Pár éve csúcson volt, ma eltűnőben ez a lakáshitel konstrukció
Megváltozott a hitelpiac az elmúlt években, ez pedig nem csak a kamatok jelentős emelkedésén mérhető le. Egyes kölcsönök népszerűsége drasztikusan csökkent, bizonyos megoldásokat pedig már nem is kínálnak a bankok.
Valami hasonló történt az 5 évig fix kamatozású lakáskölcsönnel kapcsolatban is. 2018. év elején még ez a típus volt a legnépszerűbb a jelzáloghitelek között az MNB kimutatása alapján.
2018. második negyedévében még a folyósított lakáshitel-állomány 41 százaléka 5 éves kamatperiódusú volt. 2022. második negyedévére az igénylőknek mintegy 14,1 százaléka választotta ezt a konstrukciót.
Sőt, egyre kevesebb pénzintézetnél érhető el ez a megoldás: egy éve a Bankmonitor által vizsgált pénzintézetek közül még kilencnél volt elérhető 5 évig fix kamatozású piaci jelzáloghitel, jelenleg már csak hat bank forgalmaz hasonló kölcsönt. (Az MKB Bank és a Budapest Bank összeolvadásából eredő változás hatását a vizsgálat során a Bankmonitor szakértői nem vették figyelembe.)
- 2022. október végétől az OTP Bank vezette ki az 5 évig fix kamatozású piaci lakáshiteleit.
- 2023. február 1-től az MKB Bank függeszti fel az 5 éves kamatperiódusú piaci jelzáloghiteleit.
- Szintén idén februártól a Takarékbanknál sem lesz elérhető 5 éven át fix kamatozású piaci lakáshitel.
Semmi nem történik véletlenül, a Bankmonitor szakértői szerint több ok vezetett a kérdéses hiteltípus hanyatlásához.
Drágábbak, mint a kiszámíthatóbb kölcsönök
A jelenlegi, különleges gazdasági helyzetben egyes alap pénzügyi igazságok is megborultak: ilyen például az a kitétel, hogy hosszabb futamidőre magasabb éves hozam várható el. Jelenleg ugyanis a rövid távon érzékelhető magasabb bizonytalanság miatt az 1-5 éves futamidejű pénzpiaci hozamok egy évre lebontva magasabbak, mint a 10-20 éves futamidő alatt elérhető éves nyereség.
A pénzpiaci hozamok befolyásolják a hitelkamatokat is, hiszen a bankok is valamilyen mértékben a piacokról szereznek forrást a kölcsönök mögé. Ha a rövidebb időre fixált kamatozású kölcsönök forrása drágább, akkor a kamat is magasabb lesz.
Ezt legjobban a jelenleg elérhető legolcsóbb kölcsönök kamatával lehet szemléltetni. A Bankmonitor szakértői egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű hitelt vettek példaként, ahol az adós jövedelme havi nettó 600 ezer forint.
A legolcsóbb ajánlatok különböző kamatperiódusok esetén:
- 5 éves kamatperiódust választva a kölcsön kamata 9,15%, míg a havi törlesztőrészlet 183 790 forint lenne. 20 év alatt összességében 44 242 225 forintot kellene visszafizetni a banknak.
- Az egy évtizeden át fix kamatozású megoldást választva a hitel kamata 8,10%, a havi törlesztőrészlet pedig 170 224 forint volna. A kölcsön lejáratáig 40 950 870 forintot lenne a teljes visszafizetendő összeg.
- A futamidő végéig fix kamatozású lakáshitel kamata 8,25%, a havi fizetni való pedig 172 134 forint. Összességében a kölcsönre 41 410 842 forintot kell kifizetnie az adósnak.
20 év alatt 2,8-3,2 millió forinttal (mintegy 6,8-8,0 százalékkal) többet kellene visszafizetni a futamidő alatt az 5 éves kamatperiódusú hitelekre, mint egy kiszámíthatóbb hiteltípusra.
Magasabb a kamatváltozás kockázata
Amellett, hogy drágábbak, még magasabb kockázatot is rejtenek az 5 éves kamatperiódusú hitelek. A kamat ugyanis 5 évente az aktuális piaci viszonyoknak megfelelően megváltozhat, ez azt jelenti, hogy ezen kölcsönök kamata 5 év múlva akár meg is emelkedhet.
Ezzel szemben a 10 éves kamatperiódusú kölcsönök kamata egy évtizeden át változatlan szinten marad, míg a fix kamatozású megoldások kamata nem is módosulhat a futamidő alatt.
Jellemzően ezen érdemi kamatkockázatért cserébe alacsonyabb kamattal indul egy 5 éves kamatperiódusú hitel, de a jelenlegi különleges gazdasági környezetben ez sem igaz. Sőt, a magasabb kockázat magasabb induló kamatszinttel párosul.
Kisebb hitelösszeg érhető el rövid kamatperiódus mellett
Arról sem szabad megfeledkezni, hogy jelenleg a bevállalható törlesztőrészletet a jogszabály is szabályozza: a JTM előírás alapján az igénylők fizetésének csak egy meghatározott részét lehet a kölcsön részleteire fordítani. Márpedig ez az arány függ a kamatfixálás hosszától is.
A jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató maximális mértéke jelzáloghitel esetén 2023-ban.
5 éves kamatperiódus esetén a jövedelem 35%-a, míg legalább 10 évig fixált kamatozású hitel esetén legfeljebb a fizetés fele fordítható a kölcsön törlesztésére.
Mit jelent ez a szabály egy nettó 400 ezer forintos fizetéssel rendelkező család esetében?
- Az 5 éves kamatperiódusú kölcsönre elkölthető törlesztőrészlet 140 ezer forint. Ez 15,3 millió forint 20 éves futamidejű kölcsön felvételéhez elégséges.
- Az egy évtizeden át fix kamatozású kölcsön törlesztőrészlete legfeljebb 200 ezer forint lehet. Ez 23,3 millió forint 20 éves futamidejű kölcsön igénylésére lenne elegendő.
Vagyis mintegy 8 millió forinttal emelkedik a jogszabály alapján igényelhető összeg a hosszabb kamatperiódus választása miatt.
A pénzintézetek számára mindegy, vagy mégsem?
A bankok nyeresége szempontjából szinte mindegy melyik konstrukciót igénylik az érdeklődők: nagyon leegyszerűsítve ugyanis a hitelek kamata a banki költségekből, valamint az arra ráépülő profit marge-ból áll össze.
Ugyanakkor vannak emellett olyan szempontok, amelyek miatt a kamatperiódus nagyon is lényeges a bankok számára is. A kiszámítható, hosszú ideig fix törlesztőrészlettel rendelkező ügyfelek a jövőben kisebb eséllyel kerülnek problémás helyzetbe, hiszen a törlesztőrészlet nem emelkedhet. (Természetesen a jövedelem elvesztése, vagy más anyagi gond még problémát okozhat.)
Ráadásul az utóbbi időben tapasztalt kamatemelkedések a bankoknak is nagyon fájtak: a kamatstop intézménye ugyanis megvédi a korábban igényelt változó kamatozású és az 5 éves kamatperiódusú lakáshitelek adósait a drágulás hatásától. A bankok ezért nem kapnak kompenzációt, vagyis ez az ő szemszögükből a nyereség csökkenését eredményezi.
Azért lehet előnye is a rövid kamatperiódusnak
Akkor érheti még meg rövidebb időre fixált kamatozású kölcsönt választani, ha azt gondoljuk, hogy a jövőben a piaci kamatszint esni fog. Egy gyorsan átárazódó hitel esetében ez azt is jelenti, hogy a korábban felvett kölcsön kamata is hamarabb csökkenésnek indulhat.
Márpedig a jelenlegi környezetben minden hitel drága – legalábbis az elmúlt évek kamatszintjéhez képest -, aki most hosszú időre fixált kamat mellett vesz fel kölcsönt, az ezt a magas kamatszintet fixálja be. Ebből a szempontból logikusnak tűnhet egy rövidebb kamatperiódusú konstrukció választása.
A piaci környezet jövőbeni alakulására azonban nincs garancia: lehet, hogy még 5 év múlva is magasak lesznek a kamatok. Hiszen elképzelhető, hogy a piaci helyzet normalizálódik, ám az is előfordulhat, hogy a kamatforduló idejére újabb gazdasági nehézség köszönt be.
