalma a teljes piacon belül. A külső pesti kertvárosi övezeten belül a XVII. kerületben a legmagasabb, 38%-os a családi házak részaránya, és még a XVI. és XXIII. kerületben haladja meg a 30%-ot.
Az új többlakásos ingatlanok súlya a legnagyobb a XXIII. kerületben volt, ahol 27%-ban ilyen lakások cseréltek gazdát. A XI. kerületben ez az arány 23% volt, míg a XIII. kerületben 20%. „Utóbbi két kerület évek óta élen jár az új projektek építésében, így nem meglepő a szereplésük ezen a listán, Soroksáron azonban nagyjából három évvel ezelőttig szinte nem épült nagyobb beruházás, a lakásépítők csak azóta fedezték fel. Emellett viszonylag kis kerületről beszélhetünk, így akár kisebb tranzakciószám is magasabb arányt tud képviselni” – mondta ezzel kapcsolatban Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
A panellakások aránya tavaly a XV. kerületben volt a legmagasabb a teljes forgalmon belül, ott három eladott lakásból majdnem kettő ilyen volt. A dobogó második és harmadik fokán pedig a III. és a IV. kerület állnak, ahol az éves forgalom mintegy felét tették ki ezek a lakások. „Az elmúlt években felértékelődtek a piacon a jó állapotú panellakások, ezt jelzi az is, hogy 2019-ben 55% volt a legmagasabb kerületi arány” – hangsúlyozta Valkó Dávid.
Ha a vidéki nagyvárosokat nézzük, akkor a családi házak aránya Békéscsabán volt a legmagasabb 2024-ben, ott három eladott lakásból egy ebbe a kategóriába esett. A legalacsonyabb Veszprémben volt ez a mutató, ott mindössze az eladott lakások 10%-a volt családi ház. Külön kategóriát képvisel az újépítésű családi ház, ami két kivétellel egyik vármegyeszékhelyen sem érte el az 1%-os részesedést. Ezért lehet kiugró Nyíregyháza 4,2%-os, illetve Székesfehérvár fele ekkora mutatója.
A legtöbb régióközpontban a használt többlakásos épületek uralták a piacot, Zalaegerszegen például ezek adták a teljes forgalom 70%-át, Egerben 68%-át, míg Szombathelyen 58%-át. Ugyanakkor Békéscsabán csupán 12%, Székesfehérváron pedig 35% volt ez az arány.
A panellakások piaci részesedése nagy szórást mutat országszerte. A legmagasabb Békéscsabán volt, ahol 53%-ban ilyen lakásokat adtak el, de Veszprém, Miskolc, Pécs, Székesfehérvár és Szekszárd is 40% feletti mutatóval szerepel.
Vidéken még egyértelműbben látszik a panelek felértékelődése, a békési vármegyeszékhelyen például 2019-ben még csak 18% volt az arányuk, ami mostanra 53%-ra ugrott. De a többi vármegyeszékhelyen is hasonló tendencia volt megfigyelhető, öt éve még három nagyvárosban is 10% alatt volt a panellakások aránya, mostanra ez csak Zalaegerszegre igaz, ott is 1-ről 9%-ra nőtt a részesedésük. Ezzel párhuzamosan az egyetlen Tatabánya kivételével a használt családi házak súlya mindenhol csökkent öt év távlatában.
A vármegyeszékhelyeken egyre kisebb súlyt kapnak az újépítésű társasházi lakások, mindenhol visszaesést látunk. 2024-ben csak Kecskeméten haladta meg kissé ezek aránya a 10%-ot. Öt évvel korábban még volt egy vármegyeszékhely, ahol az új többlakásos épületek piaci súlya a 20%-ot is túllépte (Szombathely) és nyolc további nagyvárosban 10% felett volt.
„Azért is érdemes megnézni az aktuális trendeket lakástípusok szerint, mert ezek könnyen változhatnak a közeljövőben a most induló Otthon Start program hatására” – emelte ki Valkó Dávid. Az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint Budapesten a jó állapotú, kisebb lakások kereslete élénkülhet meg elsősorban, a fenti kategóriákból ezek jellemzően a használt többlakásos épületeket és a paneleket jelenthetik. Az újépítésű lakások esetében erős korlát lehet a 1,5 millió forintos maximális négyzetméterár, amivel a főváros egy része már kiesik a körből. Vagyis, ha beigazolódnak a jelenlegi várakozások, akkor elsősorban a kisebb és közepes méretű, költségesebb felújításra nem szoruló lakások piaca élénkülhet. „Az új projekteknek talán az adhat lökést, hogy a 250 lakásosnál nagyobb társasház-építések nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházások lehetnek, ha 70%-ban megfelelnek az Otthon Start feltételeinek, ezzel mentesülhetnek egy sor adminisztratív szabály alól. Kérdés, hogy Budapest mely területein épülhetnek majd ilyenek” – véli az elemző.
„A családi házak esetében magasabb, 150 millió forintos értékhatárral indul az Otthon Start, így elsősorban vidéken a jó állapotú házak is felértékelődhetnek a vevők szemében. Emellett a kiemelt beruházássá válás akár néhány nagyvárosban is beindíthatja a fejlesztők fantáziáját, bár eddig Budapesten kívül gyakorlatilag mindenhol ritkának számítottak a 250 lakásos projektek – hangsúlyozta az OTP Ingatlanpont szakembere. „A jövőben ugyanakkor főleg nagy feldolgozóipari beruházások által érintett városokban (pl. Debrecen, Szeged) nem kizárt, hogy belevágnak ilyen nagyobb fejlesztésekbe is, ott ugyanis a 1,5 millió forintos négyzetméterár egyelőre nem jelent valós korlátot a jelenlegi piaci viszonyok mellett” – tette hozzá Valkó Dávid.
