Pár éve csúcson volt, ma eltűnőben ez a lakáshitel konstrukció

Nagyot fordult a világ: 2018-ban még a legnépszerűbb konstrukció volt, ma egyre több bank kivezeti a kínálati palettájából az 5 éves kamatperiódusú lakáshitelt. De mi ennek a változásnak az oka? A Bankmonitor szakértői ennek jártak utána.

Pár éve csúcson volt, ma eltűnőben ez a lakáshitel konstrukció

Megváltozott a hitelpiac az elmúlt években, ez pedig nem csak a kamatok jelentős emelkedésén mérhető le. Egyes kölcsönök népszerűsége drasztikusan csökkent, bizonyos megoldásokat pedig már nem is kínálnak a bankok.

Valami hasonló történt az 5 évig fix kamatozású lakáskölcsönnel kapcsolatban is. 2018. év elején még ez a típus volt a legnépszerűbb a jelzáloghitelek között az MNB kimutatása alapján.

2018. második negyedévében még a folyósított lakáshitel-állomány 41 százaléka 5 éves kamatperiódusú volt. 2022. második negyedévére az igénylőknek mintegy 14,1 százaléka választotta ezt a konstrukciót.

Sőt, egyre kevesebb pénzintézetnél érhető el ez a megoldás: egy éve a Bankmonitor által vizsgált pénzintézetek közül még kilencnél volt elérhető 5 évig fix kamatozású piaci jelzáloghitel, jelenleg már csak hat bank forgalmaz hasonló kölcsönt. (Az MKB Bank és a Budapest Bank összeolvadásából eredő változás hatását a vizsgálat során a Bankmonitor szakértői nem vették figyelembe.)

-    2022. október végétől az OTP Bank vezette ki az 5 évig fix kamatozású piaci lakáshiteleit.

-    2023. február 1-től az MKB Bank függeszti fel az 5 éves kamatperiódusú piaci jelzáloghiteleit.

-    Szintén idén februártól a Takarékbanknál sem lesz elérhető 5 éven át fix kamatozású piaci lakáshitel.

Semmi nem történik véletlenül, a Bankmonitor szakértői szerint több ok vezetett a kérdéses hiteltípus hanyatlásához.

Drágábbak, mint a kiszámíthatóbb kölcsönök

A jelenlegi, különleges gazdasági helyzetben egyes alap pénzügyi igazságok is megborultak: ilyen például az a kitétel, hogy hosszabb futamidőre magasabb éves hozam várható el. Jelenleg ugyanis a rövid távon érzékelhető magasabb bizonytalanság miatt az 1-5 éves futamidejű pénzpiaci hozamok egy évre lebontva magasabbak, mint a 10-20 éves futamidő alatt elérhető éves nyereség.

A pénzpiaci hozamok befolyásolják a hitelkamatokat is, hiszen a bankok is valamilyen mértékben a piacokról szereznek forrást a kölcsönök mögé. Ha a rövidebb időre fixált kamatozású kölcsönök forrása drágább, akkor a kamat is magasabb lesz.

Ezt legjobban a jelenleg elérhető legolcsóbb kölcsönök kamatával lehet szemléltetni. A Bankmonitor szakértői egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű hitelt vettek példaként, ahol az adós jövedelme havi nettó 600 ezer forint.

A legolcsóbb ajánlatok különböző kamatperiódusok esetén:

-    5 éves kamatperiódust választva a kölcsön kamata 9,15%, míg a havi törlesztőrészlet 183 790 forint lenne. 20 év alatt összességében 44 242 225 forintot kellene visszafizetni a banknak.

-    Az egy évtizeden át fix kamatozású megoldást választva a hitel kamata 8,10%, a havi törlesztőrészlet pedig 170 224 forint volna. A kölcsön lejáratáig 40 950 870 forintot lenne a teljes visszafizetendő összeg.

-    A futamidő végéig fix kamatozású lakáshitel kamata 8,25%, a havi fizetni való pedig 172 134 forint. Összességében a kölcsönre 41 410 842 forintot kell kifizetnie az adósnak.

20 év alatt 2,8-3,2 millió forinttal (mintegy 6,8-8,0 százalékkal) többet kellene visszafizetni a futamidő alatt az 5 éves kamatperiódusú hitelekre, mint egy kiszámíthatóbb hiteltípusra.

Magasabb a kamatváltozás kockázata

Amellett, hogy drágábbak, még magasabb kockázatot is rejtenek az 5 éves kamatperiódusú hitelek. A kamat ugyanis 5 évente az aktuális piaci viszonyoknak megfelelően megváltozhat, ez azt jelenti, hogy ezen kölcsönök kamata 5 év múlva akár meg is emelkedhet.

Ezzel szemben a 10 éves kamatperiódusú kölcsönök kamata egy évtizeden át változatlan szinten marad, míg a fix kamatozású megoldások kamata nem is módosulhat a futamidő alatt.

Jellemzően ezen érdemi kamatkockázatért cserébe alacsonyabb kamattal indul egy 5 éves kamatperiódusú hitel, de a jelenlegi különleges gazdasági környezetben ez sem igaz. Sőt, a magasabb kockázat magasabb induló kamatszinttel párosul.
Kisebb hitelösszeg érhető el rövid kamatperiódus mellett

Arról sem szabad megfeledkezni, hogy jelenleg a bevállalható törlesztőrészletet a jogszabály is szabályozza: a JTM előírás alapján az igénylők fizetésének csak egy meghatározott részét lehet a kölcsön részleteire fordítani. Márpedig ez az arány függ a kamatfixálás hosszától is.

A jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató maximális mértéke jelzáloghitel esetén 2023-ban.

5 éves kamatperiódus esetén a jövedelem 35%-a, míg legalább 10 évig fixált kamatozású hitel esetén legfeljebb a fizetés fele fordítható a kölcsön törlesztésére.

Mit jelent ez a szabály egy nettó 400 ezer forintos fizetéssel rendelkező család esetében?

-    Az 5 éves kamatperiódusú kölcsönre elkölthető törlesztőrészlet 140 ezer forint. Ez 15,3 millió forint 20 éves futamidejű kölcsön felvételéhez elégséges.

-    Az egy évtizeden át fix kamatozású kölcsön törlesztőrészlete legfeljebb 200 ezer forint lehet. Ez 23,3 millió forint 20 éves futamidejű kölcsön igénylésére lenne elegendő.

Vagyis mintegy 8 millió forinttal emelkedik a jogszabály alapján igényelhető összeg a hosszabb kamatperiódus választása miatt.

A pénzintézetek számára mindegy, vagy mégsem?

A bankok nyeresége szempontjából szinte mindegy melyik konstrukciót igénylik az érdeklődők: nagyon leegyszerűsítve ugyanis a hitelek kamata a banki költségekből, valamint az arra ráépülő profit marge-ból áll össze.

Ugyanakkor vannak emellett olyan szempontok, amelyek miatt a kamatperiódus nagyon is lényeges a bankok számára is. A kiszámítható, hosszú ideig fix törlesztőrészlettel rendelkező ügyfelek a jövőben kisebb eséllyel kerülnek problémás helyzetbe, hiszen a törlesztőrészlet nem emelkedhet. (Természetesen a jövedelem elvesztése, vagy más anyagi gond még problémát okozhat.)

Ráadásul az utóbbi időben tapasztalt kamatemelkedések a bankoknak is nagyon fájtak: a kamatstop intézménye ugyanis megvédi a korábban igényelt változó kamatozású és az 5 éves kamatperiódusú lakáshitelek adósait a drágulás hatásától. A bankok ezért nem kapnak kompenzációt, vagyis ez az ő szemszögükből a nyereség csökkenését eredményezi.

Azért lehet előnye is a rövid kamatperiódusnak

Akkor érheti még meg rövidebb időre fixált kamatozású kölcsönt választani, ha azt gondoljuk, hogy a jövőben a piaci kamatszint esni fog. Egy gyorsan átárazódó hitel esetében ez azt is jelenti, hogy a korábban felvett kölcsön kamata is hamarabb csökkenésnek indulhat.

Márpedig a jelenlegi környezetben minden hitel drága – legalábbis az elmúlt évek kamatszintjéhez képest -, aki most hosszú időre fixált kamat mellett vesz fel kölcsönt, az ezt a magas kamatszintet fixálja be. Ebből a szempontból logikusnak tűnhet egy rövidebb kamatperiódusú konstrukció választása.

A piaci környezet jövőbeni alakulására azonban nincs garancia: lehet, hogy még 5 év múlva is magasak lesznek a kamatok. Hiszen elképzelhető, hogy a piaci helyzet normalizálódik, ám az is előfordulhat, hogy a kamatforduló idejére újabb gazdasági nehézség köszönt be.

Most sem változott a hazai kamatszint

Nem okozott meglepetést az MNB. A várakozásoknak megfelelően, mai ülésen is változatlanul hagyta a kondíciókat a Magyar Nemzeti Bank Monetáris Tanácsa, az alapkamat 6,50 százalékon, az overnight jegybanki betét 5,50 százalékon, az overnight fedezett hitel kamata 7,50 százalékon maradt.
2025. 06. 24. 22:30
Megosztás:

A szlovén Petrol lemondta töltőállomásainak tiltakozó leállítását

A Petrol szlovén olajipari vállalat kedden lemondta korábban bejelentett tiltakozó akcióját, amelyben az autópálya-hálózaton kívüli töltőállomásai egy órára leálltak volna, mivel a Szlovén Szuverén Holding (SSH) arra figyelmeztette, hogy ez gazdasági kárt okozhat a vállalatnak és a részvényeseknek.
2025. 06. 24. 22:00
Megosztás:

Berobban a kánikula, de van, ahol a nyaralóárak még a földön járnak

A legolcsóbb nyaralók a Tisza mellett találhatók. Több település átlagára is 11–18 millió forint között mozog. A legdrágább helyek a Balaton környékén vannak. Tihanyban és Paloznakon akár 180–270 millió forintos átlagárak is előfordulnak. Az átlagos négyzetméterárakban akár tizenkétszeres, az átlagos vételárban viszont huszonötszörös eltérés is lehet a legolcsóbb és legdrágább vízparti települések eladó lakóingatlanai között.
2025. 06. 24. 21:30
Megosztás:

A Wizz Air saját költségén gondoskodik a Dubajban rekedt utasokról

A Wizz Air saját költségén gondoskodik a Dubajban rekedt utasokról, és mindenben együttműködik a hatóságokkal - közölte a Wizz Air Magyarország az MTI-vel kedden, reagálva Budapest Főváros Kormányhivatalának eljárására.
2025. 06. 24. 21:00
Megosztás:

Irán-Izrael közti háború – sok hűhó semmiért?

Az Irán és Izrael közti háború, amely közel két hete, június 12-én tört ki, 180 fokos fordulatot vett.
2025. 06. 24. 20:30
Megosztás:

A Fed elnöke megvárná a végleges vámokat, mielőtt kamatot vág

Jerome Powell ma a kongresszus előtt tart beszámolót a Fed munkájával kapcsolatban. A beszédet már korábban közzétették, amiből kiderül, hogy a jegybankelnök az infláció kordában tartása iránti elkötelezettségét fogja hangsúlyozni.
2025. 06. 24. 19:30
Megosztás:

Az AI boom után Trump adott további lendületet a nukleáris iparnak

A nukleáris részvények az elmúlt hetekben jelentős lendületet kaptak Donald Trump május végi elnöki rendeleteitől, illetve az uránérc árának emelkedésétől. Az elnök négy új határozatot tett közzé, melyek célja, hogy a nukleáris energia használata, különösen a kis moduláris reaktorok (SMR) elterjedése felgyorsuljon az Egyesült Államokban.
2025. 06. 24. 19:00
Megosztás:

Az AutoWallis lesz partnerével közösen a Nissan importőre Románia mellett Moldovában is

Románia mellett Moldovában is megszerezte a Nissan forgalmazási jogát az AutoWallis portugál partnerével, a Salvador Caetano Csoporttal közösen. A lépéssel tovább erősíti régiós jelenlétét az AutoWallis Csoport, miután 17 országra bővül portfoliója.
2025. 06. 24. 18:30
Megosztás:

Közlekedés és ingatlanárak: mennyit ér a jó közlekedés Budapesten és agglomerációjában?

Miközben azt hihetnénk, hogy egy adott terület ingatlanpiaci árait nagyban meghatározza, hogy mennyire könnyű annak megközelíthetősége autóval és tömegközlekedéssel, ez Budapest és agglomerációja esetében nem feltétlenül érezhető, vagy legalábbis nehezen kifejezhető számokban.
2025. 06. 24. 18:00
Megosztás:

Újabb ötmilliárd forintos támogatás a kutatási eredmények piaci hasznosítására

A Nemzeti Kutatási, Fejlesztési és Innovációs Hivatal 2023 után idén ismét meghirdeti a Gyorsítósáv pályázatot, amely 5 milliárd forintnyi állami támogatással ösztönzi a kutatási eredmények piaci hasznosítását.
2025. 06. 24. 17:30
Megosztás:

Beköszönt a hőség, ráfordult mindenki ezt vásárolja most

Az Árukereső.hu legfrissebb adataiból kiderül, hogy a meleg érkezésével szinte egyidőben kezdték el Magyarország és a régió fogyasztói felkutatni a jégdarálóktól az úszógumikig a termékeket.
2025. 06. 24. 16:30
Megosztás:

Magyar AI kézikönyvet készített több kommunikációs szakmai szervezet

Magyar mesterséges intelligencia (AI/MI) kézikönyvet készített több kommunikációs szakmai szervezet, amely a szándék szerint átlátható keretrendszer mentén gyakorlati útmutatást kínál az AI felhasználásához - közölte a Magyarországi Kommunikációs Ügynökségek Szövetsége (MAKSZ) az MTI-vel kedden.
2025. 06. 24. 16:00
Megosztás:

Évente 120 napot lehet alkalmi és idénymunkában dolgozni július 1-jétől

Július 1-jétől senki nem dolgozhat többet évente 120 napnál idénymunkában és alkalmi munkában; havonta átlagosan 300 ezren dolgoznak egyszerűsített foglalkoztatással, őket és munkáltatóikat is érinti a változás - hívta fel a figyelmet a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) kedden.
2025. 06. 24. 15:00
Megosztás:

Nem változtatott az alapkamaton a monetáris tanács

Nem változtatott a jegybanki alapkamat 6,50 százalékos szintjén keddi ülésén az MNB Monetáris Tanácsa.
2025. 06. 24. 14:30
Megosztás:

A legextrémebb eset: 149 millió forintos ház végül 95 millió forintért kelt el

Az ingatlanpiaci áralkuk mozgástere az elmúlt években folyamatosan szűkült. Ezt a trendet igazolják vissza a Duna House friss adatai is, ugyanakkor a szakértők szerint tudatos vásárlási stratégiával továbbra is van lehetőség sikeres alkura. Azok a tranzakciók sikeresek, ahol a felek felkészülten, kompromisszumkészséggel és rugalmas időzítéssel viszonyulnak egymáshoz.
2025. 06. 24. 13:30
Megosztás:

Pozitív meglepetést okozott a német szolgáltatóipar

Az eurózónás júniusi kompozit beszerzési menedzser index 50,2 ponton stagnált, elmaradva az 50,4 pontos várakozástól.
2025. 06. 24. 13:00
Megosztás:

A vártnál jobb BMI adatok érkeztek az USA-ból

Az S&P Global feldolgozóipari beszerzési menedzser indexe júniusban 52 ponton maradt, tehát nem változott májushoz képest, amivel felülmúlta az 51 pontos várakozást.
2025. 06. 24. 12:30
Megosztás:

Átalakítja a pénzügyi szektort a mesterséges intelligencia

Jelentős hatékonyságnövekedést és új üzleti lehetőségeket teremtve hoz gyökeres változásokat a pénzügyi szolgáltatások, különösen a banki szektor működésében a mesterséges intelligencia (AI) - közölte a Deloitte legfrissebb elemezése alapján.
2025. 06. 24. 11:30
Megosztás:

Népszerű játékgépek Stawki Bet: mit választanak a játékosok

A Stawki Bet online kaszinó sok játékos számára vonzó a széles slotválasztékának köszönhetően. A játékgépek nagyon sokfélék, minden ízlésnek és költségvetésnek megfelelnek.
2025. 06. 24. 10:58
Megosztás:

A sikeres katari védekezés után estek az amerikai kötvényhozamok és mérséklődtek az olajárak

A hétvégi, iráni nukleáris létesítmények ellen végrehajtott amerikai bombázások miatt reggel még emelkedéssel nyitottak az olajárak, de estére fordult a kocka, miután Katar sikeresen elhárította az amerikai bázis elleni iráni rakétatámadást.
2025. 06. 24. 10:30
Megosztás: